出品：大眼楼管

　　作者：青柠

　　3月31日，融信中国发布2020年业绩报告，盈利水平大幅下滑，负债率再度回升。2020年实现收益483亿元，同比下降6.14%；毛利为53.12亿元，同比下降57.42%；年内溢利达34.94亿元，较去年减少40.71%；公司拥有人应占溢利24.28亿元，较去年减少23.02%。负债比率则由2019年12月31日的70%上升至83%。

　　销售毛利率下降13.24个百分点 地王盈利不佳

　　2020年，融信中国的营收净利双双下滑，尤其是归母净利下滑了23.02%，大幅高于营收6.14%的下滑幅度。Wind数据显示，2020年，融信中国的毛利率由上一年度的24.24%降至11%，大幅下滑了13.24个百分点。同期公司的销售净利率由上一年度的11.45%下降至7.13%。盈利能力大幅下滑。

　　对于盈利的大幅下滑，融信中国表示：一方面疫情冲击下项目结转进度受阻，融信2020年交付物业建筑面积同比下降逾三成；另一方面则是由于部分结转的收购项目销售毛利率较低所致，以及受限于现价调控政策。

　　两三年前，融信拿的诸多地王将在近年陆续进入结转期，盈利很难乐观。几年前错误的拿地，至今仍是悬在融信头上的一把刀。

　　2016年，全年销售额仅246.39亿元的融信中国斥资约500亿大举拿地，当年公司拿地金额是销售额的近2倍。之后在2017年拿地金额进一步上升至700多亿，是当年销售额的1倍多。这两年公司拿下了全国不少地王项目，溢价率颇高。融信中国这两年通过加杠杆积累了大量的土地，2017年末，公司的土地储备面积达到2310万平方米，而净负债率也大幅升至159%。

　　2016年，融信通过与18组开发商的超过400轮激烈竞价，以110.1亿元摘得上海静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块，是当年全国土拍成交历史单价地王，楼板价高达10.03万元/平方米，溢价率139%。并且，这一项目还包括诸多条件，中小套型住宅建筑面积不得低于80.0%；自持不低于15%的住宅物业；持有100%的商业物业；配建保障性住房5.0%以上等。而2020年12月，融信保利招商联合体拿下的上海静安中兴社区宅地，楼面价为7.2万元/平方米，远低于五年前的融信拿下的中兴社区地块楼板价。

　　最终，融信引入万科合作开发五年前的这一地王项目，万科斥资入股49%。项目名称为融信万科中兴路一号，2016年8月拿地，2020年4月才获发预售许可证并开启认筹，销售均价约12.98万元/平方米。相较于10万元的土地成本价，这一项目的获利空间所剩无几。

　　土地成本增长较快 拿地力度出现回升

　　2020年，融信中国实现合约销售额1551.72亿元，同比增长9.81%，增速较2019年的15.94%下滑6.13个百分点。对应的合约建筑面积为725.09万平方米，同比上升10.74%。平均售价为2.14万元/平方米，较上一年度的2.16万元/平方米略有下降。

　　相较于近两年连续的销售大幅放缓，融信中国的拿地力度却又有回升。数据显示，继2016年-2017年的大力拿地后，公司在2018年大幅放缓拿地，但2019年-2020年拿地力度连续小幅上升，拿地面积/销售面积由2018年的0.85倍升至2020年的1.2倍。拿地面积在逐年升高，去化放缓也是不争的事实。

　　融信中国近几年的土储池子在持续扩大，截至2020年末，达到2870万平方米。同时，公司的拿地成本明显升高，2016年由于拿了不少地王项目，公司当年的平均地价高达12963元/平方米，之后2017年大幅回落至4814元/平方米，之后公司的平均地价开始持续上升，截至2020年末，达到9596元/平方米，同比上涨44.34%，远高于销售均价的上涨速度。

　　而融信中国近几年的土地权益比例均不足50%，上涨过快的地价进一步压缩其盈利空间。