原标题：新股评级 | 卓越商企服务：大湾区商业物业龙头，腾讯京东顶级资本加持 来源：格隆汇
今天为大家带来卓越商企服务的新股评级。本评级主要围绕基本盘、实操盘两大维度，针对目标公司各项核心指标进行打分评级，满分为 10 分，各指标单独评分，按“(权重占比*分数)之和”计算，最终结果按照四舍五入得到。
格隆汇新股研究根据已公开数据及独家的内部评级体系，给予卓越商企服务的新股综合评估分数为8.5分（满分为 10 分），如下图：
卓越商企服务新股评级详解：
一、行业前景 8分
物业管理具有良好的现金流、经营可持续性强、业绩稳定等特点，市场规模超过万亿，空间很大。卓越商企服务处于物业行业，物业板块是最近几年同时兼顾成长性与确定性（持续性）的行业，也是这两年的大牛板块，并且该行业近期受到资本持续看好，无论是短期还是长期，都有很好的成长逻辑。
二、市场地位8分
卓越商企服务在细分商务物业、大湾区排名靠前。2019年，按向高端商务物业提供基本物业管理服务所得收益计，在中国商务物业管理服务提供商中排名第三，在大湾区商务物业管理服务提供商中排名第一。
三、成长潜力 8分
卓越商企服务营业收入提升较快。2019-2020年进一步提速，复合增速收入高于行业平均水平。由于公司业务扩张，毛利率承压，导致净利润增速放缓，短期落后于行业平均水平。卓越商企服务营业收入近九成来自基本物业管理费，物业管理费收入比重较高，增值服务比重偏低，未来公司增值服务有较大发展空间。
四、公司治理8.5分
卓越商企服务上市前的股东结构中，控股股东李华持股79.9%，肖兴萍持股13.1%，李渊持股7.0%。大股东股权集中，股权结构稳定。
五、财务质量 8分
财务数据方面，公司表现不错，2017-2019年营业收入翻倍，年复合增长率39.2%。净利润方面，从2017年的1.36亿元上涨到了2019年的2.33亿元，2020年其前五个月净利润达1.53亿元，净利率基本在13%-15%之间，毛利率在25%左右，整体表现非常稳定。
在管面积方面，从2017年的11.4百万平米上涨至了2019年23.5百万平米，年复合增长率43.9%。整体来说，增速亮眼。截至2020年5月底，公司第三方物业的在管面积占比达到了62.6%，这个比例2017年的时候仅为34.7%，说明第三方物业已经成为营收增长的引擎。
六、基石投资者 9.5分
卓越商企服务公司此次引入9名基石投資者，包括腾讯全资附属公司Tencent Mobility、京东全资附属公司Gorgeous Tulips、南方基金管理有限公司、雪湖资本、3W Fund、奥陆资本、GSC Fund 1及Vision Fund 1、璞石资本及铭基基金等，总计认购1.5亿美元股份。其中Tencent Mobility及Gorgeous Tulips分別认购4500万美元及2000万美元。锁定期为6个月。
七、保荐人 9分
本次发行保荐人为海通国际和招银国际。海通国际和招银国际历史保荐数据良好，海通国际平均收益4.8%，保发率66.7%，最高涨幅40.5%；招银国际平均收益7.5%，保发率88.9%，最高涨幅56.4%。并且有绿鞋制度，海通国际也是稳定价格操作人。
八、估值 8.5分
从行业来看，卓越商企服务与金融街物业、招商积余和宝龙商业类似。卓越商企服务招股价9.3–10.68港元，按照中位数计算9.9港元计算，市值约为119.88亿港元，市盈率约为60.33。卓越商企服务市盈率接近于港股同行业中宝龙商业（TMM-PE 64.43）市盈率，低于招商积余（TMM-PE 73.6）。从成长性来看，2020年上半年卓越商企服务增速超过40%，远远高于金融街物业和和招商积余，成长性较快。整体来看，卓越商企服务目前估值并不高。
九、打新氛围 9.5分
近期市场打新氛围火热，卓越商企服务所在的物业管理赛道今年以来一直很受资金认可。从年初至今有高达11家物业股上市，其中正荣服务首日涨幅达23.8%，金融街物业首日涨幅达28.53%，建业新生活首日涨幅达22.19%。可以说，物业板块打新收益的确定性较强。
十、会员推荐度 8分
该指标属于格隆汇独家创新指标，由综合运用了先进的大数据和云计算技术，通过数十万级用户的点击查看、互联网真实投票及关联性数据统计得出。目前，网易在“格隆汇会员推荐度”获得8分的会员推荐评价，该数据表示大部分专业的投资者对此表示看好。
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