基本观点：

　　新浪财经上市公司研究院针对于万科企业股份有限公司（下称“万科”）当前经营中的存量及流量数据进行综合分析，给予万科的主体信用评分为86.4。

　　近年来，万科在销售规模上保持着前三的龙头地位，经过多年的积累，在总体量超过1.5万亿的基础上，依然保持稳健且较快的增长速度，上半年公司拿地与销售的比例处于平稳可控的水平，土地储备也多分布在一二线城市。万科的品牌力一直处在行业前列，较强的综合竞争力也为公司稳健的盈利能力打下了稳固的基础，公司整体财务杠杆率低，融资成本可控，账面资金充足，债务结构相对合理，短期偿债能力有保障。

　　同时，新浪财经上市公司研究院也注意到，万科账面的土地储备并不是非常充足，房地产调控对于整个地产行业以及万科的拿地节奏均会产生较大的影响，公司主体信用情况也会受到影响。

　　概况数据（2019H）：

　　优势：

　　万科近年来规模稳居行业前三，在总资产超过1.5万亿规模的基础上，依然长期保持着稳健的增长和盈利，无论是产品品牌还是资本品牌都有着较为明显的优势。2019年上半年实现营收1393.2亿元，同比增长31.47%，归母净利润118.42亿元，同比增长29.79%。

　　长期平稳的业绩表现，万科过去十年加权ROE均超过15%，业绩起伏较小凭借着较强的综合开发能力，毛利率长期维持在30%左右，净利润率在15%左右。较高的利润率水平也是万科在杠杆率较低且周转率一般的情况取得较为客观的净资产收益率的根本原因。

　　主要聚焦在一二线，土地储备风险更低，目前万科的土地储备主要聚集在一二线城市，占比超过80%，主要集中在南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域，且分布均衡。

　　公司融资成本低，杠杆水平稳健，2019年上半年，万科的加权平均融资成本为5.89%，在行业融资面趋紧的大环境下，龙头房企的融资更受青睐，万科的资产负债率和净负债率一直控制在较为合理的水平。

　　各项偿债指标合理，万科的短期债务占比为30.82%，一年到期的债务相对可控，且账面资金足够覆盖，现金流近十年来均为正流入状态，是融资回款之外的另一大资金来源。经营活动现金流对于当期利息支出的覆盖较为充足。

　　关注：

　　销售增速有所放缓，2019上半年，万科的销售金额同比增速仅为9.63%，较2018、2017年的销售增速有逐渐下滑的趋势，受行业调控政策的影响，后续的销售回款存在一定的不确定性，这将会对公司的拿地、销售政策、现金流以及偿债能力产生直接的影响。

　　土地储备并不十分充足，截止上半年，克而瑞数据显示，万科的土储货值为16989亿元，货值总量仅为上半年销售额的5.09倍，考虑到销售额的同比增长，万科当前的土地储备金钩覆盖未来两年左右的销售，而加大土地储备由于销售回款有着紧密的关系。

　　关于2019新浪财经年度上市房企主体信用评分

　　改革开放41年来，中国国内生产总值及人均可支配收入实现了跨越式发展，人们的生活水平也得到了极大的提高。尤其是自1998年房改以来，我国居民的居住条件得到了显著的改善，根据国家统计局数据显示，我国目前人均居住建筑面积已经高达40平方米左右。不仅如此，在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中，在以万科、碧桂园、中国恒大为代表的中国房地产行业里，在深化改革开放的红利下，市场主体所迸发出来的活力是巨大的。

　　进入社会主义新时代，房地产市场也从“黄金时代”一步步过渡到“白银时代”和“存量竞争”的时代，市场高度分散的地产行业面临着整合的必然趋势，尤其是在“房地产不作为短期经济刺激的手段”的大背景下，融资端明显趋紧，而杠杆率普遍高企的房地产公司的主体信用则明显分化。

　　因此，在行业整合之际，深入剖解、对比分析各主要上市房企的主体信用情况显得尤为必要。主体信用评分的最终结果，反应的是：借款人偿还债务能力的强弱，违约风险的高低，而房地产公司作为高杠杆经营的典型，从拿地、开发建设、销售等环节都有资金需求，因此对于资产负债率动辄超过80%，净负债率又差异较大的房企来说，测评其主体信用显得更为专业。目前，在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家，新浪财经从中甄选出80家主流房地产开发商，并站在融资端的角度，对各公司的偿债能力进行全面的归纳和分析，并最终得出新浪财经年度上市房企主体信用评分。