内地房地产企业海外融资悄然回升。

　　今年年初房地产企业经历了一波海外融资“小阳春”，一季度美元债融资规模达到244.45亿美元，随后在政策收紧之下，二三季度融资额大幅缩减，分别为161.87亿美元和120.47亿美元。

　　然而，Wind数据显示，今年11月内房企计划发行的美元债规模达64.65亿美元，而10月的美元债规模为40.95亿美元，11月环比上升57.86%。

　　实际上，从四季度初开始海外发债便开始密集起来，截至12月6日，2019年10月以来的美元债融资规模达到121.84亿美元，高于第三季度的120.47亿美元，较2018年第四季度的美元债融资规模为79.7亿美元也有较大幅度的增长。

　　融资成本持续分化

　　而在融资成本方面，大小房企的融资利率分化明显。佳源国际10月以来，三次发布海外融资公告，规模合计2.68亿美元，利率高达13.75%。此外在今年7月时，佳源国际还曾公告表示，拟发行2.25亿美元利率13.75%于2022年到期的优先票据，而此次发行中的一部分将用于换取部分由公司发行但尚未行使的4亿美元利率为12%于2020年到期的优先票据。

　　此外，弘阳地产、德信中国、大发地产、海伦堡中国、佳兆业、力高地产和中梁控股的融资利率均超10%。

　　其中，弘阳地产今年已经发布五次融资公告，发行规模合计达11亿美元，而10月发布的这次1亿美元规模的融资是年内利率最高的一次，为13%。

　　而佳兆业集团自10月以来多次发布融资公告，融资规模合计达10.5亿美元，利率为10.875%和11.95%两种，成本较高。Wind数据显示，佳兆业今年的海外融资比较频繁，年内计划发行的美元债规模合计达26亿美元，并且利率均不低于10%。

　　所谓几家欢喜几家愁。相较于上述几家企业的高代价融资，万科地产11月融资规模超7亿美元，但利率不到4%。华润置地、绿地中国的融资规模分别为10.5亿美元和6亿美元，利率分别为3.75%和4.55%，成本也比较低。

　　高息发债企业杠杆率已然不低

　　房企产作为资金密集型行业，资金是一切的开始。然而在下半年融资政策持续收紧的情况下，众房企也开始“开源节流”，拿地力度也大幅缩减，追求“落袋为安”，以更好的应对风险。但日趋分化的融资成本也揭示未来的行业趋势，规模将是房企存活的关键。

　　在调控收紧背景下，规模房企的融资成本基本可以保持稳定或仅有小幅上升，而中小房企在融资这一环节的被动会直接影响整条业务线的运转。年内已超400家中小房企宣布破产，未来也许只会更多，百花齐放不再，房企“寡头”时代将是未来的趋势。

　　值得注意的是，ifind数据显示，截至今年6月末，上述几家公司的资产负债率几乎均超80%，中梁控股高达95.25%。并且，大部分企业的短期借款均要高于期末的现金及现金等价物余额，存在一定的偿债压力。在自身杠杆率居高不下的情况下，再高息发债势必会进一步加大资金链压力，现金流安全问题需要引起重视。

　　总而言之，加大销售回款才是稳定现金流的正确途径。以佳源国际来说，其今年11月销售额为人民币31.69亿元，虽然同比上升了32%，但主要是由于价格的上涨了31%，销售面积仅上涨1%，销量与去年同期几乎持平。

　　而佳兆业11月的销售额为119.98亿元，同比增长了13.5%，相较于2018年和2017年同期107.1%、148.2%的增速大幅放缓。并且，佳兆业有大批量的旧改项目，旧改对资金的占用较大，开发周期较长，对资金的需求也要更大一些。

　　下半年以来，包括碧桂园、融创等龙头在内的一众房企均在降价促销加速回笼资金，小房企生死挣扎之时，品牌房企的竞争也日趋白热化。