龙湖四大主业齐发:打造多空间 专注客户全生命周期需求

2020-03-24 22:57:06 作者:肖恩 收藏本文
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  新浪财经讯3月24日,龙湖集团发布了2019全年业绩公告,全年合同销售额同比增长20.9%,达到2425亿元规模,实现营收及核心税后利润分别增长30.4%、15.5%。自2018年提出“空间即服务”战略以来,在房地产开发业务之外,龙湖集团将商业运营、租赁住房及智慧服务也列为公司主航道业务,专注于客户的全生命周期需求,形成了后规模时代均衡稳健发展的业务架构,全年物业投资业务收入同比快速增长41.5%至57.9亿元。

  远低于行业的融资成本、雄厚的资产规模、稳健的财务杠杆、出色的资产回报以及本分理性的管理让龙湖在打造多空间的过程中更加稳健。

  营收突破1500亿 分红率创新高

  2019年,龙湖集团全年营收1510.3亿元,同比大增30.4%,其中物业投资业务收入同比增长41.5%至人民币57.9亿元。归属于股东的净利润为183.4亿元,减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润同比增长21.0%至人民币155.5亿元。

  难能可贵的是,在大力发展自持资产的情况下,龙湖的财务状况保持一贯的稳健。截止上年底,公司净负债率为51.0%,综合借贷总额1460.0亿元,平均贷款年限达到6.04年,其中短期债务仅139.3亿元,短债占比仅9.5%,且在手现金达609.5亿元,足够覆盖短期偿债及运营需求。良好的财务状况降低了龙湖的融资成本,全年平均借贷成本为年利率4.54%,较2018年及2019年上半年均有所降低。获穆迪上调展望为正面,标普上调评级至BBB级。

  此外,随着业务结构持续优化,龙湖的盈利能力进一步提升,全年毛利率在33.6%的行业较高水平。每股基本盈利3.13元,预计全年合计派发股息每股人民币1.20元,同比增长21.2%。

  物业开发:销售量价双创新高 土储充足利润空间大

  2019年全年,龙湖集团累计实现签约金额2425亿元,同比增长20.9%,全年签约金额目标完成率达110%,签约面积1423.8万平方米,同比增长15%,签约金额及签约面积均创历史新高。此外,截至去年底,龙湖账面已售出但未结算的合同销售额为2535亿元,为未来业绩持续稳定增长奠定足够的空间。

  2019龙湖未在上半年市场火热的时候拿地,新增90个项目多为下半年逢低吸纳的,平均权益收购成本每平方米6186元,总建筑面积1731万平方米,高于全年的销售面积,低成本土地储备池子进一步扩大。

  正如业绩发布会上,CEO邵明晓表示,受疫情影响,高能级城市复苏的概率更大,龙湖90%的货量集中在热点城市和价值区域,为后续盈利增长奠定了坚实的基础。截至2019年底,龙湖土储合计6814万平方米,成本为5737元/平米,单方成本/销售均价之比为33.7%的水平,有着足够的利润空间。此外,龙湖总货值达到约9300亿元,土地储备重组,能满足公司未来三四年的销售需求。

  商业运营:收获的一年 高质量发展

  尽管龙湖是自2018年正式提出‘空间即服务’战略的,但自2011年开始,龙湖集团把每年销售回款10%作为上限,投资于持有型物业。值得注意的是,商业投资在此前为龙湖提升的是内在竞争力,现如今,龙湖的商业要开始崭露头角了贡献业绩了。正如CEO邵明晓在业绩发布会上所说,今年是商业爆发的一年。

  2019年实现物业投资业务不含税租金收入57.9亿元,同比增长41.5%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为79.0%、20.3%和0.7%。2019年,新开业商场达10座,这一数字几乎相当于过去三年的总和,全年平均日客流154万人次,同比增长23%,整体出租率达到98.5%。

  过去5年,龙湖商业租金收入复合增长率达到35%,NPI/Cost回报率由2015年的6.1%持续稳步上升至2019年的7%,商业运营在龙湖的四大主航道中的分量将越来越重。

  长租公寓两岁:疫情影响不改长期发展规划

  同物业开发及商业运营一样,龙湖也将冠寓的布局在34个高能级城市,截止到2019年年底,龙湖冠寓已经开业约7.5万间。冠寓通过核桃、松果、豆豆三条产品线切入细分市场,满足不同人群的居住需求,租金收入11.7亿元,同比增幅150.6%,整体出租率为77.4%,开业超过六个月的房源出租率为87.3%,位居集中式长租公寓品牌指数排行榜第一名。

  CEO邵明晓表示,尽管冠寓开业至今两年,在一定程度上受到新冠肺炎疫情的影响,但这并不能改变龙湖对于长租公寓领域的布局计划。

  智慧服务:业绩快速增长 暂不分拆上市

  截至2019年底,龙湖智慧服务已在全国118个城市开展专业化的物业服务,合约管理面积达4.28亿平方米,服务业主330余万户,业主满意度连续十一年超过90%。2019年,龙湖智慧服务新进入45个城市,基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局,实现营业收入42.8亿元,近5年的复合增长率达到42%。

  2019年,公司物业增值服务占比较高,达到29%,包括美居、旅游、到家、广告、租售、空间创新等服务,拉升龙湖智慧服务的毛利率至26.3%水平。

  2019年,龙湖在传统主业物业开发的稳健发展的基础上,为商业运营、租赁住房、智慧服务的快速发展提供了充足的资源支持,形成了良性的相互协调机制。2020年,龙湖的销售目标2600亿元,较2019年略增7.2%,保持稳健的增长。龙湖在1-2月的销售规模约170亿元,同时预测整个市场将在4月份回归正常水平。

文章关键词: 龙湖

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肖恩

新浪财经上市公司研究员

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