出品：大眼楼管

作者肖恩

　　近日，荣安地产发布了公司2020年年报，在年报中，有一组数据非常显眼：少数股东权益从2019年的0.44亿元增长至23.22亿元，增长达5180%。

　　作为聚焦在宁波及长三角的区域房企，一直以来荣安地产较少主导联合开发地产项目，因此其账面上的少数股权科目非常少。而在三道红线下发的2020年，荣安地产的少数股东权益激增了51.8倍之多，这不得不令投资人疑惑：这背后的明股实债的嫌疑有多大？

近几年加大杠杆拿地 现金大幅流出

　　荣安地产始创于1995年，是宁波第一家房地产上市公司，一直是偏于宁波、深耕长三角一隅的区域房企。过去多年发展相对缓慢，但荣安地产在最新一轮小周期（2017年至今）中快速成长，2018年、2019年、2020年权益销售增速分别为149%、62%、32.5%，在行业普遍降速的环境下，荣安地产逆势实现较高速的成长。

　　荣安地产这几年销售发力较猛，而拿地面积更是持续大幅超过销售面积。2020年公司全口径实现住宅签约收入448.12亿元，销售面积133.23万平米，同期新增土地储备计容建筑面积305.36万平方米，总价款302.83亿元，权益价款258.3亿元。

　　权益价款几乎等于权益销售款，而拿地面积/销售面积达到229%，较2019年力度明显加强。作为聚焦在宁波及长三角的区域房企，荣安地产在行业政策大幅收紧的2020年，依然选择逆势加杠杆。由此，荣安地产2020年的经营活动现金流净额出现大幅流出的情况，达到107.28亿元创历史最高。

长期投资股权实现债务出表

　　截止2020年底，荣安地产的债务总额约为160亿元，其中短期债务约51亿元，长期债务达到109亿元。截至2020年底公司满足三道红线的要求，即剔除预收款的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得小于1倍。

　　不过，荣安地产少数股东股权、长期投资股权的激增，事情似乎并不是这么简单。年报显示，荣安地产的长期股权投资达到21.41亿元，同比增长69%，而少数股东权益较2019年更是激增了51.8倍之多至23.22亿元。

　　2021年3月2日，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示：“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化、泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛。”这也是去年行业三道红线出台的大背景。不过，不少公司似乎在通过长期股权投资及少数股东权益的方式来避开这一监管。

　　首先看荣安地产的长期股权投资，地产公司的长期股权投资一般体现为合联营公司的股权投资。对于实力较强的房企来说，往往通过合联营公司实现小股操盘，而对于荣安地产目前拥有的28家合营公司来说，其中重要的10家合营公司持股比例多在50%左右，为合作开发项目公司。

　　以嘉兴睿钇置业有限公司为例，为荣安地产和金地集团合作的项目子公司，但是这一子公司分别被荣安地产与金地集团列为长期股权投资，均未被纳入两家公司的并表范围。

　　荣安地产和金地集团的合作开发，在持股比例较高的情况下，均实现了债务的出表，而仅仅体现为可以增厚股东权益这一分母的长期股权投资科目。而如果将这类持股比例在50%左右的合营公司并表，根据房地产高杠杆的特性，将明显扩大公司的债务总额。

　　值得注意的是，荣安地产近两年大幅增长的长期股权投资所带投资收益却几乎没有，这些出了表的项目真实的债务及盈利情况不得而知。

少股股权激增51倍 存明股实债嫌疑

　　少数股权方面，荣安地产2020年新设立74家子公司，其中股权占比在51%或65%的子公司达到9家，其中，主要是占比为51%的子公司，这是公司少数股权大增的原因之一。以新设立的宁波绍安企业管理有限公司、绍兴荣安置业有限公司、宁波嘉苑企业管理有限公司等为例，荣安地产占股权51%，列为并表子公司，而二股东宁波荣安资产管理有限公司持股49%，其主营范围仅仅只有资产管理、投资管理，实质上是在证券基金业协会备案（备案编号：P1032254）的私募股权基金。此外，值得注意的荣安资产管理公司是荣安集团控股的私募机构，其主要职责之一就是为荣安地产输送资金。

　　近年来，通过私募基金参与少数股东权益，已成为行业内心照不宣的明股实债手法。通过明股实债的方式，减少并表债务，进而降低账面杠杆率。而荣安地产少数股权激增51倍的背后是否真为明股实债并不能有实据，但或许可以从一些财务科目探究一二。

　　年报显示，荣安地产的其他应付科目中，有应付少数股东往来款达54.81亿元，较上年增长了近十倍，少数股东带来的不被列为债务的应付款，实质则是少数股东借给公司的资金，本质也是债务。

　　实际上，如果这些少数股东往来款，是出资双方共同按比例周转给合作公司的资金的话，那么荣安地产母公司的往来款也应该有明显的增加。而事实上，截止2020年底，荣安地产母公司的单位往来款余额较上年的150.88亿元还减少了近十亿元。

　　可见，荣安地产母公司与少股股东在合资公司中的话语权，或者是扮演的角色并不一致，存在一定的明股实债的嫌疑。