易宪容：香港房地产发展模式不适合中国内地

http://finance.sina.com.cn 2006年03月29日 10:03 中国经济时报

　　易宪容

　　那种高房价、高地价、高公屋率的住房发展模式不适合中国。绝大多数民众的住房问题，只能在政府某种政策帮助下进入房地产市场来解决。这就要求我们不仅要调整房地产市场产品结构，也得通过政策方式来调低房价。

　　在今年两会上，房地产问题成了代表们关注的热点。对此，不少代表提出了自己的看法，并希望用不同的方式来解决国内目前的高房价问题，解决中低收入民众的住房问题。在2006年政府工作报告中，对房地产问题也有更为详细的阐述。如，“继续把好土地、信贷两个闸门，坚持实行最严格的土地管理制度，坚持按照贷款条件和市场准入标准发放贷款。从严控制新开工项目。继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度。整顿规范房地产和建筑市场秩序”等。而把这些意见归结到一点，就是中国房地产市场采取何种发展模式以及中国的住房保障体系如何来建立的问题。

　　政府目前对内地房地产发展之思路，很容易让我联想到香港的住房发展模式，即高地价、高

房价、高公屋居住率。在这种模式下，政府以高价将土地出卖给开发商，房地产开发商以高房价在市场交易。在这种高房价下，60平方米以下的住房占72%，90平方米以下的住房占90%，而近50%香港居民住政府供给的公屋。在这种制度安排下，尽管香港税收十分低，但是社会绝大多数财富通过房地产市场分别流向了政府(如政府庞大的土地基金)与房地产开发商(香港的最富有的人基本上都是通过房地产市场起家的)，造成了严重的社会财富两极分化。同时，由于房价过高、公屋率过高，整个香港居民的住房福利水平严重下降。这不仅表现的香港居民的住房面积过小，而且表现在香港绝大多数居民所住房子的周边环境恶劣。可以说，香港这种住房发展模式是香港特定条件下的产物。

　　政府目前对内地房地产发展之思路，处处似乎都表现出要仿照香港房地产的发展模式。比如，无论是去年中央政府关于宏观调控的文件，还是“十一五规划”关于房地产的发展概要，都是以稳定房价为目的，且都显示出中国的房地产市场发展正在走向香港模式。政府有这种思路，房地产开发商更是尽情地发挥了。比如，以高房价来带动高地价；再比如，中低收入者的住房问题基本通过政府资助来解决(建立中国的住房保障体系，加大政府对

经济适用房与廉租屋投入……)。然而，这种模式究竟适合中国吗？这种模式对谁最有利？最大的受害者又是谁？

　　作为一个处于转轨过程中的发展中国家，中国绝大多数民众目前仍处于中低收入水平的状态下，如果绝大多数民众的住房都要通过国家的住房保障体系来解决，政府的财政有这种承受能力吗？如果没有，中国住房保障体系的资金又从何而来？在目前的情况下，国家财政显然是没有这种能力建立香港那种庞大的公屋体系的。而且，即便是政府有能力来承担，那么又将通过何种方式来分配呢？如果这种分配体系不能够市场化，那么不就又退回到1998年货币化住房改革之前的老路上去了吗？

　　一些人之所以要把中低收入民众住房问题归结到政府责任上去，一方面是因为房地产开发商要把中国绝大多数民众赶出房地产市场，另一方面也是在为推高房价提供借口。当然，这和政府目前采取的这种模仿香港的住房发展模式也不无关系。

　　从美国的住房市场来看，资助中低收入民众购房是美国政府最基本的责任。美国政府房地产发展的基本宗旨就是要求房地产开发企业生产民众舒适、安全、有支付能力的住房。美国专门设有住宅都市发展部，其责任就是帮助中低收民众购买房子。为了做到这一点，美国政府对两家最大的住房按揭贷公司，即房利美公司和房地美公司其住房按揭所占比重80-90%以上，专门设定几项年度统计指标。其中三大附属指标分别为：“资助中低收入民众购房”、“资助不发达地区的民众购房”以及“资助贫穷家庭购房”。这些附属指标于2005年加入，规定了各类购房贷款总量占都市地区家庭

住房贷款的目标百分比。

　　房利美的一名主管就表示，该公司两项住宅资助指标都没有达标，但仅相差不到1%。布什政府官员近来也一再强调，由联邦政府资助的房利美与房地美必须更加努力，帮助中低收入家庭成为住房拥有者。2003年，两家房屋贷款公司通过三项异常的巨大交易，基本上勉强实现政府设定目标。

　　这些信息表明，即使在市场经济发达、私有化程度高的美国，住房也并非为富人所建，而是为广大民众所建；美国的房地产市场不仅为富人服务，而且也为广大民众服务。那么，作为土地为国家所有、社会财富以公有为主的社会主义国家，我们的房地产市场又有什么理由只为少数人谋利、为少数人服务呢？

　　为什么那些希望通过种种野蛮方式来掠夺大多数人利益的观点能够在国内大行其道？这仅仅是一种观念与观点上的争论吗？我认为根本就不是。这是大是大非的问题，是政府关于房地产政策的基本宗旨问题。如果中国房地产市场真的只是给富人建房子，那么我们的社会及我们的政府基本的价值观也就没有了，这不仅远离现代社会，而且远离我们党的基本宗旨与政策。对于一些打着市场旗号(其实他们有哪一个人财富的获得、生产要素的获得是通过市场来进行的)掠夺民众之财富、剥夺民众的基本权利的不良商人，我们的政府应该有一个明确的态度。

　　政府为大多数人谋利益的方针要通过不同的方式表现在各项具体政策中。如果把中低收入者的住房与房地产市场隔离开，这种市场分割不仅不利于完善房地产市场体系，也将为一些主张把房地产市场变成“富人的市场”的人提供现实的依据。我们应该清醒地看到，国内房地产市场不仅不能分为“穷人”与“富人”市场，也不应把为中低收入者提供住房的责任推向政府，推向住房保障体系，而是要通过制度安排，保证国内绝大多数民众进入房地产市场。

　　既然中低收入者要进入房地产市场，那么房价问题自然是十分重要了。很简单，即使政府要求房地产贷款公司所贷款中对中低收入者保持一定比重，但是如果房价过高，民众同样也没有能力进入房地产市场。这里主要体现出以下两方面的问题：一是政府把要求房地产开发商生产民众有支付能力的住房作为其政策指标，并通过一定市场工具来调整房价。二是民众所需要的住房问题并非完全是由政府通过住房保障体系来解决，而是更多通过市场来解决。一般来说，进入住房保障体系的民众应该不超过10%，主要针对那些存在特殊困难的人群而设。

　　总之，香港那种高房价、高地价、高公屋率的住房发展模式不适合中国，而且这种发展模式最大的获益者是房地产开发商、银行及地方政府。因此，中国建立住房保障体系只能是解决极少数人，而不是解决绝大多数居民的住房问题。绝大多数民众的住房问题，只能在政府某种政策帮助下进入房地产市场来解决。这就要求我们不仅要调整房地产市场产品结构，也得通过政策方式来调低房价。高房价既是借制度掠夺社会财富的方式，也是国内房地产市场健康发展的最大障碍。

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