九龙山：平台已经够久 只待业绩释放

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　　第一创业证券 陈靖

　　以万科、保利为代表的地产股大资金流入明显、且强力做多是近期大盘反弹亮点，显示人民币快速升值背景下，调整后的地产股获得主流资金青睐。九龙山(600555)已由服装行业成功转型为旅游地产，公司的九龙山旅游度假区项目是按照"政府主导,业主开发,市场运作"的原则, 由浙江省人民政府予以批准九龙山旅游度假区总体规划，该地方距离上海、杭州、嘉兴仅1小时车程，地理位置优越，目前旅游配套项目完善。公司已取得其中9.42平方公里开发建设权，可开发房产建筑面积约200万平方米。一期游艇湾项目开始预售，二期海神湾项目开工，业绩将从08年开始释放。近期公司实际控制人受让日本松冈持有的6625万B股，说明了大股东看好九龙山旅游地产项目前景。二级市场上该股走势同样独立，在地产股整体跌幅巨大情况下，该股在13元以上构筑长期箱体或者说平台，在2008年业绩即将释放、地产股再次转暖的情况下有望向上突破，打开上升空间。

　　华侨城集团"旅游+地产"模式的成功表明旅游地产前景广阔，但九龙山应该属于更高端的奢侈品概念,因为它的旅游并非平民化的主题公园, 九龙山项目所在九龙山旅游度假区拥有海景、山景、岛屿为一体的优美自然环境, 总规划面积30平方公里，共分为运动休闲区、森林休闲区、游艇度假区、滨海休闲区、佛教文化区五大区域。建造项目分为五个区域:(1)旅游度假区:包括游艇码头,威斯汀酒店,主题公园,产权式酒店公寓等;(2)体育运动区:包括高尔夫,游艇,马球等;(3)高档商务居住区:包括游艇别墅,夏宫,圣马可产权式酒店公寓,海洋花园,天龙城堡等;(4)商业区:包括顶级汽车,时装,时尚品牌专营店等;(5)佛教文化区:包括普陀观音禅院等。"旅游+地产"模式的真正盈利奥妙不在于旅游,而在于地产, 游艇也好,高球马球也罢,皆不过是带旺地产人气的工具。九龙山项目实现盈利目前主要来自房产销售.一期游艇湾项目可售面积约97876平方米,其中81876平方米(独栋别墅,联体别墅,圣马可酒店式公寓)已取得预售许可证,另外约16000平方米(夏宫项目)将于近期申办预售许可证,预计4月前可取得预售证, 上述项目收入将于2008年内确认.二期海神湾项目(海神湾的海洋花园及海角城堡两个项目)建筑面积36万平米,其中可售面积约有22万平方米,将于今年3月15日开工,其中海洋花园项目引进恒和置业作为合作开发商,预计该项目收入将于2009年～2010年得以确认。据九龙山俱乐部副总经理陈骏的介绍:游艇俱乐部有192个游艇泊位, 还不包括别墅自带的游艇码头.在九龙山俱乐部,每一栋独立别墅都附带了自己的游艇码头, 而在16栋连体别墅组成的38个居住户中,30个带有游艇码头.独立别墅的面积从1300平方米到2600平方米不等,价格都在2000万元以上,而联体户型的价格大约在1500万至2500万元之间."。

　　据中信证券研究报告，假设房产项目别墅销售均价20000元/平方米,公寓销售均价18000元/平米,测算可得一期销售约可实现收入18.46亿元,二期销售约可实现39.6亿元.另外,我们假设房产销售净利润率为40%, 2009年前新建项目不再有销售收入确认,那么现有房产项目2008～2010年对EPS的贡献分别为 0.86,0.98,0.98元。

　　自景兴纸业2007年11月增发9300万股人民币普通股后,公司持股比例由原先的26.74%降至20.4%.公司每年从景兴纸业的股权投资中获得稳定回报,2007年1～9月景兴纸业实现净利润6194.17万元,按26.74%股权比例可确认投资收益1656.32万元,预计2007年全年可确认投资收益2086万元左右,预计未来有望保持20%的增长.

　　此外, 公司截至2007年9月底尚持有账面价值1亿多元的证券投资及3000万元的债权投资, 预计未来或将为公司带来一定的投资收益.另外,印刷业务股权转让产生的约3700万的收益将于2008年确认, 而一些与九龙山项目无关的股权投资将进一步清理。

　　二级市场上，公司在地产股中走势明显独立，在地产股整体跌幅巨大情况下，该股在13元以上构筑长期箱体或者说平台，在2008年业绩即将释放、地产股再次转暖的情况下有望向上突破，打开上升空间，可重点关注。