经营青岛变形记

　　蒋培宇

　　天壤之别。

　　摩天大楼林立，一派繁华景象；而24年前，这里满是菜园和农舍。这就是青岛市市南区香港路的前世今生。

　　而青岛变化之大，除了城市的东部面貌，还有房价。1999年前，香港中路两旁的商品房，最贵的在3000多元/平方米，现在，单价早已突破一万元/平方米。

　　青岛市的房价在1999年苏醒，2000年抬头，2001年开始大跃进，此后驶入疯涨轨道。

　　青岛市统计局发布的信息表明，1999年1—4月全市住宅商品房均价为2067元/平方米，而到2006年上半年，住宅商品房均价则飙升至6288.2元/平方米。

　　2003年以来，房价涨幅一直稳定在两位数，即使在宏观调控期间，涨幅在略微徘徊至一位数后，随即反弹至两位数。而在过去几年，青岛房价涨幅常常排在全国前列。

　　最为青岛人熟知的事，是北京申办2008年奥运会成功，青岛击败大连成为协办城市。消息传来，青岛市沿海地带的房价第二天每平方米应声大涨300余元，涨幅达10%。

　　青岛房价高涨——或者说青岛快速发展——的这几年，也正是杜世成的仕途高峰。2000年10月，杜以山东省副省长之职兼任青岛市代市长，并在次年2月正式当选青岛市市长。2004年4月任山东省委副书记、青岛市委书记。

　　围绕着青岛高走的房价，本报记者深入调查、发现了这样一个发展路径：高房价拉动青岛进入GDP大市。而支撑这条路径的理念是——经营城市，这个理念一度在中国各地大行其道。

　　于是，人们见到了目前繁荣的青岛市，另一个浮在表面的是，青岛市民对高房价的抱怨。

　　经营青岛

　　2001年，杜世成当选青岛市长后，提出了“经营城市”的设想。根据当地报纸发表的杜世成的论文《青岛市经营城市的理念设计和实践创新》，杜世成认为，我国的城市要想在社会主义市场经济条件下迈入健康发展的轨道，必须进行观念的转变，树立经营城市的理念。

　　青岛市走上这条路，似乎也确有苦衷。

　　此前，青岛城市建设主要靠政府财政投入，但市财政并不宽裕。自1993年以来，青岛市每年都有大量财政赤字，为筹措基础建设资金政府惟有贷款，比如1998年青岛市用于基础设施的投资额为70.2亿元，其中国内贷款近16亿元，每年的负债利息达到1亿多元，这无形中加重了今后再投入的难度；而当时全市的基础设施未完工程尚需投资50多亿元，在建总规模达到150多亿元。另外，青岛市是2008年北京奥运会的协办城市，与奥运会相关的基础设施投资缺口达200亿元左右。

　　面对巨大的资金缺口，有限的财政资金已是无能为力，仅靠贷款显然也难以为继。

　　面对如此窘况，青岛市明确表示，奥运会资金筹措要靠市场化手段解决，其中重要一项就是土地出让收入。

　　“城市土地是城市赖以生存和发展的基础，是重要的国有资产。经营城市土地是经营城市的主要内容，也是城建资金的主要来源。”青岛市有关部门在一份有关经营城市的报告中说。

　　在此背景下，青岛市把目光转向了城市土地这一重要的国有资产上。2002年，杜世成成为青岛市委书记，正式主政青岛，开始将“经营城市”付诸实施。当年，青岛市举办了“城市经营促进周”，土地拍卖开始大规模进行，几天就获得土地出让金近5亿元，超出起拍价近60%。在杜世成看来，青岛的一砖一瓦都可纳入政府经营范围，结果青岛五四广场的一座公厕拍出了数十万元的天价。

　　随后青岛市出台了《青岛城市资产经营实施意见》，各区市陆续成立城市资产经营管理中心，重要内容之一就是拍卖土地。

　　政策转变，市场情势立变。在杜世成正式经营城市之前，青岛房价年涨幅在5%以内，而到大规模“经营城市”的2002年即升至7.6%，此后一路高升，涨幅未下过10%。

　　GDP大市

　　房价暴涨，大幅拉动青岛GDP增长。

　　青岛市曾算过账，一元固定资产投资就可产生1.4元GDP，而2001年以来至2005年，占固定资产投资首位的是房地产，比例为1/3左右。房地产业由此变成支柱产业，对GDP的拉动作用明显。

　　在房地产火爆的年月，青岛的GDP也水涨船高，1997—1999年，是青岛房地产逐渐苏醒期，GDP的增幅在13%左右，房地产在2000年全面启动后，青岛GDP增长迈入大步跨越期，从2000年至2005年期间，增幅最低为13.7%，最高为16.9%，为1993年以来最高纪录，但这一纪录估计要被2006年的GDP增长幅度刷新，该年增幅预计超过17%，GDP超过3000亿元。

　　青岛因此迈入全国GDP大市。

　　“我市土地成交价格的不断攀高，从很大程度上刺激了房地产开发商乃至购房者的神经，激发了开发商的积极性，动摇了购房者期待降价的心理预期，进而推动了房屋销售价格的持续走高。”青岛市有关部门在一份报告中这样评价地价和房价的关系。

　　即使在宏观调控期间，青岛市仍未减缓推动房价的力度。

　　青岛市一位官员称导致青岛楼市疯狂状态的，“炒房不是根本”原因，而与青岛市的微妙控制有关。

　　“按照一般的市场规律，增量房源应略大于存量房源，只有这样房屋交易价格才能稳定乃至下降。”这位官员认为，造成青岛房价高企的一个重要的直接因素是“新增量房特别是中低价位房源长期供给不足”。

