出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/肖恩

　　近日，华润置地有限公司（以下简称：华润置地）上市25周年司庆日活动在深圳“春茧”体育场举行，管理层与约600名员工代表共同回顾廿五创业历程。

　　1996年11月8日，华润置地于在香港联交所上市，首开中国内地房地产公司香港上市先河。在25年艰辛探索后，时间无疑成为了华润置地的朋友，而港交所数据显示，华润置地过去21年的归母利润复合增长率达到了28.5%的高水平。

　　25年来，华润置地与城市共进，为助力城市发展耕耘不辍，“春茧”作为华润置地深耕城市投资开发运营的鼎力之作，成为司庆活动的场地有着特别的意义。现如今，华润置地稳居行业TOP10，已经绽放出包括开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务与生态圈要素型业务等4块颇具竞争力的业务。站在行业处在迈向高质量发展的关键节点，华润置地将在轻重结合的模式下，通过“3+1”一体化发展布局与现代化、科学、透明、稳健的公司治理体系，继续稳健奋勇向前。

物业开发销售：稳居TOP10

　　华润置地1994年改组成立，从北京出发至今布局境内外83个城市，是华润集团旗下负责城市建设运营的业务单元，已成长为最具行业影响力的城市投资开发运营商。

　　目前，华润置地已构建了“开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务”三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动、一体化发展的“3+1”业务模式。而这其中最先起步，且最为根基的业务就是开发销售型业务，也就我们通常所说的物业开发销售业务。

　　从1994年入股华远通过财务管控进军房地产业，到2000年启动深圳万象城开发涉足商业地产开发，华润置地逐渐从住宅开发转变为综合性发展商，并于2009年发布高品质品牌战略，逐步确立了自己高品质综合开发商的行业地位。

　　克而瑞数据显示，2020年华润置地凭借2850.3亿元的全口径销售额居行业第九名，包括今年前10个月的销售额在内，华润已连续5年稳居行业销售规模TOP10。华润置地这份稳健的背后是管理层在项目布局、控制成本、提高效率、提升品牌溢价、保障财务安全等多面的精耕细作。

　　一直以来，华润置地采取的是聚焦国家四大战略区及一二线高能级城市的布局策略，历年的一二线城市土储和销售占比均在80%以上，今年上半年在一二线的新增土储占比在86%。由于高能级城市具备人口持续流入的优势，其需求的稳定性远超三四线城市。

　　此外，凭借着综合竞争优势，华润置地通过招拍挂、城市更新、收并购、TOD等元方式拿地，在控制拿地成本方面具备一定的优势。公司在一二线新增土储平均成本大致作为当期销售均价的40%左右，这保证了华润置地能获得稳健合理的利润水平。

　　再者，华润置地在2019年推出了涵盖技术、部品、设计三大体系的产品标准化体系，这标志着公司内产品技术标准全面统一。规模化、标准化、工业化，成为了华润置地控制建安成本的重要抓手之一。

　　值得一提的是，华润近两年已建成6个信息化平台，包括营销管理平台、采购云平台、成本管理平台、商业运营平台、物业管理平台、物联网瑞云平台等建设与优化。数字化赋能不仅帮助华润置地降本增效，还令公司盈利能力在行业调整期显示出足够的韧性。

　　最为重要的是，在关键的财务方面，华润置地凭借着华润集团的深厚实力和国企背景，融资成本与中海、龙湖等相近，一直处在4%出头的行业底部区域。且公司的三项财务指标长期处于绿档序列，为长远稳健发展奠定了坚实基础。

经营性不动产：租金收入今年或破两百亿

　　上市25年来，在华润置地业绩实现惊人复合增长的背后，也是总资产规模的稳步增加。截止今年中，华润置地的总资产达到9215.65亿元，其中投资性房地产账面价值达到2005.45亿元，这些不动产业务包括持有购物中心、写字楼、酒店等物业，成为了公司最“硬”的资产。

　　“硬”的原因在于，不动产一方面可以增厚公司总资产规模，拓宽拿地和融资能力，另一方面这些商业资产还可以贡献稳定增长的现金流。

　　从2000年启动深圳万象城项目，到2014年发布商业地产战略至今，华润置地实现了成为“中国商业地产领导者”的目标，成为购物中心综合实力行业第一。业绩方面，投资房地产的资产规模从2010年的186.81亿元增长10倍至2020年的1873.79亿元，资金收入从2010年约16亿元增长至2020年的128亿元，首破百亿，今年或破200亿大关。资产和收入几乎达到了10年10倍的增长。

