新浪财经房产|大眼楼管 肖恩

　　大眼楼管“聚焦房企高溢价拿地风险”系列：

　　11、频拿地王 金辉控股的三颗“雷”：拿地贵+限价+三四线去化风险

　　10、蓝光发展宁波奉化拿地王 今年三四线高溢价拿地欲何为？

　　9、中交地产前5月拿地力度居首 新增借款为上年净资产2.7倍

　　8、德信中国规模渴求：权益比低至5成 拿地太贵盈利难

　　7、华夏幸福大力度拿地背后：销售连续下滑 负债猛增

　　6、阳光城逆市拿地：盈利偏弱 土储成本增长售价反降

　　5、金科股份举债扩张路漫漫：拿地成本上升 多项目盈利堪忧

　　4、荣盛发展2020年销售目标1210亿元 今年以来拿地均价4053.72元/平方米

　　3、龙光地产开年不惧疫情勇猛拿地 多元化转型不平坦

　　2、绿城中国限价项目遭业主维权 拿地面临利润与质量的两难

　　1、房企高溢价拿地前赴后继 “碧恒万融”却反而谨慎

　　6月15日，在经过多达796轮竞价，招商蛇口以24.11亿元竞得徐州一宗地块，成交楼面价为6579元/平米，而溢价率高达138.45%。在此前的6月2日，中南建设、德信中国分别以5.52亿元、7.252亿元在徐州拿下项目，溢价率也达到138.96%、135.39%。

　　以徐州为代表的长三角城市的土拍市场5月份交易景气度持续回升，而且全国市场的成交面积也创下年内新高，溢价率增至16.2%，实现2020年以来的五连涨。其中，一、二线城市溢价率环比上行，平均溢价率升至14.9%，三四线城市溢价率则出现回落，但仍高达16.3%。而在此背景下，各房企的拿地政策也出现了明显的分化，一些房企选择谨慎等待伺机而动，而部分房企则选择高溢价加仓，这其中有些项目的盈利空间堪忧，甚至有亏本赚吆喝的风险。新浪财经大眼楼管特推出“疫情之下土地市场升温，谁在高价拿地”系列报道。

　　成交楼面价创历史新高

　　进入5、6月份，新冠疫情在很大范围内得到了有效的控制，房地产行业也已基本恢复正常水平，开发投资额规模已与2019年相当，销售、开工、土地等单月同比指标也已逐步实现回正。克而瑞数据显示，过去一周重点城市的成交规模环比明显增加，其中一线城市成交量更是环比大增5倍，超过4成的地块成交溢价率在20%之上，包括宁波、嘉兴、绍兴、温州等在内的多个长三角城市更是有多宗地块超高溢价成交。

　　Wind数据显示，3月份100个大中城市成交的土地楼面均价还在2227.64元/平米的地价，而到了5月份则快速攀升至4227元/平米，是为有统计以来的最高值，超过了2016年9月以及2019年7月的高点。其中一线城市更是从3月份的3993元/平米跃升至5月份的12905元/平米，两个月增长了约2倍。

　　此外，溢价率也持续提升，克而瑞统计的重点城市土拍溢价率增至16.2%，为今年以来的五连涨。与市场热度持续上扬保持一致的是，流拍现象也继续好转，据CRIC重点监测的城市来看，5月月土地流拍率小幅下降至8.5%，较上月下降0.7个百分点，其中三四线城市仍是流拍主力。

　　房企土地策略分化明显

　　在当前市场及政策环境下，对于火热的土地市场，房企内部是存在明显的分化的。通常来说，参考地产在物业销售总价中的占比，以30%为分界线，通过今年前5个月的拿地强度（拿地金额/销售金额）主流房企划分为两大阵营。

　　克而瑞数据显示，其中拿地力度超过30%的，主要为规模在1000-2000亿左右的中游房企，中交地产前五个月销售额为106.1亿元，拿地金额则达到了227.4亿元，拿地强度高达2.14。其次为花样年控股，前五个月销售115.1亿元，拿地181.1亿元，拿地强度也达到了1.57，紧随其后的分别为绿城中国1.32、首开股份1.08、中梁控股0.74、龙光地产0.72、德信中国0.71、中骏集团0.62等。

　　与中游房企的激进形成鲜明对比的是，以“碧恒万融”为代表的头部房企却表现的更为谨慎。克而瑞数据显示，碧桂园今年前5个月的销售额为2913.1亿元，拿地金额仅为479.7亿元，拿地强度为0.16；恒大前五个月的销售额为2735.7亿元，拿地仅为538.8亿元，拿地强度为0.2，低于30%的水平，而万科、融创中国、中国金茂的拿地强度分别为0.11、0.18、0.17。

　　万科确实准备着“活下去”面对地产的白银时代，而恒大却因为造车没有太多资金用来拿地，孙宏斌一改“买买买”的风格，开始卖一些资产了。此外，拿地减少的还包括不少因为资金周转出了问题的房企，比如寻找接盘的泰禾集团，因为酒店资产消化不了的富力地产，还有一身外债的禹洲地产……

　　高溢价拿地前赴后继 房企利润率将逐渐走低

　　随着过去几年以限竞项目为代表的政策性项目的逐渐入市和结转，土地价格的上涨一方面导致不少项目的质量遭到业主的质疑，另一方面也在侵蚀着房企的利润率。

　　从新浪财经统计AH两地上市的主流内房企在过去三年的净利润情况来看，行业的盈利能力呈明显的下降趋势，从2017年的15.05%逐步下降至2018年14.07%、2019年的13.19%。

　　更加值得注意的是，Wind数据显示，过去三年的土地价格上涨幅度达到24.1%，而商品房的销售价格上涨18%，而2020年前5个月，土地价格较去年全年上涨幅度达到37%，而同期的商品房销售价格仅上涨了2%。

　　可见，无论是从已结转的利润率来看，还是过去几年，尤其是今年的地价与售价对比来看，房企的利润率水平下降将持续下去。其中，频繁高溢价拿地的房企更将首当其冲，如若利润率低的房企还伴有高杠杆，预计这将会是一种比较艰难的情况。

　　6月15日，经过796轮竞价，招商蛇口以24.11亿竞得徐州一宗地块，溢价率高达138.45%。

　　6月初，阳光城以37.55亿元竞得佛山顺德区地块，溢价率高达100.37%。

　　6月2日，中南建设、德信中国分别以5.52亿元、7.252亿元在徐州拿地，溢价率也达到138.96%、135.39%。

　　5月28日，经过129轮举牌后，德信80%的溢价率，竞得成都天府新区兴隆湖一幅商住用地。

　　5月15日，龙光地产以最高限价115.97亿元竞得深圳地块，溢价率达45%。

　　4月30日，绍兴某住宅用地经过152轮竞价，被中交+花样年联合体以41.56亿元竞得，溢价率高达46%。

　　4月8日，中交地产以52.65亿元摘得佛山地块，溢价率35%。

　　4月3日，中梁溢价摘得西咸新区两宗地，溢价率99.64%。

　　3月26日，荣盛发展2.97亿元拿下滁州新地王，溢价率57%。

　　2月28日，金科以12.01亿元拍得的龙泉驿区，溢价率也高达42%。

　　2月，绿城在北京以144亿元连拿三幅地块，其中昌平东小口项目溢价30%、大兴旧宫项目溢价34%、通州台湖项目溢价50%。

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