出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/肖恩

　　垃圾桶顶部烟灰缸里的烟蒂不能超过5个，不能留存超过5分钟；

　　见过业主三次面后，要求认识其车辆及业主本人，甚至记得宠物的名字；

　　夜间巡逻的保安穿戴着专门的耳机、软底皮鞋，以降低对业主休息的干扰；

　　业主日常的大小事都可以在线上办理；

　　访客只需要通过业主发来的验证码，即可进入小区大门；

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　　种种标准，是龙湖多年来对物业工作人员服务要求的一角，或许在龙湖楼盘相对更高溢价的背后，23年积淀而来的物业服务能力也功不可没。

　　近期，这家业主满意率连续多年超90%的物业服务企业，将要迎来新的里程碑---与龙湖集团的商业运营板块，一同于联交所分拆上市。

　　1月7日，龙湖集团正式发布全新智慧生活及空间服务品牌“龙湖智创生活”，并向港交所主板递交了IPO的分拆上市招股书。作为行业唯二未上市、且比万物云上市效率更高的头部物企，龙湖智创生活有着众多物企投资人看好的核心竞争力，也有着市值突破千亿的潜力。

从“六航道”到“双引擎”

　　去年七月，龙湖集团发布公告，宣布成立地产航道，并将集团总部更名为集团赋能平台，形成了六大航道并行的组织架构。

　　在过去多年，龙湖集团因各航道及创新业务间的协同发展收获了巨大红利。不仅推动多个核心业务稳居行业头部，在存量市场占得先机，也巩固了现金流稳健、抗周期能力，护航企业稳健发展的根基。

　（资料来源：龙湖集团官网）

　   据招股书显示，龙湖智创生活业务涵盖住宅及其他非商业物业管理服务，和商业运营管理服务两大领域，各为分拆自龙湖集团的两大航道：智慧服务和商业运营。

　　实际上，基于“空间即服务”战略，从空间建造到龙湖智创生活的迭代，随着科技赋能的提升，龙湖集团各航道之间的数字化联系更加紧密，而龙湖智创生活也将成为“一个龙湖”体系内各航道协同发展的新着力点。龙湖智创生活不只是智慧服务和商业运营服务的简单相加，将成为维系与促进龙湖集团不同空间、资产、产品、服务紧密相连的关键角色，龙湖集团与庞大客户群体之间稳定联系的纽带，具有协同效应的轻资产旗舰平台。

　　可以看到，龙湖集团“开发+服务”双引擎战略格局已日渐清晰，分拆龙湖智创生活也是“空间即服务”战略下服务力的集中体现和更优选择。

　　据招股书显示，龙湖智创生活本次IPO募集的资金，在未来一至两年将用于持续提升数字化运营及人工智能物联网（AIOT）的核心竞争力，以使客户享受更好的生活及购物体验。在“开发+服务”的创引擎布局下，这或将进一步促进集团旗下各航道之间协同，提质增效。

一、二线物管项目占比近80% 合约留存率达92.9%

　　招股书显示，龙湖智创生活是一个轻资产的平台，业务涵盖住宅及其他非商业物业管理服务，和商业运营管理服务。

　　前者与港股市场多数上市物企类似，业务包括基础物业管理、业主增值服务、非业主增值服务三大类；而后者类似于此前递交招股书的万达商管，主要覆盖商业资源的运营管理。在这两大领域，龙湖均有着不俗的流量数据和竞争力。

　　截至2021年12月28日，龙湖智创生活的物业管理服务签约及战略合作面积约4.4亿平方米，在管面积2.5亿平方米，项目储备充足。在已上市物企中，规模仅次于碧桂园服务、雅生活、绿城服务、保利物业等，位于头部阵营。

（资料来源：招股书，Wind）

　　尽管龙湖集团作为销售规模TOP10的房企，但龙湖智创生活来自独立第三方的项目占比逐渐提升。截至2019年、2020年及2021年9月，龙湖智创生活在管的由独立第三方开发的项目管建筑面积，分别占在管总建筑面积的38.2%、51.5%及59.8%。

　　龙湖智创生活的项目开拓能力较强，且多数项目质量更高。截止2021年第三季度，龙湖的物业管理服务项目中，一、二线城市项目占比近80%，收入占比达到87%。高能级城市物管项目带来更高的物业费、增值服务空间，2021年龙湖智创生活的住宅、购物中心、写字楼的平均物业费分别为2.95、14.6、8.09元/平米/月，业主增值服务、非业主增值服务占营收比分为22%、21%，增值服务几乎占据龙湖智创生活物管业务的半壁江山。

