大举并购背后房企负债高企 多企业面临兑付难题

　　大举并购背后房企负债高企

　　杨玲玲，张玉

　　楼市调控进入“深水区”，公开市场土拍降温，各房企驰骋于并购的赛场却未见松懈。Wind资讯数据统计显示，2016年，房地产行业并购案宗数为232宗，涉及金额为4058.98亿元，同比上升40.99%；2017年，房地产行业并购案宗数为315宗，涉及金额为3291.28亿元，同比微降18.91%；2018年截至1月31日，房地产行业并购案宗数为23宗，涉资495.53亿元。

　　行业并购频频，不过，《中国经营报》记者注意到，一面是狂飙猛进的并购，一面却是持续走高的债务。数据显示，随着境内融资渠道持续收紧，2017年全年，房企境外融资388.6亿美元，同比2016年全年上涨176%。近日，又有禹洲地产、绿地香港、旭辉控股集团、滨江集团等多家房企加大收并购力度，也推高了负债。

　　针对收购对企业负债的影响等问题，记者先后致电致函近期有收购动作的多家房地产企业。其中，禹洲地产相关负责人回复称：“最近准备年报，属于静默阶段，暂时不对外宣传公司运营方面的内容。”滨江集团方面表示会尽快给予回复，然而截至发稿，未收到回复。

　　收购催生负债走高

　　在行业集中度愈加明显的当下，“并购”不仅是中小房企甩卖资产求生的手段，也逐步成为大中型房企储备“粮草”的方式。

　　日前，禹洲地产披露重大物业收购事项，宣布以38亿元收购沿海家园7个未建及在建项目，涉及权益可售面积约313万平方米，潜在总货值约989亿元，潜在权益货值超400亿元。这也成为禹洲地产历史上规模最大的一次并购。

　　同时，绿地香港近日公布了2018年的第一单土地进账。绿地香港全资子公司上海东方康桥房地产发展有限公司作为买方，与广东正域投资集团有限公司（卖方）签订股权转让协议，收购目标公司肇庆亨昌实业投资有限公司70%的股权及目标负债，代价为18.55亿元。根据公告，目标公司旗下唯一物业为位于广东省肇庆市高要区回龙镇的宋隆小镇项目。

　　“现阶段，公开市场直接拿地的价格比较高，收购企业相对更划算。同时，这也跟企业的发展速度有关，直接收购成熟的项目能更快进入开发，获得销售额。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　不过，并购背后走高的债务也给企业以压力。根据绿地香港2017年中报所披露的接受供应商的建设服务而呈列的应付账款账龄分析，截至2017年6月30日，公司90日内的应付账款为55.3亿元，占所有账龄内账款的90.23%，2016年12月31日则为91.77%。公司短期内需要偿还的账款占比偏大。

　　同时，中国银河国际证券的研究报告显示：“于2017年9月，禹洲通过以每股4.53港元发行新股筹集16亿港元。此次收购将一定程度增加公司的负债，但考虑到净负债为60%~80%，杠杆水平仍合理。”

　　记者在采访中了解到，除了禹洲地产，近期从市场上“吃进”项目的还有旭辉控股集团，其先后以注资、入股等方式，加大自己在房地产行业的投资组合力度。

　　根据旭辉控股集团公告，集团拟通过注资及收购青岛银盛泰房地产50%股权，现金总代价为15.19亿元。完成后，集团拥有50%权益，另外50%权益由任军及姜萍拥有，以共同开发房地产项目。

　　同时，滨江集团日前发布公告，公司与浙江春天创业投资有限公司和浙江宏立建设有限公司签署合作协议，将以1.125亿元收购宏立建设持有的杭州春天房地产开发有限公司15%的股权，合作主要针对阳光名城三期、四期未开发地块。

　　不过记者注意到，滨江集团2017年三季报显示，报告期内，公司资产总计564.14亿元，负债总计410.38亿元，资产负债率为72.74%。而截至2017年期初，公司资产总计495.45亿元，负债总计338.12亿元，资产负债率68.25%。2017年以来公司资产负债率有所上升，此次收购是否会进一步加剧负债压力？

　　多位受访行业人士提出，并购是把双刃剑，频繁的并购动作无疑会拉高房企的负债。譬如，2017年上半年，旭辉合计收购32个项目权益，土地投资额209亿元。而根据旭辉控股集团2017半年报，报告期内，旭辉流动负债总额为603.57亿元，其中应付账款以及应计开支、已收物业销售按金、一年内到期银行及其他借款对比期初分别增加89亿元、72亿元及26亿元。而非流动负债方面，非流动负债总额351.88亿元，较期初增加近百亿元。

　　在亿翰智库研究总监张化东看来，近年来，部分大中企业虽然资金链趋于紧张，但同时也需要不断扩大规模，提高市场占有率；部分中小企业资金成本比较高，融资渠道不多，相对而言，他们主要面临的是生存压力。

　　多企业面临兑付难题

　　同策研究院首席分析师张宏伟认为，并购谈判暗潮汹涌，市场深度调整即将来临。“当前房地产市场并购谈判暗潮汹涌，有的企业为了剥离不良资产，有的企业因为资金兑付压力加大，有的企业则是为了调整市场布局。”

　　近日，广东省惠州市中级人民法院的一则《关于光耀集团有限公司重整案件竞争方式指定管理人》的公告，披露光耀集团正在申请破产重整。截至2016年6月30日，光耀集团债务超百亿元，资产约为64亿元，处于资不抵债状态。

　　在张宏伟看来，从房企资金兑付压力来看，2018年房企面临的压力将真正体现（2016年房企集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期两年，因此，2018年资金到期集中兑付压力加大）。

　　其中，被指“打响地王崩盘第一枪”的南京京奥港未来墅项目，在低价入市、停工风波之后，也面临着兑付危机。

　　公开信息显示，2016年6月京奥港向中融信托提出了融资34亿元的申请，信托期限12+6个月（满12个月可提前还款），利率为6.4%~6.6%，并以标的地块土地使用权抵押、项目公司100%股权质押、京奥港地产连带保证、实际控制人连带保证设置风控措施。融资主体为北京京奥港集团有限公司，资金投向是京奥港未来墅地块。

　　按照中融信托的产品约定，到期日为2017年12月底。这意味着，京奥港未来墅必须在2017年回款才能偿还信托。而信托计划里称，根据初步预算，项目可实现销售收入93.9亿元，扣除期间产生的各种税费，本项目可实现净利润约17亿元，回报率约为18.1%。然而1月25日，记者登录南京网上房地产查询发现，睿创新筑（京奥港未来墅备案名）首开的154套房源，仍有25套尚未出售。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，近两年激进拿地的企业，接下来将过得比较难。同时，市场观察人士指出，部分房企资金兑付压力逐渐增大，甚至个别房企极有可能出现资金链断裂风险。

　　特约撰稿 王子丞 李静 对本文亦有贡献

责任编辑：关海丰