新浪财经讯 3月23日，绿城中国发布2019年全年业绩，公司在全年结算面积下降、营收增速仅为2.1%的情况录得税前利润增长25.9%、归母净利润增长147.3%，这主要得益于其他业务的增长以及合营公司贡献的业绩。但公司酒店业务的盈利能力依然堪忧，此外，公司逆势加杠杆拿地，净负债率连续两年上升，公司未来6年轻资产代建业务的展望预期明显要高于总销售面积7%左右的增速。公司显然对于自身的经营模式非常有信心，但值得注意的是，公司自身的利润率、资产回报率等一系列盈利指标却并不优秀。

　　2千亿规模有“水分” 逆势加杠杆突进

　　2019年，绿城集团累计取得总合同销售面积约1027万平方米，总合同销售金额约2018亿元，同比增长29%，历史上第一次突破两千亿元大关。但是在这其中，绿城集团 2019年累计取得投资项目合同销售金额约1354亿元，其中归属于绿城集团的权益金额约为人民币768亿元，权益比例仅56.72%。

　　可以说，绿城的两千亿规模还是有些“水分”的。

　　一直以来，全口径销售规模指标在行业内影响甚广，最明显的就是销售排名。克而瑞数据显示，2019年绿城中国的操盘销售额位列第11位，但全口径销售面积则位列24位，权益销售排名仅31位。

　　年报显示，绿城中国2019年新增项目共计54个，总建筑面积约为1236万平方米，超过操盘销售面积，更是大幅超过约522万平方米的全年投资项目合同销售面积，土地储备池子进一步加大。总土地成本（收购金额）约人民币691亿元，其中本集团支付的约为人民币523亿元，预计新增可售金额达人民币2057亿元。

　　近几年，绿城中国的拿地强度有所增加，拿地面积与销售面积之比明显提升，这在一定程度上增加了公司的杠杆率。Wind数据显示，公司的资产负债率由2016年的76.84%上升至2019年的79.48%，净负债率由2017年的46.4%提升至2019年63.2%。截至报告期末，绿城中国的有息负债合计达到955.77亿元，其中短期负债为349.41亿元，占比达到36.56%，当前账面银行存款及现金为人民币518.94亿元。

　　营收增2.1%归母净利润增147%是怎么做到的？

　　2019年绿城中国取得收入615.93亿元，同比增长2.1%，除税前利润为99.53亿元，同比增长25.9%，股东应占利润为24.8亿元，同比更是大增147.3%。

　　营收增2.1%，而归母净利润增147%是怎么做到的？

　　绿城中国的营收主要还是来自于与物业销售，去年达到55.27亿元，占比88.4%，但2019年公司物业销售业务的收入却是同比下降1.34%，主要是因为全年转结面积297.05万平方米，较上年的339.31万平方米下降12.5%。不过，其他业务均录得同比增长张，物业销售主业却意外地严重拖累了全年的营收增速。

　　尽管只有2.1%的营收增速，但凭借着其他较高毛利业务营收的增长，绿城中国的毛利率由22.81%提升至25.39%，从而使得公司毛利增长13．%。此外，全年合营公司的业绩达到10.03亿元，较2018年3.26亿元大幅增长超过2倍，占全年归母净利润的比重较大，绿城在低权益比例的战略下逐渐开始收到回报。再者，因公司收购附属公司公允价值变动导致的递延税项增加，减少当期税务，从而增加了公司的全年利润。

　　正如公司管理层在业绩发布会所表达的，未来绿城中国的结算收入增速会逐渐下降，而低权益比的合营及联营项目、轻资产高毛利的代建业务将对利润表产生越来越大的影响。

　　不过值得注意的是，绿城中国全年派发股息0.3元，较20.18年的0.23元增长30.43%，增速较规模归母净利润高达147.3%的增速有着明显差距。

　　资产回报率低 预期销售增速放缓

　　根据公司年报，绿城中国的酒店资产达到89.23亿元，成为公司仅次于房地产开发的第二大资产业务，但相较于房地产开发的盈利能力，酒店业务仅仅实现利润为正。

　　2019年，酒店业务的营收为8.79亿元，利润仅为0.4亿元，利润率4.57%，资产回报率为0.45%的极低水平。由于酒店资产所对应的负债额度很小，是完全沉没了股东权益，因此这也明显拉低了公司整体ROE，2019年全年ROE为9.17%，尽管较上年有所增加，但仍有提升空间。

　　此外，值得注意的是，撇开资产因素，低权益比的模式并没有提升公司的盈利能力，近些年来，绿城中国的毛利率和净利润率都处在较低的水平，2019年净利润率仅有6.35%。绿城中国也试图从加大轻资产高利润率的代建业务比例来提升公司整体的盈利能力。

　　3月23日下午，绿城中国控股有限公司在线上举办2019年度业绩发布会。张亚东提出新的战略目标：“2025年，实现销售规模5000亿元。”5000亿元的目标分解成两部分：传统的房地产开发重资产部分将实现3500亿，轻资产部分实现1500亿，通过梳理代建品牌、发展资本代建、完善管理机制等措施实现。

　　不过，从2019年的销售数据来看，未来6年分销售符合增长近约为7%，较此前几年的快速增长大幅滑坡。但相较于2019年664亿元的代建业务规模来说，1500亿元的目标对应的确实14.55%的预期符合增速，可见，绿城对于自己的模式非常有信心，且寄希望于输出这一模式。