土地增值税下月强征 新政策短期内可能推高房价

　　国税总局追堵房产税收漏洞，预售满三年必须清算，分析师认为这是上半年地产调控的开始　　

昨日深沪两市地产股全线深幅下挫。2月1日起征收土地增值税成为今年地产调控第一波。本报记者周晓东摄

　　本报讯 从2月1日起，房地产企业再也不能逃避土地增值税了。1月16日晚间，国家税务总局网站发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）。

　　《通知》要求各地从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30％-60％不等的土地增值税。一石激起千层浪，昨日，地产股应声下跌，业界纷纷对该政策是否会影响房价走势表示广泛关注。

　　清算以分期项目为单位

　　根据这份签署于2006年12月28日的《通知》，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。土地增值税税率采用四级超率累进税率。其中，最低税率为30％，最高税率为60％。

　　通知还要求，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。

　　《通知》对土地增值税的清算项目细分明确，称土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　税种早定，征收一直未落实

　　国务院于1993年即发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定了这一税种。但由于各种原因，一直没有正式落实。

　　最近一年多以来，一些地方开始陆续恢复房地产开发企业土地增值税，大部分地区以预征形式进行征收，要求房地产企业按照预（销）售商品房收入1%-2％的比例进行预征。

　　2006年12月21日，北京地税局出台了《关于土地增值税征收管理有关问题的通知》，该通知规定对北京房地产开发企业在项目全部竣工前，预（销）售商品房取得的收入，除政府批准的经济适用房和限价房外，自2007年1月1日开始，一律按预（销）售收入的1%预征土地增值税。

　　有业内人士表示，对于一些目前储备了比较多低价土地的企业而言，其所交纳的土地增值税数额将会比较大，这一政策将进一步缩小房地产企业盈利空间，目前股市已经出现地产股下跌的现象，但目前房价主要由市场供求决定，预计不会受到直接影响。

　　■征税解读

　　预售满三年必须结清

　　土地增值税清算亮出时间底线

　　国税总局的《通知》进一步明确了房地产开发企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，并且划定了时间和空间的“底线”。

　　据国税总局有关负责人表示，对于房地产行业，主要有三大税种，销售环节的增值税、营业税和开发环节的土地增值税。所谓土地增值税，就是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后增值额再以比例缴纳的税收。此次通知规定的扣除项目包括土地款、开发成本、配套设施等等，这些扣除项目要求房地产开发商必须提供有效凭证。

　　据这位负责人介绍，按照国务院1993年的规定，土地增值税实行四级超率累进税率。即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；超过200％部分，税率为60％。

　　由于此前对房地产开发成本（即可扣除项目）的确定方法不详，土地增值税征收多采用预征收制。在项目销售面积不到85%的时候，只征收预征土地增值税（各地税率不同，北京为销售收入的1%），等销售超过85%后清算补足。但在实际操作中，这往往成为开发商拖欠税款的借口。此次通知即是对清算环节的规范，使之在征缴过程中更清晰。

　　据北京易税通企业顾问有限公司专家介绍，出于成本考虑，很多开发商对土地增值税清算多采取放任搁置态度。但是按照此次国税总局的最新通知，再想逃避、搁置就行不通了。因为国税总局在通知中划定了时间“底线”：预售满三年必须结清。

　　“开发商就不能再把土地增值税这笔资金当作现金流来运作了”。

　　《通知》中也规定了一些不需征收土地增值税的情况，比如房地产开发企业将所开发的部分房地产转为自用或用于出租等商业用途时，只要产权未发生转移，就不征收土地增值税。

　　■股市扫描

　　62只地产股下跌，26只跌停

　　昨日，受2月1日开始征收土地增值税的消息的影响，地产股全线深幅下挫。沪深两市68只地产股中62只下跌，其中26只跌停。地产股的下挫也使得沪深两市放量收低，沪综指下挫42.12点，深证成指大幅下挫227.24点。部分分析师认为，这一措施的出台可能只是上半年地产调控的第一幕，地产股大幅下挫也是对此预期的回应。

　　龙头个股悉数跌停

　　昨日地产股全线泛绿。业内人士俗称的“招万金”三只龙头股中，招商地产、万科跌停；金融街跌9.66%，几近跌停：“四小龙”中，阳光股份、华发股份、亿城股份跌停，栖霞建设跌6.97%.地产股的换手率也大幅上升，跌停个股的换手率普遍超过3%，为前一交易日的一倍以上。而对于未跌停的地产股，市场对其评估出现较大分歧，中粮地产跌6.44%，换手率达到了惊人的23.65%.栖霞建设的换手率也达到14.73%.沪深两市的成交也再度创下天量，达到1507亿。

