【房企年报】金融街:扣非归母利润暴降近90% 仍踩两条红线

2021-04-06 16:43:55 作者:肖恩 收藏本文
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作者:肖恩

  近日,金融街发布了公司2020年年报,全年实现营业收入181.21亿元,同比减少30.79%。这是金融街这家北京西城区老国企在过去6个财年的3度同比下滑,营收额赶不上2013年。此外,2020年归母净利润24.98亿元,同比减少27.41%,其中,扣除非经常性损益后的归母净利润为2.88亿元,同比骤降达89.94%。

金融街这些年在原地踏步

  2013年是上一轮地产行业的调整期,不少房企在上一轮调控期逆势发力实现逆袭,诸如恒大、碧桂园、融创等一众头部房企,甚至连万科也有近3倍的收入增幅。而金融街这些年似乎一直在起伏沉沦,没有明显的突破。

  2013年,金融街实现营收198.83亿元,实现归母净利润28.92亿元;2020年,金融街的营收为181.21亿元,归母净利润24.98亿元,营收和利润均落后于7年前。

  在万科这般“庞然大物”都能实现正收益的2020年,金融街的营收、归母净利润、扣非归母净利润分别下滑高达30.79%、27.41%、89.94%。若不是金融街与北京中信房地产以协商方式解除北京中信城B地块合作协议获得资金占用费28.57亿元,这一巨量非经常性收益,金融街的股东今年的收益恐怕要更加惨淡。2.88亿元的扣非归母利润水平,要退回到遥远的2004年,当年金融街的扣非归母净利润为2.86亿元。

三主业发展均不顺 毛利率下滑9个百分点

  根据金融街年报,公司房产开发业务实现竣工面积160万平米,营业收入158.13亿元,同比下降32.91%。金融街解释称,房产开发业务项目结算规模较去年同期下降;同时,因结算项目的结构性差异,房地产开发业务毛利率有所下滑。

  事实上回顾金融街过去5年的销售情况看,虽然增长很小,但总体的平均年销售额在300亿元左右。而其同期的房地产开发营收却呈现出下滑的态势,结转进度明显不及预期。

  此外,2020年金融街的房产开发业务毛利率为27.5%,同比减少多达9.2个百分点。突如其来的疫情是整个房地产行业需要共同面对的考验,相较于因疫情增加的主营成本支出,项目地价和售价对于毛利率的影响要大得多。金融街毛利率大幅下滑,主要是由于项目此前的地价与售价之间的价差明显被压缩所致。

  除房地产开发业务,金融街的其余两项业务发展也不顺利。物业出租业务实现营业收入16.69亿元,同比下降9.36%,毛利率为88.37%,较去年同期下降2.97个百分点。物业经营业务实现营业收入3.26亿元,同比下降 52.52%。

  金融街控股将上述收入下降解释为受新冠肺炎疫情影响,房产开发业务项目结算规模及项目客流量、酒店入住率等下滑所致。不过金融街部分自持项目的效益明显较差,其中,金融街长租公寓出租率仅44%,北京金熙汇商业项目出租率仅有55%,门头沟融悦中心出租率仅25%,磁器口后街一期的商业,出租率仅有20%。两项自持物业产生的合计不足20亿元的收入,相较于高达408.32亿元的账面自持资产来说,租金收益率不足5%,扣除相关的成本和管理费用,将更低。

  金融街整体净利率12.24%,同比上一年的15.74%下降了个3.5百分点;平均净资产收益率仅7.02%,同比上一年的10.34%下降了3.32个百分点,三主业发展均不顺。

利润水分大 仍踩两条红线

  金融街高达408.32亿元的投资性房地产,尽管没有可观的营业收入,但是近些年却通过公允价值的变动为金融街的业绩“贡献”了不小的力量。在2015-2017三年金融街的公允价值变动这一项贡献的利润就超过20亿元。

  不过,这种纸面富贵并不保险,此前金融街与万科通过股权转让方式处置金融街·万科丰科中心写字楼项目予中国平安人寿保险公司,处理后金融街将不再持有该写字楼股权。值得注意的是,因出售该资产账面调减公允价值变动收益(税前)6.83 亿元。投资物业公允价值的变动收益,有很大的水分,但往往只有在交易的时候才能看出水分。

  出售写字楼、调减账面价值并不代表金融街要转向保守,相反金融街近年的拿地计划更加激进。截止2020年底,总体可结算规划建筑面积1707万平方米(对应权益规划建筑面积1383万平方米),相较于2020年172.8万平方米的销售面积来说,相当充足了。但公司仍然计划2021年实现项目土地投资权益金额约180亿元,这是2020年权益投资额的3倍多。

  尽管属于北京西城区国资委下的“老国企”,但金融街的财务却是激进的。

  截至2020年末,金融街现金及银行结余约为188.2亿元,短期借款25.10亿元,应付票据6814万元,一年内到期的非流动负债122.6亿元;同时,长期借款472.9亿元,应付债券253.9亿元。以上数据同比均有大幅上升。

  核算下来,金融街剔除预收款后的资产负债率为74.4%,较上年同期提升约0.9个百分点,超过70%的红线。净负债率为172.4%,较2019年末下降约16.5个百分点,仍然大幅超越100%的红线;现金短债比为1.3,较上年同期提升约0.6个百分点,达标。

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文章关键词: 房企年报 金融街

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新浪财经上市公司研究员

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