出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/肖恩

　　12月21日，金轮天地控股有限公司（下称“金轮天地”）发布公告称，公司与现有票据持有人进行积极讨论，以全面解决现有票据的债务问题。

　　讨论涉及的票据分别为2022年到期的12.95%优先票据，本金为1.22亿美元；2023年到期的14.25%优先票据，本金为1.785亿美元；及2023年到期的16.0%优先票据，本金为1.45亿美元。

　　讨论后，金轮天地与债权人就现有票据达成了重组协议，但金轮天地将在此前高票息的基础上再度提升0.4%与0.1%不等的支持债务重组的相关费用。而此次推高成本的重组协议仅仅是延后了偿债时间，解决债务危机的钥匙仍在公司的经营之中。

5月底已有偿付困难迹象

　　早在今年5月，偏于湖南、江苏一隅的中小房企金轮天地就公告拟以其2022年票据、2023年票据交换新票据，不超过合计14.5亿美元。此举的目的是为了以旧换新，拉长公司债务久期，缓解短期流动性压力。

　　可见，金轮天地的流动金紧张问题早在5月就已经有所抬头，截止6月底数据显示，公司账面的货币资金仅有9.76亿元，但短期债务却高达44.62亿元，债偿缺口巨大。

　　彼时，为了说服债权人延长债务期限，金轮天地还给予了每1000美元以40美元的额外现金奖励，徒增了4%的融资成本。而事实上，2022、2023年到期的旧票据的融资成本本就高达12.95%、14.25%，而2023年7月到期的新票据成本则高达16%，再加上4%的奖励成本，合计年化达18%。

　　用“饮鸩止渴”来形容金轮天地的这番操作也并不为过。但即使是这么高的利息回报，也并不是所有的债权人都愿意去冒这个风险，仍有部分债权人选择不以旧换新，想尽快收回本金。而这部分没有换新的债务就是本次债务重组的导火索。

剩余4.45亿仍无力偿还 只能再度重组延后

　　正如公司账面的可用资金所展示出来的资金情况，金轮天地上一轮没有成功延期的美元债仍无力偿还，自然也就成为了本次债务重组所需要解决的债务问题之一。

　　本次重组的讨论涉及的票据分别为2022年到期的12.95%优先票据，本金为1.22亿美元；2023年到期的14.25%优先票据，本金为1.785亿美元；及2023年到期的16.0%优先票据，本金为1.45亿美元。共计4.45亿美元。

　　而此次金轮天地几乎与债权人绑在一条船上了，债权人似乎也没有更多的办法。经讨论后，金轮天地与债权人就现有票据达成了重组协议，但金轮天地将在此前高票息的基础上再度提升0.4%与0.1%不等的支持债务重组的相关费用，并要求撤销债权人拥有的回售权。而此次推高成本的重组协议仅仅是延后了偿债时间，解决债务危机的钥匙仍在公司的经营之中。

盈利疲软 金轮天地或只能卖资产偿债

　　金轮天地早在1994年就已经成立于南京，不过创业近30年来，金轮天地仍然偏于一隅，仅在江苏和湖南两地的南京、苏州、扬州、长沙、无锡、株洲等6个城市有布局。相较于过去十多年异军突起的诸多房企，金轮天地的发展显得颇为佛系。

　　公司目前主要以房地产开发为主，收入占比达到八成，辅以少量的商业和酒店经营。官网显示，公司的商业和酒店均只有4处物业，已开发的房地产项目也仅有33处，体量非常小。

　　2020年，金轮天地的签约销售额仅为40.8亿元、32.7万平方米，目前克而瑞的TOP200的门槛是72亿元、37万平方米。且去年并未在公开市场拿地，而是通过股权比例仅在10%-37%范围内的合联营公司新增土地储备47.94万平米，看来，金轮天地依然不紧不慢。

　　截止今年上半年，金轮天地合约销售额同比增长83.4%同比增长32.18亿元，同比大幅增长有部分原因是由于2020年同期季度较低的缘故，而下半年全行业遇冷也为金轮天地的销售蒙上了一层阴影，尤其是债务出现紧张的房企销售普遍遇到困难。

　　实际上即使销售好，也并不代表盈利好。上半年，金轮天地营收同比增长184.36%的情况下，营业利润竟是亏损1.14亿元，净利润亏损0.76亿元。毛利率直接降低为1.07%，净利润率更是低至-6.2%。而盈利能力骤降的背后是金轮天地销售均价低迷，金轮天地2017-2020年的销售均价分别为13656、12226、 12059、12469元/平米， 4年间销售均价不升反降，而同期全国的房价和地价均在持续上升。

　　在售价下降，地价上升的两头挤压下，金轮天地的盈利能力和业绩均出现了加大幅度的下滑。2017年的毛利率和净利润率分别为39%、21.06%，而到了2021年，则分别降至1.07%、-6.2%。ROE也从11.75%降至-1.59%，减少高达13个百分点。

　　公司2020年财报显示，4.06亿元的经营利润中，有高达2.33亿元的融资成本，加回资本化利息的4.69亿元，金轮天地共计支出的利息支出达到7亿元，远超公司的经营利润，更远超公司归母净利润。今年中报，包括资本化部分在内的利息支出达到4.45亿元，同比增长43.6%，增速远超利润。

　　金轮天地综合高达融资成本在2019年为7.8%，到2020年就飙升至11.02%，而今年上半年进一步上升至11.8%，公司在金融机构处的风险溢价出现了明显的恶化。目前的竞争环境，使得金融机构很难对中小房企有所青睐，中小房企已逐渐沦为替金融机构打工的定位。

　　对于当前的金轮天地来说，或许展期、延后等手段并不能真正解决公司的债务问题，账面的投资物业，包括酒店和商业，或许难逃出售的命运。