融侨冲刺千亿之路：大举拿地扩张 频繁发债“输血”

　　融侨冲刺千亿之路：大举拿地扩张 频繁发债“输血”

　　许永红

　　一边频繁拿地扩充储备，一边接连发债融资，融侨集团股份有限公司（以下简称“融侨集团”）在冲刺千亿规模的道路上不断提速。

　　作为闽系房企的一员，融侨集团的发展步伐要落后于泰禾、阳光城等上市房企。不过，自2018年初提出千亿目标后，融侨集团在土地市场和融资市场开始频繁露面，这也使得其经营性现金流持续为负值。

　　融侨集团方面告诉《中国经营报》记者，2016~2018年公司拿地耗资约500亿元，因此对经营性现金流有阶段性影响，但是经营性现金流逐年都在改善，现阶段公司没有考虑上市。

　　融侨集团的融资力度同样不小，据记者不完全统计，其在2019年初至今已获批4个债券，合计金额逾80亿元，远超过往年水平，近期发行的债券规模也达40亿元。不过，频繁融资已使得融侨集团的债务规模愈发加大，偿债压力渐显。

　　当下，融侨集团也正在推进教育、医疗等多元产业。受访业内人士分析，随着行业集中度的提升，市场规模已成为房企竞争的重要竞争力，扩大规模或者转型是中小房企谋求发展的方向之一，而多元产业也有助于房企应对激烈的市场竞争。

　　拿地势头强劲

　　5月27日，融侨集团宣布连续竞得郑州市荥政储（2019）7-2号、（2019）6-2号两幅地块，两幅地块合计约75亩（约5万平方米）。在5月9日，融侨集团同样在一日之内连续拿下福州市的2019-18号、2019-25号两幅地块，合计86亩（约5.7万平方米）。

　　从福州市自然资源和规划局披露的信息来看，2019-18号、2019-25号均为住宅用地以及商服（商业、商务）用地，成交价分别为24.2亿元、4.01亿元，溢价率分别为46%、25%。

　　但是，这两幅地块的开发销售将会受到一定限制。2019-18号地块最大计容建筑面积约13.8万平方米，粗略估算，楼面价约1.75万元/平方米，2019-25号地块则为1.38万元/平方米。

　　其中，2019-18号地块须建设可建住宅建筑面积的30%安置型商品住房，按照16000元/平方米均价销售（安置房参考楼面地价7400元/平方米），由政府指定对象购买。

　　而2019-25号地块须建设可建住宅建筑面积的90%安置型商品住房，按照19300元/平方米均价销售（安置房参考楼面地价9950元/平方米），同样由政府指定对象购买。另外，2019-25号地块还须提供1300平方米商业建筑面积，由政府指定单位按照成交楼面地价加3400元/平方米建安成本回购。

　　大本营福州一直是融侨集团重仓的市场。拿下上述福州两宗地块后，融侨集团当时近一个月内已在福州接连获得4幅地块，包括福州市鼓楼区商服地块、仓山区商住地块、高新区商住地块、永泰小镇地块。

　　近年，融侨集团拿地动作频繁。从其官网公开的数据来看，2017年的拿地金额超220亿元。2018年并未公开拿地金额，其通过招拍挂、收并购、项目合作等方式收获22幅地块。具体来看，福州、郑州、武汉是2018年布局的重点，并首次进入成都市场。

　　融侨集团近年大举扩张市场，与自身规模追求不无关系。在2018年的一场公开活动上，融侨集团首次对外披露2020年实现千亿销售规模的计划。彼时，融侨集团首席投资官郑伟指出，千亿销售规模是房企近2~3年的发展门槛，这已是业内普遍共识。

　　“随着行业集中度的提升，房企竞争更为激烈，规模已成为重要竞争力，甚至已经成为决定企业持续发展的大问题。”资深地产专家刘忠岭告诉记者，房企规模小，在品牌、拿地、融资等方面都处于劣势，“摆在中小房企面前的路只有三条，要么被市场淘汰，要么转型，要么做大。”

　　据第三方研究机构克而瑞发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》，融侨集团2018年以753亿元的销售金额排在第40位。

　　融资力度加大

　　接连拿地的同时，融侨集团也在不断融资“输血”。

　　5月29日，上交所发布融侨集团最新融资信息，其将发行2019年公司债券（第一期），发行规模不超过20亿元，债券票面利率询价区间为6%~7.5%。

　　按照计划，融侨集团此次募集资金其中7亿元用于项目建设，3亿元用于补充流动资金，10亿元用于偿还债务。

　　早前的4月18日，融侨集团“2019年第一期民生-融侨鼎程债权融资计划”已在北京金融资产交易所成功发行，总规模20亿元，期限18年，发行利率5.55%。

　　记者梳理上交所信息了解到，融侨集团在2019年的融资力度明显增大。截至2019年5月底，融侨集团已有4个债券获得通过，金额合计81.1亿元，债券数量和金额均远高于2017年和2016年。而且，相比以往，资产支持证券开始成为融侨集团融资的主要债券之一，涉及资产包括应收账款、商业资产以及购房尾款资产。

　　融侨集团方面表示，2019年最新获批债券为小公募20亿元，主要用于项目长租公寓建设，而30亿元私募则是为2016年发行存量债券回售准备。

　　另外，融侨集团在2018年底与兴业国际信托有限公司签下战略合作协议，签约规模达50亿元。

　　需要注意的是，持续融资已使得融侨集团的债务规模增长较快，至于个中原因，除了加大货币资金储备，土地储备及在建项目投资额不断增长也是主要因素。

　　截至2018年12月末，融侨集团有息负债规模为 476.12 亿元。短期债务方面，短期借款和一年内到期的非流动性负债总和达到167.66 亿元，占有息债务比例为35.22%。其中，短期借债增加 41.86 亿元，增幅为106.9%。

　　目前，融侨集团的资产负债率在近年略有上升，从2016年末的78.94%持续升至2018年末的81.97%，而其短期偿债能力的指标则持续下降，流动比率已从2016年末的2.08下降至2018年末的1.79，速动比率则由0.59降至0.36。

　　另一方面，融侨集团的经营活动产生现金流量净额持续多年为负，2016 ~2018年分别为-70.97亿元、-71.16亿元、-12.42亿元。而且，由于向银行等金融机构抵押或质押融资，融侨集团的受限资产规模较大。2018年末，其受限资产总额为353.45 亿元，占总资产的比例为36.57%。

　　值得一提的是，虽然经营活动产生现金流量净额持续为负，但融侨集团手上的货币资金并不少。2018年末，其货币资金高达94亿元，同比上升 92.35%。

　　紧密布局房地产市场之外，融侨集团也在持续发力多元化发展。

　　2018年，融侨集团的组织架构变更为地产集团与产业集团两大板块，前者在推进特色小镇布局，后者则包括商业、教育、酒店、医疗以及农业等产业。

　　在接受记者采访时，同策集团首席分析师张宏伟分析，目前房企在市场规模上很难有较大突破，通过房地产开发积累的资金开拓新业务已成为行业潮流，而且医疗、教育等产业也是目前经济发展的重心。

　　“中小房企的规模虽然不大，但如果在关键产业领域做出成绩，也是能打造自身‘小而美’的发展特色。而且医疗、教育等产业的加持，这是目前大部分房企在激烈的土地市场拿地的优势条件，也是中小房企应对市场竞争的一个手段。”张宏伟表示。

责任编辑：张国帅