华侨城频频“卖子” 销售额下降压力之下冲刺文旅?

2021-12-02 17:28:17 作者:无名 收藏本文
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  出品:新浪财经上市公司研究院

  作者:大眼楼管/汤朝露

  11月29日,据北京产权交易所官网披露,天津华侨城实业有限公司拟转让廊坊市怡康房地产开发有限公司50%股权及相关债权,转让底价为1.31亿元。

  这不是华侨城第一次挂牌子公司及项目了。仅仅11月间,华侨城挂牌了5个子公司。一个月之内,华侨城合计挂牌价格超过25.47亿元。如此频繁地卖子,让人不禁怀疑华侨城最近是不是有什么大动作。

  实际上,华侨城并不仅仅是在今年11月才频繁出售资产。自今年9月以来,华侨城转让了至少12个股权和债券项目,累计已公布金额超过36.75亿元。

  华侨城现金充裕  短期偿债压力较小

  通过华侨城2021年的第三季度报告可以看到,截至第三季度期末,华侨城账上的货币资金有486.25亿元,比上年末减少了19.63%。

  货币资金减少的同时,华侨城一年内到期的非流动负债与短期借款合计为184.05亿元,比上年末减少了-32.01%,短期内的偿债压力也比较小。

  并且华侨城第三季度经营活动产生的现金流量净额为13.64亿元,而上年末的数值还是-22.39亿元,同比增长了161%。华侨城称,因为本期公司地产、旅游综合板块销售回款情况良好,并能覆盖本期项目拓展的大额投资。

  综合来看,华侨城的现金流比较充裕,负债率也在下降,融资成本也低于行业水平。华侨城既然不缺钱,为什么要不停地卖资产呢?

  华侨城归属净利大幅下降  出售的资产质量较低

  根据公告,华侨城这次出售的标的公司,廊坊市怡康房地产开发有限公司主要业务范围包括房地产开发经营、物业服务、土地管理、销售建筑材料等。且截至2021年10月31日,该公司的营业净利润为-515.86万元,资产总计1.01亿元,负债总计1.02亿元,所有者权益-96.22万元。

  而观察此前华侨城出售的资产,也大多数是一些不太赚钱的资产。比如同为11月挂牌的两间商管公司,其中华纯商管截至2021年9月30日,资产总额为9668.27万元,资产负债约为284.61万元,同期的营业利润和净利润均出现亏损。华锦商管截至2021年9月30日的资产总计1.11亿元,负债总计326.88万元,同期的营业利润和净利润同样出现亏损,亏损额为0.73万元。

  更早挂牌的广州华侨城置业和上海鹏鲲置业,从披露的2020年财务数据中发现,两公司的营业利润总额与净利润也均显示为负。

  华侨城今年所出售的这些资产大部分的收益都为负,而三季报显示,尽管华侨城2021年前三个季度的营业收入同比增加了62.21%,至494.44亿元,但归属于上市公司股东的净利润仅34.2亿元,同比下降34.85%。归属净利润降幅如此之大,也在一定程度上催促华侨城“以旧换新”,割舍掉这些低利润的资产,去置换更加优质的资产。

  拿地稳步扩张  文旅综合用地约占20%

  华侨城卖了30亿的资产,把更多的钱投入了土地收购中。截至2021年10月末,华侨城累计收购土地计容建筑面积362.62万平米,花费土地总价款261.56亿元,拿地均价达到了7213元/平米。而2020年全年,华侨城的拿地总价才208.07亿元。

  2021年前10个月,华侨城在拿地方面稳定扩张,对于文旅业务的布局也稳步进行。2020年,华侨城拿地总额208.07亿元,其中文旅综合用地占27.59%。今年的前10个月,华侨城拿下的地块中仍有19.66%是文旅综合用地,土地价款为51.41亿元。

  连续4个月累计销售额增速减缓  “卖子”或为加快转型

  上半年华侨城录得营业收入230.14亿元,同比增长34.41%。其中,旅游综合业务收入达189.22亿元,同比增加89.93%,占总营收的82.22%。2020年同期,旅游业务营收占总营收的58.19%,2019年同期则为32.43%,华侨城文旅营收增速在加快,而房地产业务营收占比则在逐步缩减。

  尽管根据华侨城的中报,旅游综合业务的毛利率为24.76%,远不及房地产业务的毛利率73.12%。但随着房地产行业整体的利率下行,华侨城依然加快了向文旅行业的转型。

  今年下半年,华侨城的合同销售情况也不甚乐观。尽管在2021年的前5个月,因为疫情的恢复,物业销售实现了高增长,前5个月的累计合同销售金额达到了363.72亿元,同比增加67%。但从6月开始,华侨城的月销售金额开始连续下探。6月至10月,华侨城单月合同销售额同比增幅分别为-24.72%、-55.97%、0.66%、1.08%、-42.66%。基本上都是持平或者负增长,到了10月末,华侨城累计合同销售金额为708.6亿元,同比仅增长3%。

  连续的销售额下降不仅给华侨城未来的结转收入带来压力,也更进一步催促华侨城剥离一些拖累利润的低质量房产项目。而9月以来,华侨城卖出的众多股权、债券项目,大多数都是房地产、商管行业的资产。因此华侨城频繁“卖子”,甩掉低质量房地产项目,应该是为了让自家的地产资源更加适配文旅产业,从而加快在文旅行业的布局。

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新浪财经上市公司研究员

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