　　截止今年上半年，华润置地已开业万象系列购物中⼼48个，储备项⽬60个，实现营收66亿元，同比增长高达65.4%，商业建筑面积稳居中国商业地产前列，出租率达到96%。

　　华润置地在营写字楼项⽬全部布局于⼀⼆线城市，实现租⾦收入9.4亿元，同比增长29.8%，出租率达到75.7%，为⾏业⾼位。

　　华润置地开发建设及运营管理酒店项⽬30余个，⼀⼆线城市占⽐超70%，其中已开业13家酒店，上半年实现收入7.4亿元，同比增长110.2%。

　　从增速看，华润置地的投资物业还在“大象起舞”，而且从投资到运营的竞争力在持续提升。这从华润城、深圳湾、西安三中心等近两年华润的明星代建项目就可见一斑。

轻资产管理：万象生活成轻资产管理第一品牌

　　华润的轻资产运营业务包括商业运营管理、物业管理业务等，主要开展的平台即为华润万象生活。

　　万象生活作为华润置地配套的物业管理板块，一直是随着华润置地的地产业务不断壮大。2017年5月，华润万象生活成立，并于2020年底成功在港交所分拆上市。

　　截止2020年底，华润万象⽣活业务覆盖69个城市，其中79%的在管住宅商业以及76%的在管商业物业位于⼀⼆线城市。全年实现营业收⼊67.79亿元，按年增长16%。今年上半年华润万象服务上半年实现营业40.16亿元，较2020年同期增长28.05%；实现归母净利润8.06亿元，同比增长138.07%。同期毛利率为32.2%，净利率为20.07%。

　　华润万象生活目前在管面积135.85百万平方米，合约面积183.7百万平方米，位列行业头部。除深耕住宅、写字楼、商业物管等传统赛道外，也发⼒城市空间运营赛道，积极布局⼯业园区、产业园区物管赛道。

　　万象生活在服务庞大基数的家庭和业主的同时，充分挖掘流量和数据的价值，为客户提供增值服务。推出了包括购物中⼼“⼀点万象”会员体系、住宅物业“悦家”业主端APP和写字楼“officeasy”⼩程序这⼏⼤会员体系，分别服务1340万会员、84万业主、超6万的商业业主。

“地产+”生态圈：城市建设运营竞争力持续提升

　　“地产+”的多元化业务成为当前房企寻找新增长点的重要途径，通过协调已有的行业资源，在存量规模上，挖掘新价值。围绕3大主业，华润置地的生态圈要素型业务包括代建代运营、城市更新、长租、产业、康养、影业、教育等。

　　而在各生态圈业务中，最考验实力的城市建设运营，却成了华润置地最得心应手的“手艺”。从10年前的深圳湾体育中心，到承办今年全运会的西安奥体中心，华润置地雄厚城市建设运营竞争力已成为行业标杆。

　　现如今每年要接待600万消费者的深圳湾体育中心，已成为国内为数不多能实现盈利的体育馆项目。出色的项目前期规划和后期运营，让华润置地赢得了不少地方政府的信任，相继获得了不少重大项目。光在深圳就建设运营了深圳湾2期、南山医院、深圳湾学校、南山科华学校、人才公园等项目，此后的上海静安体育中心、西安的“三中心”、成都的世界大运会场馆、嘉兴的南湖湖滨红色文旅项目、深圳的湖贝项目。

　　华润置地围绕城市的总体发展目标和规划，充分发挥自身拥有“城市综合体、城市更新、新区建设、TOD综合开发、城市代建代运营、产业地产、文旅地产”七大核心能力和资源优势，布局全业态、全价值链、全资质的省市建设与运营业务。

　　2019年，华润置地建设的西安国际会议中心、西安国际展览中心一期、西安奥体中心三个项目全面落成。西安“三中心”是“一带一路”标志性工程，也是保障第十四届全运会和承办各类国际性会议的重要项目。

　　仅此“三中心”项目，就包含会议中心、展览中心、奥体中心三种业态，华润置地还自己组织了设计、监理、施工、物业运营等全价值链条工作，充分展示华润的强大的基建和运营实力。