商品房预售制调整真假之辩：若调整应高于住建部层面

　　商品房预售制度调整真假之辩 

　　作者：Caolei214 来源：山石观市

　　上周五晚，一份关于调整商品房预售制度的文件，激起千层浪。

　　受此消息影响，24日中秋节港股开市后，恒生中国内地地产股全线下跌，市值一天蒸发逾636亿港元。

　　商品房预售制度调整，究竟是像有的卖方解读：是广东省住建厅搞错了，误解了住建部的政策意图？还是就是未来房地产调控长效机制的一部分？

　　我们先看文件全文，再看具体解读，了解真假之辩。

　　这份广东省房地产协会下发的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》显示，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，将上报住房城乡建设部。这份材料建议逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

　　自1994年出台的《房地产管理法》提出“商品房预售制度”，商品房预售制成为中国新房交易的主要模式。此文一出，对于市场来说，无论如何这都意味着“取消预售制”正在逐渐进入政策制定的考量范围之内。而这也预示着实施近25年的商品房预售制度或将面临改变。

　　广发地产和海通地产将此文件解读为一个语文阅读理解题：不是取消预售而是取消预售许可管制。

　　【广发地产|政策点评】关于预售证事件三份文件内容及目标的详细解读：

　　本次从广东传出的所谓取消预售证政策的新闻，主要包含三份文件，分别是住建部的“一函”、广东省住建厅的“一回复”以及广房协“一通知”，其中最为关键的是第一份文件所表达的目的，而住建部的并非取消“房地产预售政策”而是讨论“房地产预收审批制度”的合理性，有可能会取消的实际上是“预收审批”。

　　住建部的原始文件为《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》，主要目标是对房地产行业内的现存的行政许可事项进行清理和论证工作。衔接的是8月14日，国办印发《全国深化“放管服”改革转变政府职能电视电话会议重点任务分工方案》，提出今年再取消部分行政许可等事项，2020年底前基本实现行政许可事项“应放尽放”，实为简政放权工作。

　　《住建部文件中》提到的三个行政许可事项分别为“房地产估价机构备案审批”、“房地产经济资格审批”以及“预售许可证审批”事项，其实是在调研取消预收许可证管理，而不是预售制度。

　　从广东省住建厅的回复中，并未对预售许可证制度进行讨论，而是将主要精力放在了讨论预售制度方面，是对源文件的政策目标的一个误读，而广房协的外发的通知，则直接截取了广东省回复的部分内容，加大了公众对于原始政策目的的误读可能。

　　我们认为，从国务院到住建部，行政目的是简政放权，降低行政许可审批对实体经济效率的限制，针对房地产行业讨论的是取消预售证审批，而非预收制度。建议理性分析政策目标，在目前的价值位，我们继续推荐主流地产龙头企业。

　　以前说数学是其他学科之母，现在才知道语文才是其他学科之母，难怪目前的义务教育要强化语文淡化数学。

　　取消预售OR取消预售许可管制？考验语文理解能力的时候到了。

　　那么，究竟是不是如广发所言，是地方政府行政部门搞错了？

　　我们再来看招商证券地产行业首席的解读：

　　领导，对于预售制取消讨论非常激烈，我们又写了一段点评供参考。

　　一．相似的历史

　　上周五网传预售制将取消，而后住建部辟谣；而在2012年8月2号市场也曾传言预售制取消，两者相比而言：

　　（1）2012年8月传预售取消，住建部有未发布相关政策，但也不会表态和证实，不算完全辟谣，而这次辟谣。

　　（2）2012年一季度销量底部，今年一季度一二线城市销量底部，同样是一个房地产中周期中的第二轮小周期起来的前部。

　　（3）2012年初按揭利率绝对值已经开始跟随市场利率回落，今年暂时是边际改善，年底到明年初才会绝对按揭利率下行，当然目前折扣已经边际改善了，流动性环境暂不如12年。

