出品：新浪财经上市公司研究院

　　作者：大眼楼管/陈宪

　　世茂服务正在强调自己做城市服务大管家的野心。

　　11月1日，新浪财经在上海世茂滨江花园见到了世茂服务执行董事兼总裁叶明杰，彼时世茂服务刚刚庆祝上市一周年，见面地点特意放在了小区的“世集”屋顶，这是世茂服务做了多年的社区项目，在这里业主享受着物业提供的各种便利服务。

　　这是叶明杰理想中社区的一个缩影，在他的这个理想世界里，世茂服务是“城市大管家”，他希望世茂服务能够从服务“居民”延伸至服务“居民+市民”，从服务“墙内”延伸至服务“墙内+墙外”，从“单一”物业服务拓展为“全场景”城市服务。

　　已成红海竞争之势的环卫业务，是世茂服务进入“城市大管家”的一个起点。世茂服务意图通过对这个不好做的、传统的行业进行改造，变轻还要升级。

　　“单一的环卫业务是红海，拼杀很厉害，我们并不想做。我希望能从单一环卫业务做到多元业务。”

　　叶明杰的想法很大，但是他看起来对整个市场及世茂服务自身又有着清晰的认知，他坦言自己正面硬刚不过譬如万科，也没有不自量力的去接触收购恒大物业，但他更相信，物业行业不会一家独大，总会有世茂服务的一席之地。

　　头部物企争相涌入城市服务，世茂服务又有着怎样的姿态和做法，叶明杰与新浪财经进行了一场深入的对话。

　　关于城市服务：我们不做环卫 做的是大管家

　　今年以来，世茂服务先是收购深兄环境、金沙田科技等两家市政环卫龙头，10月又宣布在成都市温江区设立第二总部，投资10亿深耕城市服务。据了解，城市大管家主要分为城市环境管家、城市空间管家、城市焕新管家、城市智慧管家等4类服务。环卫业务是提高获单率、打造爆款的第一步。

　　世茂服务对于这一切入点的理解是，环卫公司过往太重了，可以改造成一个轻资产模式。同时将产业进行升级，由单一的环卫业务做到多元业务。“单一的环卫业务是红海，市场拼杀很厉害，我不想做。”

　　问：我们了解到，不少物业公司都有以环卫业务作为切入点，进而进入城市服务，是因为环卫业务的门槛比较低，所以好进入吗？

　　叶明杰：不是。环卫业务第一是规模量大，第二点来说，城市服务和环卫服务一样，客户都是政府，而我们可以通过客户运营横向发展；第三，环卫一体化，上下游垃圾处理的延伸与绿色发展关联。

　　我们想要做的事，是把环卫服务这一重资产行业变轻。举例来说，可口可乐以前设备存货较多，属于重资产公司，现在把制造、生产、罐装卖了，只做产品研发和营销，附加值更高，越来越轻。我认为环卫业务也可以通过这种模式来改造，比如前端可以和设备公司合作，把重资产的部分降下来。下游可以延伸到固废处理、垃圾处理业务，来提高它的收入。

　　问：环卫收过来的时候，是准备这么把它变轻的吗？

　　叶明杰：一个是变轻，一个是把业务去做升级。我希望能从单一环卫业务做到多元业务。单一的环卫业务是红海，市场拼杀厉害，我不想做。

　　问：头部物业都在探索城市服务，世茂服务有什么优势？

　　叶明杰：每个企业的方式不一样。万科是做一个管理公司，总包底下都分包掉。而我们的模式是 1+1+x 的架构业务，我会去做类似于城市环卫服务，包括其他停车智慧、停车管理等等，做出五六个产品的爆款，再加上平台合作的模式，总对总的模式，这是我们的差异化逻辑。

　　问：温江的第二总部就是为了打造标杆项目？

　　叶明杰：几个方面原因都有。第一，成渝是双城经济圈，作为一个全国化的企业，它是中西部必踩的一个点，没有第二个比它更好；第二，西部能够有持续性的税收政策优惠；第三，地方政府支持我们打造出一个城市服务的样板，这是我们现阶段比较欠缺的。

