土地增值税清算开幕 终结囤地暴利

　　本报记者 杨丽萍 叶枫

　　开发商靠囤地卖地、捂盘哄抬房价的路子终于走到了尽头。

　　1月16日，国家税务总局下发了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称“通知”)，从2月1日起开始对开发商征收最高税率达60%的土地增值税，并一改之前“预征”方式，开始采用“清算”。

　　“各地可根据通知制定适合本地的清算办法，但是国税总局会对清算结果进行督察。”国税总局地方税务司有关人士透露，从2月1日起，将在全国范围内开展土地增值税清查行动。

　　该《通知》的出台，意味着很多开发商需要补交税款。

　　“预征”终结

　　由“预征”走向“清算”恐怕是土地增值税新政的一个重大突破。

　　“从1993年，国家就开始征收土地增值税，但是一直都执行得不好，征不上来。”中国人民大学土地管理系教授严金明向记者坦承，是征收方式出了问题。

　　严金明一语中的。

　　据了解，此前，土地增值税多采取“预征”制度，即在房地产开发商楼盘基本盖好，取得预售证时，由税务部门按照一个评估的税率来征收。具体计算办法是房地产项目开发销售收入减去土地成本及建筑成本、装修成本等一切符合减免规定的费用后，所剩下的价值增长部分为应税额。而预征制度给偷逃土地增值税留下了巨大空间。

　　“那个时候，房地产企业会想方设法降低评估税率值，以减少预缴的土地增值税数额。同时到房屋销售完毕后，要根据实际销售情况对土地增值税多退少补，房地产开发企业又会在房产销售上弄虚作假，降低销售额，来偷逃土地增值税。”一位业内人士指出，征不上来的情况也不足为奇。

　　“通常情况下，要等到该楼盘的项目公司注销时，才会结算土地增值税。”一位房地产企业财务人员说，实际上，一些赚钱的房地产项目往往故意留几套房子不卖，拖着不结算土地增值税。而一些不怎么赚钱的房地产项目才着急甩卖房子，以找税务部门寻求土地增值税的退税。

　　预征的漏洞可见一斑

　　记者在采访时了解到，此次土地增值税新政之所以能在业界引起如此的反响，也主要是因为预征的诸多漏洞正在被逐步弥补，而终结预征，实行清算可谓是其中的一把杀手锏。

　　据了解，在1月16日的通知中已明确规定将预征改为清算，而清算范围包括房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的等等。

　　而对于那些以房屋未销售完为由拖着不清算土地增值税的房地产企业，国家税务总局授　予地方税务机关以“上门清算”的权利。

　　“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的都被纳入了上门清算的范围。”通知中已明确指出。

　　看来，土地增值税新政要堵漏洞的决心非常坚决。

　　囤地不再能生钱

　　而此次土地增值税新政的另一个杀手锏则是税率。

　　按1995年出台的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施法则》规定，土地不超过50%的要缴纳30%的土地增值税；超过50%但没超过100%的缴纳40%增值税；超过100%的要交纳50%，超过200%的交纳60%。

　　“靠吃土地差价的开发商将会受到较大影响。”一位开发商向记者坦言，此前一些小规模的开发商凭借关系拿到的土地将面临重税冲击，以北京为例，目前的地价比2004年涨了100%。“这意味着靠囤地赚钱的开发商要将土地出让所赚的近一半的钱以土地增值税形式上缴。”

　　而据记者了解，开发商拿地约有60%以上的资金要靠银行贷款，在北京动辄上亿元以上的拿地成本已经让很多开发商的资金链绷得非常紧了，加征土地增值税，将使开发商的资金链雪上加霜，靠卖地赚钱则将陷入无利可图的境地。

　　与囤地情况类似的是开发商捂盘行为也将得到遏止。《通知》中规定销售超过85%的项目就要开始土地增值税清算。取得预售证超过3年的也要进行土地增值税清算。这意味着开发商捂盘超过3年或者有意不卖房的，达到上述两个条件后，就必须按照房屋全部销售完毕进行土地增值税清算，这将增大开发企业财务成本，也会迫使企业将手中捂盘项目清盘。

　　而每一项新政的出台几乎都会让人与房价联系起来，这一次也不例外。

　　“土地增值税以前也要交的，而且其所征收部分也是房地产企业利润部分，给房屋成本不会带来影响。”国税总局一位不愿透露姓名人士坚持认为，土地增值税并不会导致房价的上涨。

　　但房地产专家的观点却与此相反。

　　严金明对记者表示，以前有开发商通过将开发项目分解，以分期开发的形式来规避土地增值税。《通知》中明确分期开发的项目要分期清算增值税，这会使房地产开发企业实得利润大为降低，不排除开发商通过抬高房价来维持自己赢利空间的可能。

　　“以北京为例，目前地价水平已处于高位，而地价推高房价的趋势已经很明显，如果更严格地征收土地增值税，高达30%的税负必将向消费链条的末端消费者身上转嫁，推高房价不可避免。”北京中原地产副总经理颜光茂。