著名经济学家李开发：有必要设计新住房建设制度(5)

　　记者：因此，你认为，国家重新研究住房制度体系，其实也是希望通过对房地产市场秩序的整顿，对房地产业造成问题的清理，通过制度化的建设，来保证广大普通老百姓能分享改革开放与经济发展的巨大成果。

　　李开发：对。我们认为这次针对经济过热的问题，国家作出了信贷从紧的政策，主要问题就是房地产问题。重新拟订一个适合国情的住房制度，既是非常必要的，也是非常迫切的。

　　五、房价调控成效近期突显是不是表明房价拐点已经到来？

　　记者：关于房价是不是进入拐点，最近大家正在热议。业界也出现的各种各样的声音，有的说房价绝对不会降下来，有的说部分地区房价下降是一种假象，还有人认为这是中国房地产价格的拐点，对此您有什么样的评价。

　　李开发：我赞成最后的一种说法。目前京沪羊深房价齐刷刷的掉头朝下，实际上它已经是中国房价开始回归理性的拐点。许多地方高房价有价无市。那些一天到晚忽悠供不应求的吹鼓手们，不是说有巨大的需求吗，深圳已经跌了15%左右了。高价房没有人买了。其实那些说供不应求的人，不是信誓旦旦的说需求巨大吗，现实证明是忽悠，是宣传，完全不是那回事。从国际上多个国家的房地产发展史来看，城市的房价和所在城市百姓的消费能力是有一种内在比例关系，如果超过了合适的比例，它就是不正常不健康的。总结近三十年房地产市场发展的经验与教训，联合国的住宅和人居委员会有一个指导的价格，住房的价格是居民家庭年收入的3：1，这是比较合理的价格。世界银行在住宅价格的指导上，是4:6,总结北美西欧的多数国家，房价与家庭年收入之比在2.5-5倍左右。实践证明，即使城市的房价一度疯涨，但是它在飙升以后，最后还是会回落到这个点上。前些年，我国的香港地区发生了房地产泡沫高潮时候，卖房人会打电话过来，说你再不过来房价又要涨500港币了；当时有许多评估单位认为香港这个地方非常特殊，是世界的金融城市之一，又是物流港，风光又好，因此那个比例关系不适合。然而好景不长，过了几个月房价就开始一路下跌，到最后，它的房价从峰值下降了70%。日本东京也是如此。所有的房地产泡沫最终是要回归理性的。投入和产出不成比例，投资和消费不成比例，这是不能长久持续下去的，中国一线城市的房价普遍超过城市家庭年收入的10倍以上，个别的特大型城市甚至是20倍左右。全国各地中等以上城市房价上涨也很厉害。让房价回归到理性，是经济规律决定的，是不可改变的。我们只是希望房价不是大幅度的跌落，而是软着陆。从另一个角度来看，如果我们设计了好的住房制度，就有可能解决与防范这个问题。

　　六：中国新住房制度的主要内容解读

　　记者：回到刚才的话题，就是刚刚您提出的住宅土地使用权制度，您这个制度方案是不是可以对未来的房地产市场有较好的解决方案呢？

　　李开发：是这样的。我们的这个方案，其实从今年的年初就开始调研了。在调研的过程中，跟多位专家进行过学术交流，今年6月底，在中国经济体制改革研究会的廉租房会议上也进行了交流沟通，建设部的相关专家、开发商代表如任志强总裁，专家代表如清华大学人文学院院长李强等。一些媒体发了专访。到目前为止，我们知道的有三个住房制度的新方案。第一个方案是由全国政协常委、国务院参事任玉岭研究员提出来的，他提出来就是经济适用房要占70%，商品房最多占20%左右。第二个是中国社会科学院尹中立博士提出来的，他的方案是一户一房制度。我的这个方案思路在媒体上发表之后，大约有1000多家媒体或网络媒体转载了文章，留言数万条。既有积极的反映，也有修改意见。对我们启发很大。