　　问：环卫业务利润率低，如何把握规模扩张和盈利之间的平衡？

　　叶明杰：你做任何业务前期利润都是低的，为什么投环卫，最终还是希望能够有能力升级和业务协同。环卫业务规模再大也不是城服公司。

　　关于社区增值服务：看好托育、养老、家装　　

　　今年8月，世茂服务与椿熙堂达成战略合作，将提供居家养老服务。

　　问：大家关注社区增值服务，单独列出来：车位空间运营， 扩展空间小，经纪金融难度高，社区零售家政比较好做，毛利率低。综合下来，美居养老文旅可能是细分比较有前景的，您怎么看？

　　叶明杰：社区增值服务花样百出，细究下来每家社区增值服务的内容其实并不完全相同。具体做什么，每家都有深入的思考和分析。世茂服务看好的是托育、养老、家装，这块市场空间大，也符合符合政府规划方向。

　　首先行业是早期阶段。成熟期、衰退期的行业我们不进去，比如租售业务一定不会进去，贝壳已经是行业最强，我们从0开始做没有必要。回过头来说养老业务还处于早期，虽然探索晚了一步，大家都是刚刚开始，世茂服务没有落后。

　　问：社区团购算本地生活吗？

　　叶明杰：没有想过去做社区团购。社区团购的团长是可替代的，物业有流量、场地、空间，直接平台模式合作更好。

　　问：通过自营还是平台形式去做？

　　叶明杰：这个我们自己判断。第一是行业处于早期，第二未来有空间值得投入。我们确定的是社区托育、养老、家装，未来围绕资产和用户角度做一些延伸。

　　我们的策略是1+N+x，1即自主运营的业务自己成立专业公司运营，比如开展哪些产品，有些是平台合作的产品；第二个N即总对总，优选几家；X即属地化创新，当地业务团队自己找供应商，我们会审核。

　　养老方面，世茂服务通过收购椿熙堂获得在养老方面的能力，8月底至今两个月，还处于建立业务协同机制的过程，明年1月应该可以看到效果。

　　托育和家装我们选择了自己搭建。一方面目前托育市场大的公司较少，另一方面家装业务链条非常长，硬装毛利低周期长，加之全国管控非标准化，没有形成日本产业化逻辑。

　　世茂去做的逻辑是希望依托地产和物业的流量入口，做后续的数字化。比如我掌控了所有房地产公司下游业主买物业要装修，通过某种形式锁定用户，再运营给到合作伙伴、硬装公司等，围绕这个生态链公司提供流量，通过流量提供去变现。总体来说家装行业是老的，但世茂的模式是新的。

　　问：自营业务会投入多少资金？

　　叶明杰：我们这次融资48亿港元，潜在并购占80%，本地生活投入多少存在不确定性。我们还是希望调剂空间在自己手上，没有办法给出明确指引。

　　至于投资回报率，世茂前期做创新业务，自主孵化阶段从0-1，很难说投资回报率。但作为轻资产业务这块一定不会差。轻资产的业务特点是业务成熟以后利润高、现金流好、负债也低。这些特点决定了业务值得去做。

　　关于收并购：没有接触恒大 根本是量力而行

　　世茂服务2021年半年报显示，账面现金及现金等价物为56亿，11月2日通过配股和发债融资48.2亿港元。所得款将大部分用于潜在并购占80%，约38.56亿港元，业务扩展及一般营运资金只占10%。3日，市场即传出奥园健康正与合生创展、碧桂园、世茂、美的等买家接触的消息。

　　问：世茂做并购想要什么标的？

　　叶明杰：四个板块都会开展，现在并购主要集中在城市服务和综合物业。具体的话，多拿中心城市标的。二是能够提升城市服务的专业化能力，优先学校、医院之类的。增值服务虽然也有椿熙堂，但比较小。前者看重规模和能力，后者主要是能力。

