新浪财经房产|大眼楼管 青柠

　　 大眼楼管“聚焦房企高溢价拿地风险”系列：

　　1、房企高溢价拿地前赴后继 “碧恒万融”却反而谨慎

　　2、绿城中国限价项目遭业主维权 拿地面临利润与质量的两难

　　3、龙光地产开年不惧疫情勇猛拿地 多元化转型不平坦

　　4、荣盛发展2020年销售目标1210亿元 今年以来拿地均价4053.72元/平方米

　　5、金科股份举债扩张路漫漫：拿地成本上升 多项目盈利堪忧

　　6、阳光城逆市拿地：盈利偏弱 土储成本增长售价反降

　　5月份土地市场交易景气持续回升，成交面积创下年内新高，溢价率增至16.2%，实现2020年以来的五连涨。其中，一、二线城市溢价率环比上行，平均溢价率升至14.9%，三四线城市溢价率则出现回落，但仍高达16.3%。而在此背景下，各房企的拿地政策也出现了明显的分化，一些房企选择谨慎等待伺机而动，而部分房企则选择高溢价加仓，这其中有些项目的盈利空间堪忧，甚至有亏本赚吆喝的风险。新浪财经大眼楼管特推出“疫情之下土地市场升温，谁在高价拿地”系列报道。

　　“跨越式发展”思路下，2018年金科股份销售额首次突破千亿，全年达到1188亿元。2020年金科设定的销售目标为2200亿元，即便在行业受到突如其来的疫情“黑天鹅”冲击之后，公司也强调不会下调这一目标，足见其冲规模的野心。2020年继续在全国二三线城市大举补仓的同时，金科股份又提出了由跨越式发展向高质量发展的战略转型，但土地成本的上升令公司本就不高的利润率进一步承压，高质量转型需诸多平衡。在即将到期的大规模债务及持续高强度的土地投资下，公司的净负债率再度回升，持续位于100%以上的较高水平。

　　持续高强度拿地 Q1拿地成本显著升高

　　2019年6月，在清华五道口金融EMBA 13期入学启航仪式上，金科股份的董事长蒋思海曾表示：“过于稳健就是保守，就要被市场淘汰。我们提出了跨越式发展的目标。”

　　而进行跨越发展、甚至实现弯道超车的第一步便是拿地，金科股份近几年维持积极的土地投资策略。数据显示，近几年公司的新增土地储备面积持续大于销售面积，土储池子持续扩大，截至2019年末，公司总可售面积约6700万平方米，约是当年销售面积的3.52倍。

　　经过一段时间的“野蛮”扩张后，在今年4月的2019年度业绩发布会上，蒋思海再次表示，2020年金科将由“跨越式发展”向“高质量发展”进行战略转型，全面提升经营质效。而关于土地投资，公司表示2020年大概率保持高强度投资。

　　2020年第一季度，金科拿地302万平方米，继续超过同期271万平方米的销售面积。不过值得一提的是，相较此前，2020年一季度公司的拿地成本大幅上升。2020年Q1公司的新增土地储备成本为3609.27元/平方米，较2019年的2672.28元/平方米上升35.06%，而一季度的销售均价却较此前有所下滑。

　　走高的土地成本和在疫情影响下有所下滑的销售均价，令公司的盈利水平承压。Wind数据显示，2020年一季度，公司的毛利率和净利率分别由2019年的28.84%、9.38%下滑至25.07%、6.63%。显然金科今年的“高质量发展”转型并非坦途。

　　而数据显示，近年来金科股份的经营现金流表现一般，大部分时间呈净流出状态，快速扩张建立在大肆举债之上。Wind数据显示，2017年-2019年，公司的净负债率分别为220.22%、137.49%和122.34%，而一季度又小幅回升至132.76%，杠杆率在业内处于较高水平。

　　今年上半年在疫情影响下房企销售受到较大影响，而疫情何时褪去还不好说。克而瑞数据显示，金科股份1-5月权益销售额为418.6亿元，较去年同比下降27.5%。

　　此外，截至2019年末，公司的现金及现金等价物余额为348.87亿元，一年内到期的有息负债达到402.71亿元，尚面临着较大的短期偿债压力。在疫情影响销售不确定性仍存的情况下，面对持续高强度的土地投资，公司的资金压力较大，负债率的再度回升似乎不可避免。

　　招拍挂拿地溢价较高 多个项目盈利空间堪忧

　　金科股份今年一季度的拿地成本上升主要是因为招拍挂拿地比例较大，一季度新增的26宗土地中，有19宗均通过招拍挂竞得。当中有不少地块都存在溢价。

　　其中，徐运新河东C地块规划建筑面积仅3.69万平方米，同时规划要求有配套建设停车位、社区用房、居家养老服务用房、集中绿地等，金科以1.58亿元竞得，溢价率达到48%，楼面价4277元/平方米。据悉，该地块周边二手房均价约为9000元/平方米，距该地块较远的新盘有中南中山府，售价约为11500元/平方米，除掉土地及建安成本外，该地块的利润空间不算大。

　　而金科于2月28日以12.01亿元拍得的龙泉驿区柏合镇龙华路以东、车城东三路以北地块，土地性质为住宅兼容商业（商业不超10%），溢价率也高达42%，楼面价为6800元/平方米，建筑有限高要求，应满足周边军事设施相关控制要求。据了解，该地块周边竞品不少，有寰宇君汇城、龙腾东麓城、三盛都会城等楼盘均在售，而近期报价售价均在万元以下，7000元左右。金科拿地成本已然高达6800元/平方米，后续出去开发等一系列成本后，盈利堪忧。

　　此外，金科还于1月20日花14.52亿元拍下了曾于去年流拍的苏州相城区渭塘镇新燕大道南、钻石路西地块。最终的成交楼面价为11110元/平方米，溢价率13.37%。据了解，周边的在售的项目有国展和昌芳草庭等，售价约在16000元/平方米左右，周边也有朗悦湾等二手房在售，价格在17000元/平方米左右。相较地价，6000元左右的差价在除去建安、人工等成本之后，利润空间也不算大。