政府干预楼市发力有效供给

　　国务院近日召开会议听取北京市房地产市场调控情况的汇报，国务院副总理曾培炎出席会议并讲话。会议强调，要增加供给，引导需求，稳定价格，规范市场，着力解决低收入家庭住房问题，促进房地产市场健康发展。

　　这个会议迅速引起房地产业界的普遍关注。尤其是曾培炎副总理在会上提出的四点意见和要求，更是引发了市场的反应。这四点要求，除了继续强调规范市场和着力解决低收入家庭住房问题外，更将增加有效供给和努力调控住房需求提到了显著位置。中央突出强调增加有效供给，正如一位学者接受本报采访时所称的，“显示了主管部门对住房问题的准确市场意识”。进一步看，这个举措也是对既往调控政策的补充和深化。

　　近两三年来，针对房地产市场的发展，政府实行了一系列密集的宏观调控政策。从目前的收效来看，应当说积极效果还是明显的，在多个方面均有体现：如商品住

房价格涨幅总体趋缓，住房供应结构有所改善，投机性和投资性购房需求初步抑制，等等。但同时更应该看到，大部分城市房价依旧在高位运行，部分城市房价继续上扬，调控形势不容乐观。

　　政府动用行政手段改善住房供应结构，能够使得未来住房产品的供应结构更为合理，也有益于购房者减轻压力，但是结构的改善，不必然意味着价格的下行；而运用交易环节税等税收工具，其所承载的调控希望也有待检验。当投机性和投资性购房需求得到抑制的同时，可以发现，由于拉姆奇法则的作用，购房者的成本负担一定程度上也增加了。

　　更关键的是，一段时间来，政府为了宏观调控的政策能够得到更好的落实，一直强调把好土地和信贷闸门，使得地根很长时间里持续偏紧。由于房地产市场土地供应量的减少，若没有需求量方面相应的降低，冀望房价下行或者增幅减少都是较为困难的。

　　根据国家统计局发布的统计结果，2006年，全国房地产开发投资为19382亿元，同比增长21.8%，低于同期城镇固定资产投资增速2.7个百分点，处于近几年来较低水平。不少学者预计，2007年房地产投资将继续放慢。显然，这个结果既是宏观调控的成果，也是市场内在机制作用的必然反映。值得注意的是，在过旺的需求并没有实质性得到抑制的条件下，房地产投资总量的减少无助于房价的调整。北京市就是一个例子。该市2006年商品房住宅和

经济适用房施工面积、新开工面积以及竣工面积全面下降，与这半年来房价一直居于全国前列，当不无关系。

　　在这样的背景下，曾培炎副总理提出着力增加有效供给，抑制过旺需求这个政策目标，有着现实的意义。在加大供给和抑制需求两方面同时着力，无疑会产生积极的效果。应当认识到，调控住房需求，不仅要抑制投机性的需求，也要做好宣传解释，消解一些购房者非理性的住房需求，同时通过合理控制拆迁规模，减少被动产生的需求——如此多个角度用力，当能从控制需求角度减轻房价上涨动力。

　　从根本上说，只有动态地实现住房市场的供需平衡，才能真正达到稳定房价的目标。不过，对于如何增加有效供给，却是必须给予充分关注的。房地产市场依赖商品房市场和具有公共属性的保障性住房市场“两条腿”同时发展。遗憾的是，最近几年里，与商品房建设用地的供应量相比，经济适用房等类型的非完全市场化住房土地供应量远远为小。

　　全国经济适用房投资同比之所以连续出现负增长，究其原因，还是由于保障性住房用地为无偿划拨，而商品房建设用地需要交纳土地出让金——这恰恰与地方政府的利益纠结在一起。也因此，在强调要增加有效供给的当下，如果不能够合理调控经济适用房和普通商品住房的开发量，中央希望达到的政策目标或将大打折扣。

　　增加有效供给，不会是全国整齐划一的政策。供给的质与量与各个地方的经济发展水平、居民的购买能力以及城镇新增的人口等因素密切相关。而在这些约束条件限制之下，须在土地供应、规划审批等方面对经济适用房和商品住房的开发量进行合理调节，才能真正达到有效供给。

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