财经纵横新浪首页 > 财经纵横 > 评论 > 正文
 

巫继学:政府的主要责任就是抓好安居


http://finance.sina.com.cn 2006年03月31日 08:40 新浪财经

  巫继学

  有关安居住房的争论一直在持续,这是因为它关乎亿万普罗大众。日前媒体传出,广州市有3万平方米安居房在待售中。广州市国土房屋局领导指出,只要符合条件的市民都可以申购。

  由此再次勾起人们对于房价治理的思考。为了降温过于火爆的房价,政府管理部门这年来也算是费尽心机。前前后后也有所作为,但是收效似乎不尽如人意。以往稳定房价的种种的举措,其实大多都是双刃剑。在企业特别是私企与政府的博弈中,私企更处于灵活多变、趋利避害的有利位置。因而,你出招我能破招,你念紧箍咒我有解咒语。在这种角力与博弈中,我再一次地感到“道高一尺,魔高一丈”“神秘”力量。在房地产商与购房者博弈中,在目前房地产市场的背景下,企业往往也处于优势地位。由于各种原因,话语霸权总是将房地产市场描述成卖方市场。

  一直以来都认为,

房价高企源于
房地产
过热,为了降温房地产,就要紧缩房地产的源头:一是土地供应量,二是货币供应量。然而,紧缩“银根”与“地根”的结果是,房地产楼盘供应量减少,或者有减少的预期与信息,面对被暴利激发起的购买者来说,需求并没有因此收缩,反而刺激了购买者需求紧迫度。于是,出现的结果就是,高层管理本想进入釜底抽薪降低房价的理想“房间”,却神使鬼差地出现在房价火上加油的“房间”。一项乍看起来十分有效的举措,却引来了适得其反的后果。

  如果我们换一个思路,真正站在以人为本的立场上,从穷人经济学角度来考虑当前房价治理,也许会能找到一条通向柳暗花明的清新路径。

  只要具体分析一下购房需求,我们发现复杂的需求集合其实可以作如下梳理:一是居民为居住购房;二是投资购房。居民购房中,又分两大类,一是安居需求,二是安逸需求。投资购房中,也分两大类,一是商用投资购房(

写字楼、办公楼、其它商业建筑产品),二是住宅投资购房。住宅投资购房中,既有职业炒手(有如“温州炒房团”),也有居民散户投资行为。需求形成的市场只要经过条分缕析,我们可以将需求集合最终分为三类:一是“安居”需求,二是“安逸”需求,三是投资需求。对这三类市场需求中,政府只要出面扶持低价房供应,满足居民中的安居需求,必将出现令人意想不到的效果。居民的安逸需求不用管,国外需求也不用理,为了追求高标准,他们可与房地产商去进行价格拉锯战。那些房地产老板的“高价情结”不用去解,他们想卖多高就卖多高,只要有冤大头买。炒房商、散房投资者,政府也不用管、不用劝,免落妨碍别人发财的话把。对于“棒打愚人不醒”者,只有吃了亏才会有教训。这样的区分,是一种穷人经济学的视角,政府只关心穷人阶层,只关系平民大众,只关心安居需求,而把安逸需求与投资需求交由市场去处理。地价高与低,房价高与低,只要在国家相关政府的范围内,任由买卖双方都斗智斗勇。

  政府以市场机制从安居需求入手,应该有充足理由。第一,扶持低收入居民,为他们提供安身之处,是政府的职责,更何况我们有“为人民服务”的传统和与时俱进“执政为民”的宗旨高悬。第二,由此入手是最小成本选择,不仅是所有房地产成本最小的板块,而且调控范围也只限制在需求底层上,所以经济代价与调控风险都最小。第三,安居层面是政府最容易掌控的领域,其政策界限清楚,扶持阶层明晰,完全可以做到收放自如。第四,需要安居者,均为社会中下收入阶层,这个阶层对贫富差距最为敏感,也是产生贫富对立的基本人群,同时也是这一矛盾的的最大受害者。赢得这部分人群也就是赢得最大的民意,这对于缓和社会矛盾具有重大意义。第五,由此入手,平抑房价,很可能为股市恢复信心注入新的活力,在平衡股市与房市上收到意相不到的效果。

  去年我曾撰文大胆预测,如果政府出面满足市场中的安居需求,比如在地级以下城市推出“五万元公寓”,在二级城市推出“八万元公寓”,由此对楼市产生的影响将会如何,人们几乎不需要想象力都会看到它的 “以小搏大”的喜剧后果。政府可以有两种方式入手:一是直接入手,即以国营房地产公司为基本队伍组织介入;二是以招标方式向市场开放,吸收志同道合的房地产公司介入。记忆犹新的董建华的平民房“八万五”新政,向我们几乎提供了一个可资借鉴的典型案例。在香港这样一个寸土寸金的风水宝地,八万五千港元的平民公寓,真宛如大排档收费的鲍鱼翅盛宴,超廉价的满汉全席!毫不夸张地说,“八万五”新政对于香港当时的房地产来说,产生的影响具有革命性意义。尽管这一举措遭遇重大狙击,正反双方分歧很大,但以我对房地产的观察与思考来看,这是一个值得高度重视的尝试。一位伟大的历史学家说过,历史往往会重演,第一次是悲剧,第二次是喜剧。对香港的董建华那一次可能是悲剧,但对中国大陆,这一次一定是喜剧!我想,只要政府真的下决心治理房价,其实并不难。记得有位网友曾经说过,目前的高房价,其实就是地方政府与房地产商联合导演的一场商业剧,可谓入木三分。

  就目前的现状而言,地方政府与大房地产商私下一直相关联。问题的复杂性在于,房地产商的建房利益与地方政府的政绩利益是一致的。这样为地方政府与房地产商结成利益共同体提供了基础。这可能成为政府扶持安居工程,为低收入层造房的一大障碍。解决的办法似乎也可以有些创新,一味打压未必有成效,用疏导的办法,充分考虑房地产公司与地方政府的利益,晓之以理,诱之以利,也许会最终效果会使人大获意外。认准了这个路径,解决问题的通道是可以用智慧来打造的。比如,可以将满足安居需求作为地方政府的一个政绩来考核,将这个“标的”设得高于房地产商的诱惑。

  今次,广州市政府抓市民安居工程的举措,使人们对于政府治理房价似乎增加了一些信心,同时也给了人们更多的联想。人们期待有更多的安居住房在广州市上市,有更多的城市也像广州市那样,给广大普通居民推出更多的安居住房供给。


发表评论

爱问(iAsk.com)


评论】【谈股论金】【收藏此页】【股票时时看】【 】【多种方式看新闻】【打印】【关闭


新浪网财经纵横网友意见留言板 电话:010-82628888-5174   欢迎批评指正

新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

Copyright © 1996-2006 SINA Corporation, All Rights Reserved

新浪公司 版权所有