　　分析师们认为，地产股的全线下跌不只是对此次开征地产增值税的反应。除前期涨幅过大之外，行业人士认为地产股的下挫还代表了人们对地产调控的心理预期。

　　“每年的二三月份都是地产政策的多发期，而市场预期调控也由来已久。”陈林说，“此次的土地增值税清算，更可能是上半年房地产行业调控开始的一个信号。”

　　沪上一家基金公司高管认为，虽然不动产升值的趋势目前不可逆转，但从行业竞争加剧，以及国家对土地的配置效率不断加强的情形来看，开发商的利润率不断下降已成定局。在这种情形下，地产股的吸引力已不如地产本身。

　　地产公司受影响不同

　　虽然个股悉数下挫，但分析师们认为，地产增值税清算对于各家地产公司的影响并不一致。对于前期获得土地成本较低、存量较大的开发商来说，在土地价格持续增长的情况下，将面临巨额的土地增值税成本支出。国信证券地产行业分析师陈林表示，开发高档商品房为主的公司税负增长会比较大，这类公司的土地增值幅度更大，比如华侨城等；而以普通住房为主的公司税负增长相对较小。

　　也有公司对于土地增值税的清算提前做了准备。万科A在2004年即为土地增值税的清算提留准备金，去年准备金已提高到3亿元。陈林说，土地增值税对万科影响可能就不大。

　　■业界反应

　　利润空间受挤压选项目更谨慎

　　润丰房地产开发总经理王宇是在昨日上午得知该消息的。他预计该政策会对企业的利润空间带来比较大的影响，地产股肯定会受到一定影响。根据记者在业内的调查，开发商对该政策给企业带来的影响程度有两类观点：一类认为实质影响不太大，另一类认为对企业的利润将带来大的影响。但总体来讲，在利润受到影响的情况下，今后开发商在拿地和开发方面会更加谨慎。

　　北京万通世界房地产有限公司董事、总经理陶民说：“根据万通地产在北京和天津过去的经验，企业一直都有类似的税收在缴纳。”增值税终究是从利润中扣除的，对于土地开发量比较大的企业，其利润数额也相应较大，会给企业发展带来较大影响。对于一些规范运作的企业而言，这部分利润和风险是一直有考虑的，会带来经营方式的较大变化。从长远来看，企业在选择项目时会更加谨慎，对市场的规范稳定是有好处的。

　　思源顾问董事长李国平认为，税收带来利润的降低是必然的。可能以前有些土地是可以操作的，但现在开发商得更仔细的考虑。地产股票的下跌反应可能是由于本身已经处于高位，有部分人士在借消息进行操作，长远来看仍是乐观的。

　　但润丰房地产开发总经理王宇认为，目前各地的具体操作还需要进一步的明确细则，会有一段观望期出现。

　　从长远看，30%-60%的利润被抽出，对整个企业的赢利状况影响还是深远的，地产股的表现可能难以再现过去的旺市。

　　新政策短期内可能推高房价

　　国税总局新近出台的针对房地产项目的土地增值税政策，引发了北京房地产业界2007年对调控政策的首次议论。针对新的税收政策可能对当前房价造成的影响，各界反应相当一致：短期内将有可能继续推高房价。

　　在北京崇文、丰台区开发有多个项目的一房地产开发商表示，土地增值税政策并不是新内容，现在重新落实，政府的本意应该是打压房地产开发的利润空间，进一步控制房地产开发领域持续过热的现状，但事实上却会提高开发成本，助长房价的上升。

　　据了解，过去对房地产项目的预征收税制在执行时，众多房地产开发商真正足额缴纳的是少数，现在强制征收后必然会在全行业内增加原有的开发成本。羊毛出在羊身上，开发商一方面在想办法转移利润的同时，肯定会将成本进一步转移到购房者身上，而提高房价正是转移成本的基本方法。

　　面对即将正式执行的政策，北京市房地产业界数量众多的代理商均调高了未来几个月的房价预期。中原地产华北区总经理李文杰表示，土地增值税开征对北京房价有着直接的影响，短期内的上涨成为必然。按照目前的市场情况，北京的住宅供需缺口依然很大，在存在广泛的供不应求情况的背景下出台土地增值税政策，开发商方面有足够的能力利用需求做文章，把因政府征收土地增值税而提高的成本转移到购房者身上。而开发商在分级累进的税率影响下，还会出现追求同级别税率下的最高利润，这也将促成房价上涨。

　　本版采写/本报记者 张家齐 吴敏 谷欣 杨娟娟 孟斯硕 左林