“珠三角有望成为下一个地产投资热点”

　　与广东省房地产业协会副会长、秘书长蔡穗声的对话

　　

　　房价是看涨，还是看跌？高房价时代，住房问题如何解决？2006年早春，羊城广州一栋高耸入云的

写字楼里，广东省房地产业协会副会长、秘书长蔡穗声与《经济参考报》记 者就房地产业发展大趋势进行一番深入的对话。

　　房地产是“暴利”行业吗？

　　让这个行业微利亏本是不符合经济规律的。

　　《经济参考报》记者（以下简称记者）：现在大家批评房地产业有一个比较刺眼的字眼，就是说房地产是一个“暴利”的行业。如何看待这种现象？

　　蔡穗声：房地产这个行业是不是“暴利”，不能笼统地一概而论。现在的房价不是“高”的问题，而是一个如何合理调控和掌握的问题。

　　我们国家在房地产行业中的利益分配是“不合理的”。确实有一些公司来钱很快，一下子就聚集了大量的资金。但房地产在全世界都是财富的集中行业，让这个行业微利亏本是不符合经济规律的。

　　在高房价时代，必须要建立一个合理的利益分配机制。开发商从高房价中收了很多的钱，不能认为这个钱只是开发公司的功劳，目前主要是因为自然资源的稀缺性。这些钱政府应该有一个合理的分配，应该通过地价、税收等各种合理的渠道把这些钱纳入政府的掌控。然后，政府再“出手”进行市场调控和解决困难居民的居住问题，这应该成为重要的财政来源。

　　如何看待高房价正向二线城市蔓延？

　　发挥价格杠杆作用很有必要。

　　记者：如今上海、广州、北京这些特大型城市的房价越来越高，长沙、昆明、贵阳等二线城市的房地产业相对稳定。但最近两年大批品牌地产突然进入，直接拉动房价上涨，从而使这些城市出现新的不平衡，你认为房价上涨该如何控制？

　　蔡穗声：就目中国的经济发展水平，让绝大多数人买房住还很难达到。房价不能涨，越低越好，最好是不要动，这个思想有误区。对于资源紧缺的房地产市场来说，价格杠杆发挥作用很有必要。

　　同时，房价疯长也是不健康的。房价理想的状态是年年小涨，涨的幅度应该是略大于物价指数，如净增长5%左右。因为住宅不仅是纯粹的消费品，同时也是投资品。房价一年比一年低的话，那还有谁会去买呢？如果说今年买房是40万元，明年就是42万元，后年就是44万元，买房的人是很高兴的呀！

　　自住的住宅如何体现价值？

　　当家庭遇到困难时，可以“变现”救急。

　　记者：现在大多数的城市居民只有一套房子。他的房子值100万元，对他来说只有居住的功能。我们怎么样把这个家庭财富落实到实际中去？

　　蔡穗声：在市场经济的环境下，所有的居住问题要在市场经济的框架下来考虑。要正视房子本身就是资产。比如说一个看上去很穷的人，他有一套房改房，其他的资产并不丰富。你说他的资产在哪里呢？首先房子就是他的资产。可能是值20万元；第二，银行的存折，可能是只有1万；第三就是其他的小物品了。但是有了这样的一套房子，你就不能说他是穷人了。所以现在的家庭财富不再是衡量收入多少了，房产也包括其中。

　　当我的家庭遇到了很大的困难，要花很多的钱，这个时候我就可以“变现”。

　　我这个房子价值50万元，我可以卖掉，然后租房子住啊。比如说租金一年1万多，10年也只有10万多。而我现在却有50万元摆在这里可以应急使用，因为这是你固有的财富！也就是说房价越涨，对你是越有利的。

　　假如你是政策的制定者，该如何面对当前失衡的市场？

　　只能一步一步地来，不可一蹴而就。

　　记者：假如你是政策的制定者，将制定怎样的措施来推动房地产市场的良性发展？

　　蔡穗声：只能是一步一步地来，不能一蹴而就。住房政策是国家的大政策，不要鼓励老百姓都去买房。经济适用房的指导政策需进一步细化。廉租房的建设需要加大力度。

　　1998年国务院制定了一个关于深化住房制度改革、推进住房建设的文件。这个文件提出要建立以经济适用住房为主体的住房供应体系。其中有一个问题必须要有合理的解释，即经济适用房的供应对象是谁？“中下收入人群”的界限很模糊，一直没有一个官方的，或者是学术界的解释。

　　有专家认为2006年可能是房市的拐点，你怎么看？

　　价格总是有涨有跌，珠三角很可能是下一个投资热点。

　　记者：有的专家认为2006年可能是房市的拐点，你怎么看？

　　蔡穗声：价格总是有涨有跌的。前面说的“理想状态”是我们力求这样做。谁都保证不了房价会永远上涨。

　　记者：去年广州的房地产业波澜起伏，中间曾经传出“炒房资金要南下”，后来又有“地荒”的传言。你觉得今年广东房地产的走势如何？

　　蔡穗声：我个人认为珠三角有望成为下一个地产投资热点。这是多方面的因素造成的。第一、相对于北京、上海、天津等特大城市，广州的房价是偏低的。1998年以来，珠三角楼市发展平稳，房价涨得比较慢，前几年还有些下跌的趋势。广州和珠三角这些年GDP的增长，人均可支配收入的水平，在国内都处于领先。但是这里的房价是其它大城市的2/3，和上海比甚至低了一半。这说明了珠三角城市圈的房价有上涨的空间。反观杭州、上海已经没有上涨的空间了，至少近期内很难上涨。

　　第二、多年来珠三角地区的房价涨得不快，而且销售也没有华东地区那样火爆，积累了一定的需求。买房也是看涨不看跌的。知道明年就会跌，你就不会今年买。至少是房价稳定了你才会买。由于看不到房价保值或者是增长的趋势，很多的人就暂且放弃买房计划，也就积累了购房需求，或者说这种需求被压抑了起来。

　　第三个原因是全国和国际资本流动的因素。如今华东地区的房地产资金不会有什么大进大出了。但是这个资金是存在的，它必须寻找出路。珠三角这几年经济比较平稳，市场比较健康，房价相对比较低，老百姓购买力比较强，这些都是房价看涨的因素。

　　记者：还有一个不利的因素，房子太多了，可能造成供过于求。

　　蔡穗声：这个因素也必须要考虑，但影响并不大。广东的

商品房空置率比较高，但空置量中有一部分是“死资产”，有一部分是不可能进入市场了，对市场没有影响力了。

　本报记者 明星 黄玫