出品：新浪财经上市公司研究院

　　作者：大眼楼管/郝显

　　12月7日，富力地产发布11月未经审核的营运数据，前11个月公司实现销售额1121.7亿元，销售面积881.51万平方米。和上年同期相比，销售额减少4%，销售面积减少11%。

　　同时，富力地产发布了出售资产公告，拟将广州机场富力综合物流园（以下简称“富力综合物流园”）30%权益出售给黑石。扣除税项及其他成本和费用后，富力地产将获得12.63亿元的现金。

　　在2020年年报以及今年年初业绩会上，管理层均提出了“加快资产出售”的目标，寄希望于通过出售资产回笼资金，缓解目前的偿债压力。

　　从截至上半年的财务数据来看，富力面临的压力仍不小，三条红线全触线，现金短债比仅为0.55。

　　富力清空综合物流园股权回笼资金

　　富力地产在公告中称，出售事项所得款项净额将用于降低负债水平及用作集团一般运营资金，偿还近期到期债务，包括离岸优先票据。

　　这是2020年四季度富力地产将富力综合物流园70%出售黑石之后，再次卖出剩余股权。交易完成后，富力地产将全部清空富力综合物流园的股权。通过两次出售，富力地产总共收回超53亿元的资金。

　　富力综合物流园位于广州市花都区华东县，占地1470亩，计划总建面超过120万平方米。该物流园被富力称作工业地产板块的开山之作，已经开发运营了10多年，从某种程度上说，是富力工业地产板块的标志性项目。对如此重要项目的出售反映了富力回笼资金的迫切需求。

　　卖资产降负债已成为富力地产的重要工作，在今年3月份的业绩发布会上，富力地产董事长李思廉曾表示，如果价格合适还将继续出售资产，包括现有的写字楼、商场、酒店。

　　2020年富力除了卖掉综合物流园70%股权，还出售了广州写字楼物业。今年9月份，杨国强家族控制的碧桂园服务与富力物业服务集团有限公司签订股权转让协议，拟以不超过100亿元的代价收购富力物业拥有的物业管理业务。

　　根据富力物业此前在港交所披露的招股书，富力地产控制人李思廉、张力分别持有其46.477%、46.477%的股份。在这次交易公告发布后，富力地产发布公告，主要股东可能为公司提供80亿港元的财务支持，以改善公司的流动资金及财务结构。

　　富力当前面临的负债压力仍很大。

　　根据WIND数据，截至今年上半年，富力地产有息负债总额为1471.22亿元，其中短期借款为556.77亿元，占比为38%，而公司账面的现金为127.64亿元，面临较大的偿债压力。根据媒体统计数据，明年富力将有超150亿元的境内外债到期。

　　上半年富力地产有息负债总额从2020年底的1636.64亿元降至1471.22亿元，减少了165.42亿元。但是截至上半年末，其净负债率为123.50%，剔除预收款后资产负债率为74.90%，现金短债比0.55，三条红线指标仍不达标。

　　10月标普将富力地产长期发行人评级从“B”降至B-，展望为负面，标普认为富力地产销售放缓导致流动性受限，在未来12个月内，富力地产债务偿付方面存在较大压力，并且在资产处置方面缺乏进一步的实质进展。

　　销售增速不及年初预期 偿债压力仍大

　　目前来看，富力处置资产的进度仍旧偏慢，年初管理层称拟出售的资产包括现有的写字楼、商场、酒店，2020年年报中也称要“加快资产出售”，但是迄今为止，今年被卖掉的仅有综合物流园和大股东自己的物业管理资产。

　　一直拖累公司业绩的酒店出售也没有实质进展。2017年富力地产以199亿接下万达77家城市酒店，一跃成为全球最大的豪华酒店集团。但是，近几年酒店业务持续亏损，从2018年到2021年上半年，酒店运营业务净利润（不包括重新估值）分别录得-4.59亿元、-10.08亿元、-14.27亿元、-5.47亿元，成为不小的拖累。

　　今年前11个月，富力地产实现销售额1121.7亿元，销售面积881.51万平方米。和上年同期相比，销售额减少4%，销售面积减少11%。

　　在年初的业绩会上，管理层制定的年度销售目标为1500亿元，前11个月完成了目标的75%，去化速度距离管理层年初的预期有较大差距。

　　今年上半年公司销售额增长18%，对比下来下半年销售增速显著下滑，当然上半年增速高有去年低基数的因素，但进入下半年以来，整个房地产销售遇冷也是不争的事实。根据中信建投的统计数据，11月百强房企全口径销售额同比减少了39%，接近4成。机构预测，虽然政策调整预期增强，但是市场下行预期短期内仍难以改变，因此未来几个月地产行业的销售仍不乐观。

　　而且富力地产相比同行，回款率本身就不算高，叠加销售额增速不及预期，又加剧了资金压力。根据CRIC统计，2020年有37家房企披露过回款率数据，回款率中位数为88%，平均数为87%，而富力地产2019年回款率为70%，2020年升至78%，在披露该数据的房企中比较低。

　　今年以来，富力的拿地几乎已经停止，上半年仅新增4个项目，权益投资金额19.5亿元，投销比低至4%。