正视房价泡沫 降低融资杠杆率

　　5月17日，国务院总理温家宝亲自主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施。会议着重讨论了房地产领域一些突出的问题，例如主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱等等。同时，出台了6大措施(下文简称“国6条”)。

　　“国6条”举措可以看作是对目前中国少数城市暴涨房价的一种鲜明态度：政府力图抑 止房价，进而从根本上解决房地产的体制问题。当然，目前“国6条”还需要相应的配套操作方法出台。

　　根据会议精神，房价纳入到地方政府的政绩考核之中。如果达到这样的高度的话，那么针对一季度一些大城市房价暴涨的控制方法论就会变得迫切而有趣。因为这里面有大量的逻辑线条缠绕，宛如一个迷宫，考验人们的智力。

　　一个常见的肤浅看法是，房价上涨猛烈的大城市停建或者缓建

经济适用房，弱化了对商品房的竞争，导致了开发商肆无忌惮地提高了房价。于是，经济适用房民间鼓噪之声大起，认为这是克制房价暴涨的关键法门。一般而言，重新大规模启动经济适用房是需要时间的，也许会很长，而且这个工作需要同专业地产商联手。另外，在建设的过程中，根本无法估算其机会成本。房产的价值很大程度上是根据土地所在位置的价值决定的，地理位置是房屋最重要的价值构成之一。如果经济适用房很偏远，自然很便宜，但住进经济适用房的人 ，或许也会抱怨这个经济适用房的地理位置不好。

　　还有一个政策是物业税。物业税开征的最重要关键在于搜集房地产交易者的信息，并进行全国联网控制。不能否认，这个政策的确能够比较持久地打击炒作，但是，关键还是在于它的出现需要时间。

　　另外一种托词是说地方政府贪婪地批地，在地方政府垄断土地的前提下，自然会导致房地产价高的“原罪”，因此房地产行业的问题是一个体制问题，因为其是体制问题，所以需要从体制上慢慢解决。但是，从狡猾的语用学的角度看，中国的任何经济问题都是体制问题。用体制问题来搪塞是一些经济学家和既得利益者不假思索的常规招数。解决体制问题必然需要较长的时间，而凯恩斯说，“从长期看，我们都是死人”。

　　此前密集出台的一些降低房价的措施，客观效果却不同程度地抑制了消费者(购房者)，比如征收重税。政府没有明确区分消费者与炒房者(事实上也较难区分)，这是值得商榷的。

　　问题的关键环节在房地产商。房地产商运作项目的手段的界限是含混的，它既可以是供应者也同时是需求者。它们通常在项目立项的时候，加大投资总额。然后资本金到位之后，根据

银监会出台的《商业银行房地产贷款风险管理指引》的规定，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%，也就是说房地产开发商可以用35块钱从银行拿到65块钱。房屋建成之后，房地产商还可以利用房贷政策，让受控的自然人去银行按揭，假设是首付二成，那就是说房地产商可以再用20块钱融资进80块钱。充分利用完多次的银行的杠杆效应之后，房地产商的自有资金撤离，银行资金作为支撑项目的血液。房屋是否能够卖出因为不占用资金，所以即使空置房地产商也不需要降价。而因为放贷的违约率相当低，银行也非常乐意把资金交给房地产商使用。一个悲剧性的链条就形成了，这个链条囊括了目前房价畸高的最大范围的解释力。

　　简单地说，如果真的把解决房价问题作为纯粹目标，而不是让“整个社会(无论购房者还是银行)被房地产商胁持”的话，那么一目了然：房价问题仅仅是一个货币问题，即投入房地产行业的货币太多了。对于这一泡沫的解决之道，我们政府此前也有过成功的范例，对于以前海南等地的房地产泡沫以及开发区泡沫，当时采取的措施是强令银行资金迅速回流，很快，泡沫迅速消失了，房价快速回落。所以，现在可以考虑圈定几个重点房价泡沫灾区，选定一些典型的开发商，政府下命令要求这些房地产商向银行偿还银行贷款，这样房地产商就必须套取现金偿还，不得不推盘出售，为加速资金流转，房价必然急转直下。

　　另外是降低融资杠杆率。一个可能的方法是，将房地产商被要求的开发项目资本金比例不低于35%的比例再度提高，比如提到50%。这可以对房地产开发的增量进行控制。

　　房价问题充分印证了中国进入了一个复杂的利益博弈阶段。在这个特殊的时段，处理一些敏感的经济问题，必须要在某个阶段牺牲掉某个利益集团部分的利益。因为，社会利益分配方式也是一种生产力。

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