　　（4）大体基本面背景类似但流动性有区别，传闻时间点也类似，2012年前7个月涨了30%+，7月下旬到月底回调10+%，8月初出预售取消传言，再下调10%，指数后面开启一波还不错的行情，这次年初一个月左右涨了20%+，回调到现在用了半年，然后龙头反弹15%+，遇到这个预售取消传言，大概率先调整和盘整两周，后面看经济倒逼流动性进一步好转，应该行情就来了，但肯定不如2012了，那时候有降息，经济压力比现在应该更大，现在当然结构性压力也大。

　　二．文字上有观点认为只是简政放权，不是取消预售，我们客观分析如下：

　　（1）所传文件第一句话叫做“对商品房预售许可进行研究”，也就是说预售许可是这里的关键词。后面针对预售许可的表述是：“保留或提高许可条件”、“建议取消许可条件”，表面保留，提高，取消是三段式，而所传文件中广东的回答大致意思是：“不取消，但提高”，结论非常明显。

　　（2）“预售提高条件”就包括主体施工封顶或更严，只是广东说未来甚至要逐步取消，也是写的“若干年”后。所以说马上要取消预售制度也不对，说只是要取消“预售许可管制”的也太乐观，短期改法规很难也是事实，所以如果真有变化，就是短期提高门槛了。

　　另外，“申请和取得‘预售许可证’”是预售管理办法中最重要的一条，有申请这一条就会有批准和不批准。短期调控也因限价推后预售几个月也是很正常的现象、另外，许多城市也已经有现售的拍地条件试点了。

　　（3）最后，2012年新闻，看看也能看到真实意图：“去杠杆”：“当时媒体报导：其实，在xxx之前，这一传闻还有其他来源。关于“取消商品房预售制”提法，最近一次源自2012年7月份社科院发布的《中国住房发展（2012年中）报告》。该报告建议政府在目前开发商商品房库存量较大的条件下，适时取消期房预售制度，有利于控制开发商资金链促其快建快销。”可见这个事情的讨论和研究如果有的话应该高于住建部层面。

　　三、极端假设下一刀切取消预售对房企roe和房地产投资的影响：

　　（1）ROE，两个因素影响ROE，“销售/权益净资产”✖“净利/销售”；近年来全国销量现房：期房大致=1：2，即供给“休克”极端情况下将导致销售下降50%以上；但净利率不一定下降反而可能上升，取决于房价涨幅与资金成本及其他费率的差异，一方面，极端执行必然导致房价上涨，同时资金成本大概率会被转嫁到房价，另一方面，土地获取成本因竞争减弱或降低，所以净利率无需过于担忧。

　　无论如何，取消预售“休克”状态且历史开工项目不追溯情况下，将导致销售口径ROE或下降20-30%，但财报层面的结算口径ROE受影响相对较小，因为预售制下的结算系数往往小于50%，而现售制下的结算系数接近100%。但从实际可能执行的情况看，存在过渡情况的未来将是alpha回升，beta下降，具体ROE测算情况根据实际执行力度来打折。

　　（2）对房地产投资的影响： 由拿地费用和建安投资两部分组成（静态占比3：7），取消预售制意味着需要竣工才能销售房屋，这个角度看房企有动力加速开发、加大建安以加快销售回款；但同时取消预售制也意味着短期销售回款会受影响，资金链收紧也可能对建安产生负面影响，所以建安如何变动看两者的综合作用；拿地则大概率会收缩，一方面是资金链收紧，另一方面周转变慢导致拿地意愿转弱，极端情况下甚至不拿地，也即投资或下降10-20%。

　　招商首席和广发、海通给出了不一样的解读：这个事情的讨论和研究如果有的话应该高于住建部层面。

　　那么，这是将之解读为未来房地产调控长效机制的一部分吗？

　　这一次，倾向招商对。

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责任编辑：陈永乐