出品：大眼楼管

作者：肖恩

　　近日，闽系房企福晟集团的嫡系福晟国际发布公告称，其将向独立第三方销售多项物业，作价7.9亿港元，较去年底市场流传10亿港元的标价再度下滑超过20%。福晟国际亏本卖楼的尴尬主要还是由于公司财务压力大，而业务上没有福晟集团的庇护，处于停滞不前的状态，内生增长差。

　　此外，当前内外交困的局面，令福晟国际的年报都未能如期发布。子公司未能及时呈递财务报表，也在一定程度上反应，福晟国际的治理水平亟待提高。

再降价亏本卖楼

　　4月15日，港股上市地产公司福晟国际发布公告称，其已于3月28日，通过公司的间接全资附属公司隆通有限公司向独立第三方Retain Prosper出售位于九龙宏照道39号的“企业广场3期”物业。

　　相关物业包括41楼七个单位、42楼八个单位、43楼全层、45楼全层及46楼全层及16个停车位，涉及总建筑面积约7.28万平方尺。初步代价7.9亿港元，要知道截止去年中，福晟国际的归属母公司股东的权益才15.81亿元，这一出售体量相当于50%的股东权益。

　　此次的成交价较去年底市场流传的10亿港元标价再度下滑超过20%，此外，较2018年初购入价13.3亿港元还要低40%之多。这是一笔十足的亏本买卖，预计此次出售将录得亏损1.57亿人民币。

　　实际上，早在3月29日，福晟国际曾发布公告表示，公司股份于当天上午九时正起短暂停止买卖，以待刊发有关公司非常重大出售事项的内幕消息。筹划半年多的重大资产出售计划终于在大幅降价后，找到了买家。

　　对于出售资产的原因，福晟国际直言不讳。其一，由于受疫情影响，香港商用物业的空置率显著增加，福晟国际的九龙东物业的整体租金率已大幅下降；其二，福晟也拟将出售事项的所得款项用于清偿未偿还借贷，为减低清偿到期债务所需的即时现金流入之负担。

债务压力由来已久

　　实际上，早在2018年福晟集团就开始出现消化不了的征兆，当年销售621.1亿元，而拿地货值锐减至620亿元，2019年销售630亿元，不但没进TOP30，还掉出了50开外，拿地金额再次缩减至78亿元。而2020年，福晟集团全面停止拿地，公司与福建老乡世茂集团的合作也是一波三折。

　　作为潘伟明为其子潘浩然预留出来的“安全”资产，福晟集团的危机令福晟国际也未能独善其身。失去了福晟集团的支持，福晟国际的发展逐渐陷入了停滞。2018年该公司的在建或代售项目为14个；2019年项目数量为15个，截至2020上半年，其在建或代售项目仍为15个。2020上半年销售仅录得6.8亿元，与2019年同期相比缩水了一半，而上半年的净利润更是亏损3.85亿元，2019年同期为1.16亿元。

　　截至去年6月末，福晟国际尚有42.49亿元的有息债务，其中一年内到期的部分占比约76.3%，短期借款达到41.89亿元，净资本负债比率达129.9%。期末，其银行结余及现金仅约为8.02亿元，同比减少约18.5%，在经销售及收入不理想的情况下，无论是从短期债务的占比还是数额来说，福晟国际偿债压力巨大。

年报亦难产

　　屋漏偏风连夜雨，3月31日，福晟国际发布关于延迟刊发2020年全年业绩的公告。按照香港联合交易所的上市规则，上市公司须不迟于公司财政年度结束后三个月（3月31日或之前）刊发前一财政年度的初步业绩的公告。

　　公告称，此次延发年报主要是因为，非全资附属公司嘉兴市铂金置业有限公司未能及时提交截至2020年12月31日止财政年度的财务报表及核数师要求的有关资料。子公司未能及时呈递财务报表，也在一定程度上反应，当前内外交困的福晟国际的治理水平亟待提高。

　　表面上看去，福晟国际在股权上是独立的，但是正如潘氏父子血缘关系一样，潘伟明成为了失信被执行人，儿子潘浩然很难独善其身一样。当前福晟国际面临的财务及销售困局，同样困扰着潘浩然。