　　比如，2006年1—6月，青岛市内四区发放商品房预售许可证仅19个(其中限价商品房预售许可证1个)；批准预售面积为50.94万平方米，同比减少57.25%，其中住宅面积为40.04万平方米，同比减少60.22%；商品住房销售5104套，同比减少37.88%。

　　不仅新上市房源被人为控制，土地拍卖在宏观调控期间也呈现减少趋势，这进一步遏制了房源增长，使房价难以平抑。结果宏观调控以来，青岛市的房价增幅继续保持两位数。

　　但这种增长却受到外界质疑。

　　青岛市委党校一位教授撰文指出，2003年青岛市的建筑业GDP是112亿元，房地产业GDP是71亿元，两项合计183亿元，占当年GDP总量的10.3%，“这正是青岛害怕房价下降的根本原因”。

　　对于高房价，杜世成的看法是，不能人为打压。杜世成是经营城市理念的积极实施者，他认为经营城市的重要目标是城市的保值和增值。有关人士指出，所谓的增值保值，具体就体现在GDP的高增长上，而这和房地产的高价位运行密不可分。

　　上述教授认为，在高房价的压力下，青岛人的生活水平实际下降了。因为青岛的GDP主要是靠投资实现的，以2003年为例，青岛最终消费对GDP贡献只有35.9%，而同期全国约60%，全世界约为80%，“也就是说,青岛的GDP不是靠消费拉动的，所以，青岛的GDP与全国和世界相比，远远不能反映青岛人的真实生活水平和收入水平。”

　　这正是民怨的来源。

　　高价推手

　　到过青岛的人，几乎都会问：“青岛市的房价为什么这么高？”

　　当地政府和开发商给出的解释有三条：一是土地存量减少；二是市场供需紧张；三是青岛国际大都市定位。

　　熟悉青岛的人知道，市南、崂山区滨海地段，确已基本无地可开发，但市北、四方和李沧尚有大片旧城区需要改造，黄岛、城阳尚有大量土地。

　　“地荒论主要指市南、崂山区狭长的滨海地带而言，对整个青岛市实际并不成立。”一位房地产开发商评论说。

　　至于市场供需紧张说法，青岛市迄今为止仍存在的空置商品房就说明了问题。另外，青岛市近期刚刚推行的限价房，销售时并未出现预期的火爆场面。

　　青岛市有关政府部门认为，青岛市房地产供需紧张主要体现在结构上，大户型、高档房空置较多，针对中低收入的小户型较少。空置房在东海路上较多，晚上驱车沿此路行驶，路旁的滨海高档住宅区很多是黑灯瞎火，没有几扇窗户是亮着灯的。这些房屋大都挂着灰色的遮阳帘，室内还未装修。

　　实际上，青岛楼市持久火爆，除去住房制度改革，还与另外两个地方政策因素紧密相关。

　　第一是棚户区大规模改造，制造了大量的住房市场需求。1998年青岛房地产业增势平缓，一年之后大相径庭，出现空前发展局面。这一年(1999)由于是实施“三年解困”棚改政策的最后一年，青岛市加大异地安置与就地安置相结合的力度，分别完成浮山后二期、东西仲小区、威海路一期等工程。结果房地产投资达到63亿元，为历史最高点，占全市固定资产投资的比重为28.6%，提高5.7个百分点，比上年同期增长43.8%；商品房屋销售面积达到236万平方米，比上年同期增长32.5%。

　　房价的另一推手是土地拍卖。

　　土地交易进入拍卖程序后，价格完全受市场供求关系左右，政府拥有强大的议价权，加之近年国家政策调控，青岛市收缩土地供给和清理整顿土地市场以及拆迁费用加大，使土地拍卖价格不断攀高，仅以2005年看，青岛市用于住宅建设的部分拍卖土地，成交价均大大高于起拍价。

　　当地房地产部门的调查表明，青岛市部分楼盘的土地价格已占到房价的50%以上。土地价格的高低则直接左右着房价。

　　以青岛市在山东省的经济龙头地位，其全省第一的房价水平当之无愧，但其较低的收入水平，却让普通老百姓在节节攀升的房价面前感到高处不胜寒。

　　以房价增速最快的2003年为例，当地统计部门测算当年居民的家庭年收入与楼价比基本维持在1：13.7左右。青岛市统计部门在一份分析报告中说，这“虽然不能完全与国际上3—6倍的标准对应相比，但与南方一些城市的差距较大，显然，我市房价对众多工薪阶层而言，一时难以承载。可以预见，当少数高收入阶层的需求逐渐满足之后，房地产市场很可能会出现消费断层”。

　　另一方面，经营城市的土地出让金收入，并没有明显地投入到解决民众的低价住房需求上。青岛市统计局早在2004年的一份报告中就认为，房价上涨对普通市民的压力加大，以价格最便宜的经济适用房为例，其价位已逼近北京经济适用房价格，“这对于年人均收入仅为10075元、远远不及北京的青岛市民来讲，经济房并不怎么‘经济’。”

　　在2006年之前，青岛市仅在市内四区推行廉租住房保障工作，5年惠及的用户数为3019户，平均每年惠及600户。青岛房价高企土地升值，政府从土地拍卖中获益丰厚，但在2006年以前，土地收益并未流向经济适用房和

　　杜世成落马后，中纪委和山东省都对青岛几年来的发展成绩给予肯定。