新浪财经房产|大眼楼管 青柠

　　大眼楼管“聚焦房企高溢价拿地风险”系列：

　　1、房企高溢价拿地前赴后继 “碧恒万融”却反而谨慎

　　2、绿城中国限价项目遭业主维权 拿地面临利润与质量的两难

　　3、龙光地产开年不惧疫情勇猛拿地 多元化转型不平坦

　　4、荣盛发展2020年销售目标1210亿元 今年以来拿地均价4053.72元/平方米

　　5、金科股份举债扩张路漫漫：拿地成本上升 多项目盈利堪忧

　　6、阳光城逆市拿地：盈利偏弱 土储成本增长售价反降

　　7、华夏幸福大力度拿地背后：销售连续下滑 负债猛增

　　8、德信中国规模渴求：权益比低至5成 拿地太贵盈利难

　　9、中交地产前5月拿地力度居首 新增借款为上年净资产2.7倍

　　5月份土地市场交易景气持续回升，成交面积创下年内新高，溢价率增至16.2%，实现2020年以来的五连涨。其中，一、二线城市溢价率环比上行，平均溢价率升至14.9%，三四线城市溢价率则出现回落，但仍高达16.3%。而在此背景下，各房企的拿地政策也出现了明显的分化，一些房企选择谨慎等待伺机而动，而部分房企则选择高溢价加仓，这其中有些项目的盈利空间堪忧，甚至有亏本赚吆喝的风险。新浪财经大眼楼管特推出“疫情之下土地市场升温，谁在高价拿地”系列报道。　　

　　近日，龙光地产公告称，公司股东大会已通过更改公司名称及LOGO等事项，公司的中文股份简称由“龙光地产”更改为“龙光集团”，于6月18日生效。同日，龙光还公告了向员工授出556.5万份购股权，购股权的行使价为每股13.08港元，与前一日收盘价几乎相同。购股权自授出日期起十年内有效，此次购股权设定了业绩目标及考核条件，需完成若干既定目标后，方可行使购股权。

　　从“地产”到“集团”，从家族企业到股权激励，作为从汕头出发的区域房企，龙光在即将迈入千亿规模之际，恰逢经济面临挑战，行业深度调整。谋求多元化的集团经营，设定业绩目标的购股权，以及一如既往的强势拿地，龙光地产焦虑不言而喻。

　　售价持续在低位 地价却接连攀升

　　今年前5月，龙光地产的权益合约销售额约为372.5亿元，合约销售面积约241.7万平方米，折合销售均价为15412元/平米。由于5月份销售均价有所回升拉高了前五个月的均价水平，而事实上，龙光今年的销售均价依然处在公司近几年的较低水平，低于2017年的17897元/平米、2018年的16318元/平米，比2019年的13232.10元/平方米有所回升。

　　过去几年连续降低的售价，必然将陆续反应在结转均价及项目利润率之中，并拉低龙光声名在外的“出色的盈利能力”。物业卖不上价是一方面，令龙光更加焦虑的是，土地价格越来越贵，至少在龙光扎根的大深圳地区甚至大湾区是这样的。

　　克而瑞数据显示，今年前五个月龙光地产新增土地价值300.3亿元，新增土地面积为228.9万平方米，土地均价达到13119元/平米的水平。这一土地价格已经直逼前五个月的销售均价，若行业调整周期长期化，龙光地产的项目毛利率必然面临考验。

　　名称集团化 多元化转型道路仍漫长

　　在纪海鹏的定位里，龙光的主营业务已涵盖住宅开发、城市更新、商业运营、产业运营四大领域，并能协同发展教育、健康、养老、文化、体育、度假等配套服务。而借着公司名称更改，进一步打造公司已迈入了多业态协同发展、打造城市综合服务商的新阶段。

　　但实际上龙光2019年收入构成中，物业销售和建筑及装饰收入的占比仍然高达92%，而投资物业及租金收入仅1.3亿元，占比只有0.2%。教育、健康、文化、体育等业务占比更小。城市更新项目周期长、不确定性多，商业物业资产达到266.04亿元的规模除了通过公允价值变动做大利润外，仍未能贡献客观的租金收入，而产业运营更是以概念为主。

　　龙光的集团化道路仍然漫长！甚至连合营、联营公司的也持续处在亏损之中。

　　公司年报显示，龙光地产在联营公司的收益过去两年均为亏损，而在合营公司的收益连续4年均为亏损。而截至2019年底，龙光地产在合营及联营公司的投资规模则达到了174亿元的规模，这部分资产的收益率是堪忧的。

　　深圳前海项目盈利前景堪忧

　　按照公司官网显示，截至2019年12月31日，龙光的土地储备货值超8000亿，相当于公司2019年销售的9倍。看上去龙光并不缺项目，但克而瑞数据显示龙光前五个月就拿了300亿元的土地，价格也大幅上升。

　　其中，5月15日，龙光地产以最高限价115.97亿元竞得深圳前海T102-0346地块，另外还需要配建40760平方米只租不售的人才住房，溢价率高达45%。该地块为地铁5号线前湾公园站地铁上盖，规划总建筑面积18.36万平方米，是龙光在深圳的第15个“轨道+地产”项目，可售楼面价约为8.6万元/㎡。

　　该地块采用“双限双竞”的方法以挂牌方式出让，项目建成后，普通商品住房入市最高均价为107100元/平方米，目前前海地区的二手房挂牌均价在98000元/平方米。每平米不足2万的空间，对于在深圳这个区位来说，扣除建安成本和销售及财务成本，最后的盈利空间堪忧，尤其是相对于一直保持30%以上毛利的龙光地产来说，这是拖后腿的。

　　凭借着在深圳“地铁+物业”模式的经验，龙光的才得以最高限价拿下这利润空间有限的项目，而在成都、佛山等地，龙光地产只能凭借着高溢价拿地。

　　4月15日，龙光以50%的溢价率拿下天府新区地块，同样在4月8日，98轮竞价之后，龙光以31.52亿元的价格斩获禅城区地块，折合楼面价1.58万元/平米，溢价率58.22%。3月30日，同样在佛山禅城出让的一宗涉宅用地，买家同样是龙光，成交价为4.15亿元，溢价率30.92%。甚至在新冠疫情较为严重的2月，龙光以8.83亿元代价拿了佛山南海一宗商住地，溢价率达27.5%。

　　今年以来，疫情并没有干扰龙光高溢价拿地的热情，这家曾经四次斩落深圳地王的潮汕房企，看起来勇猛依旧。但在高土储的情况下依然夸张拿地的背后，如此冒进的策略将必然考验龙光地产“引以为傲”的盈利能力。