　　此外，依托23年积淀积累的服务能力，龙湖智创生活连续12年业主满意率超90%，项目合约留存率达92.9%。龙湖智创生活的基本盘稳定，业绩、现金流可预期更强。

商管出租率达96.9% 留存率连续2年达100%

　　多年来，商业资产和商业运营成为龙湖作为优质民营房企的重要竞争力之一，依托龙湖集团在商业领域的长期布局，龙湖智创生活占得行业先机，已布局主要城市的核心位置。

　　商业物业的物业管理方面，截至2021年12月28日，龙湖智创生活向61个购物中心项目提供物业管理服务，在管总建筑面积约为930万平方米（包括公共区域及停车区域），向180个写字楼及其他商业项目提供物业管理服务，总在管建筑面积约为15.8百万平方米。

　　商业物业的运营方面，截至2021年12月28日，龙湖智创生活向60个购物中心提供商业运营服务，管理服务内容包括定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出、消费者服务等，合计管理面积580万平米，行业排名第三。

　　商业物业，尤其是购物中心，本质经营的是流量生意。根据沙利文报告显示，截至2020年底，龙湖智创生活运营的购物中心，平均出租率计高达96.9%，日均客流量达到3.1万人次行业排名第二，其中，人群消费能力更强的一二线城市商业运营服务项目占比达91.1%。

（资料来源：招股书，Wind）

　　凭借着高质量的运营，龙湖智创生活与品牌商有着稳定的合作关系，其购物中心物业管理服务合约的留存率2020、2021年连续达到100%。目前，龙湖智创生活拥有约5700个品牌的广泛租户资源，其中包括400多个战略合作品牌，涵盖零售业务、娱乐及服务、餐饮、超市及百货商店，多元的品牌资源让其服务的购物中心更具吸引力，且更具有可复制性。

　　值得注意的是，随着接下来几年龙湖自己的购物中心陆续投入运营，及轻资产运营输出的推进，购物中心的商业运营收入也将快速增长。招股书预计2022-2025的三年间预计68个签约的购物中心将开业运营，也就是说未来三年将翻一倍多。

（资料来源：招股书，Wind）

　　稳定的品牌商合作、高质量运营带来的稳步提升的流量数据、未来3年预计开业的合作购物中心数翻倍，使得龙湖智创的商业运营业务板块既有较大动能，也更稳定且可预期。

科技赋能业绩快速增长 估值有望破千亿

　　龙湖智创生活本次IPO募集的资金，将主要用于持续提升数字化运营及人工智能物联网（AIOT）的核心竞争力。不约而同，当前唯二未上市的物企，龙湖智创生活和万物云均在加码在科技投入，通过AIOT和SaaS为物管这个传统生意赋能，也将成为龙头物企在行业集中度提升的竞争中的主要竞争力之一。

　　依托“一个龙湖”生态体系，除自主研发外，龙湖智创生活亦受益于龙湖集团布局的包括产业互联网、物联网、人工智能等，底层技术支撑和中台共享服务功能模块的支持，持续构建针对空间运营与服务的科技体系及解决方案。如2021年6月，龙湖上线的U享家“云交付”系统，通过线上签到、实名认证、费用缴费、线上点交、房屋查验、评价等，整个流程高效便捷又流畅。

（龙湖智创生活信息技术框架，资料来源：招股书，Wind）

　　从底层的AIOT、数据服务，到面向客户的U享家，与智慧化、智能化的嫁接，既是服务品质提升的重要手段，同时也是人效成本改善的重要路径。

　　招股书显示，2020年龙湖智创生活营业收入64.68亿元，人均创收34.66万元，人均在管面积9300平方米，在2020年中国前十大物业管理服务公司中排名第一，人均效能在物业管理服务行业极具竞争力。员工成本占收入比，从2019年的32.7%，下降至2020年的29.7%，2021年的27.4%。

（资料来源：招股书，Wind）

　　2021年前9个月，龙湖智创生活的营业收入超77.7亿元，同比增长81.2%，净利润11.3亿元，同比增长68.4%。若全年也实现68.4%的利润增速，全年有望实现利润15.68亿元，若按照同样是“物管商管”双轮驱动的华润万象生活57倍的动态市盈率（TTM）水平，龙湖智创生活的市值将接近9百亿。

　　加之已锁定的合约面积，以及待开业的68家购物中心，龙湖智创生活的市值无疑充满着想象空间。