　　问：有人比你钱多，怎么办？

　　叶明杰：那就给他。钱不是无限的，物业不可能一直通过收并购增长，需要去做能力建设。这么大市场不能全被别人吃掉，我们不着急。

　　问：接触过恒大吗？现在有接触一些同行的物业公司吗？

　　叶明杰：我从来没接触过恒大，因为吃不下，没想过这个事。现在接触的没有办法讲。

　　问：如何避免收并购效果不佳？

　　叶明杰：根本是量力而行。在做之前，物业公司应该具备相应的能力，比如具备能够消化100 万平米的能力的人，去消化1000 万平米，一定会撑掉。所以人家有能力又有钱，那就让别人收，我如果没钱没能力少收点。如果强行竞争我拿到的可能是烫手山芋，对方可能拿到的是一个宝。

　　世茂服务收了17家公司，每家公司情况都蛮好。内在是我们具体了相应的能力，我们有投前投中投后的前置管理。收并购一体化的过程中，我们有三个月的前景计划，这是一个标准化的能力。

　　问：管理规模变大，什么时候放缓？

　　叶明杰：明确讲今年面积会做到三个亿，明年这个基础上还会有大概60%~70%增长。

　　关于行业：物业不会一家独大

　　问：如何看待物业和房企的关系？

　　叶明杰：物业以前是助力房企销售，很多时候是房企的下属公司，后期增量市场变差，存量的物业业务就火了。如果增长是依赖于母公司的业务，它的发展是没有什么前途的。

　　问：物业行业有天花板吗？

　　叶明杰：行业天花板肯定有，只是时间长短的问题。十年前看房地产行业，可能 13、14 亿到顶了，每年都在突破天花板。目前的物业行业现在谈天花板太早了，还能再冲三五年。

　　物业的发展和地产其实不完全挂钩。17万亿是房地产开发对应的销售额，只是物业所做的一部分，另外的城市服务、公建都不是地产的。一边管理面积在延伸，另一边客户的消费能力也在不断提升。

　　问：公建稳定性好吗？

　　叶明杰：合同周期三到五年，做的不好就不稳定。但绝大部分是稳定的，可以达到99%。

　　问：行业最终格局是什么？

　　叶明杰：不会一家独大。头部、区域性、专业化都会有。小的公司通过收并购扩大规模可能要死，区域、专业最深是根本。

　　问：物业行业什么时候是成长期，什么时候是成熟期？

　　叶明杰：你看物业行业过去40年发展了吗？它基本缓步踏步。首先行业的发展和时间没有绝对关系，其次和规模也没有绝对关系。有的物企很多年前规模就很大，但没有助推行业发生真正的变化。收并购只是规模做大，只有能力提上去，行业才会越来越往前进，产出的价值越来越高。

　　记者手记：

　　注意到世茂服务是因为业绩。

　　2020年10月上市的世茂服务，近三年净利润复合增长率85%，上市后首份中报业绩增速达135.6%，高增速快赶上黑马融创服务，在次新股中表现亮眼。转眼上市一周年，公司又马不停蹄发布了城市服务蓝图，看上去步履匆匆。

　　而城市服务已经不是一个新鲜的词汇，头部物企争相从环卫切入，碧桂园服务、万物云各有各的玩法。作为一名旁观者的感受是，房地产整合加速了物业收并购，行业关注度空前，资本市场异常敏感。

　　带着疑惑、好奇，我见到叶明杰。没有市场上的嘈杂，叶明杰更像一个实干派，一坐下直奔主题，坦言面对各种问题“世茂服务城服的毛利为什么比其他家低？”，他说“没有对比过，没法解释”“我们现在探索养老也没有落后别家”“现在pe高的就是好的，明显就那三五家”．．．．．

　　被问到融资后在接触哪家标的，叶明杰则立刻表示涉及敏感信息，无法透露。3日即传出合生创展、碧桂园、世茂等在接触奥园健康。

　　对于现阶段的世茂服务及整个行业，叶明杰有自己的认知和思考。正如他在采访中所言，量力而行。世茂服务未来会走到哪一步，我们且行且看。