大眼楼管“聚焦房企高溢价拿地风险”系列：

　　1、房企高溢价拿地前赴后继 “碧恒万融”却反而谨慎

　　2、绿城中国限价项目遭业主维权 拿地面临利润与质量的两难

　　3、龙光地产开年不惧疫情勇猛拿地 多元化转型不平坦

　　4、荣盛发展2020年销售目标1210亿元 今年以来拿地均价4053.72元/平方米

　　5、金科股份举债扩张路漫漫：拿地成本上升 多项目盈利堪忧

　　6、阳光城逆市拿地：盈利偏弱 土储成本增长售价反降

　　7、华夏幸福大力度拿地背后：销售连续下滑 负债猛增

　　8、德信中国规模渴求：权益比低至5成 拿地太贵盈利难

　　9、中交地产前5月拿地力度居首 新增借款为上年净资产2.7倍

　　5月份土地市场交易景气持续回升，成交面积创下年内新高，溢价率增至16.2%，实现2020年以来的五连涨。其中，一、二线城市溢价率环比上行，平均溢价率升至14.9%，三四线城市溢价率则出现回落，但仍高达16.3%。而在此背景下，各房企的拿地政策也出现了明显的分化，一些房企选择谨慎等待伺机而动，而部分房企则选择高溢价加仓，这其中有些项目的盈利空间堪忧，甚至有亏本赚吆喝的风险。新浪财经大眼楼管特推出“疫情之下土地市场升温，谁在高价拿地”系列报道。

　　开年以来，土地市场受疫情的影响一度较为冷清，但中交房地产集团旗下的绿城中国及中交地产却异常生猛。尤其是中交地产，前五个月销售额为106.1亿元，拿地金额则达到了227.4亿元，拿地强度高达2.14，位列主流房企之首，也大幅超过中交地产自身2019年的拿地强度。面对房地产调控常态化以及突如其来的疫情，中交成为逆势拿地的先锋，与此同时，前5个月中交地产累计新增借款金额168.98亿元，累计新增借款占2019年末净资产比例为269.88%。

　　拿地力度行业首位500亿目标仅完成五分之一

　　进入5、6月份，新冠疫情在很大范围内得到了有效的控制，房地产行业的销售、开工、土地等单月同比指标也已逐步实现回正。但在当前市场及政策环境下，对于火热的土地市场，房企内部是存在明显的分化的。

　　克而瑞数据显示，其中拿地力度超过30%的，主要为规模在1000-2000亿左右的中游房企，中交地产作为规模仅为300亿元的中小房企，前五个月销售额为106.1亿元，拿地金额则达到了227.4亿元，拿地强度高达2.14，高居行业首位。与中游房企的激进形成鲜明对比的是，以“碧恒万融”为代表的头部房企却表现的更为谨慎。碧桂园前5个月的拿地强度为0.16，恒大的拿地强度为0.2，而万科、融创、金茂的拿地强度分别为0.11、0.18、0.17。

　　值得注意的是，排在前两位的中交地产和花样年今年也联合以46.34%的高溢价拿下绍兴镜湖296亩地块。6月16日，花样年集团与中交地产签订战略合作协议，开展“信息交流”、“土地市场”、“项目合作开发与转让”等方面的合作。

　　与头部房企表现的相对谨慎不同的是，花样年和中交地产仍想在白银时代真正到来之前迈入千亿规模。中交在2019年“爽约”350亿元销售目标的情况下，今年的目标依然是500亿元，并希望在2023迈入1000亿元。”而不停地拿地则是销售规模突进的前提。

　　不过相对于500亿元的销售目标来说，中交地产前5个月仅销售106亿元，仅完成五分之一的目标任务，下半年的销售任务较重。而销售回款的好坏将直接关乎中交地产在土地市场的表现，并最终决定公司未来几年的可售货值及规模实现情况。

　　高溢价拿地追求规模 央企前三的底色仅仅是规模？

　　2019年7月，在绿城中国待了五年后，李永前重回中交地产接任总裁一职，提出要“复制绿城中国、创新中交地产”路线，并将中交的目标定在央企前三。

　　李永前延续了中交地产2015年以来的快速突进策略，今年开年的拿地力度更是大幅超过去年。2019年，中交地产新增土地15宗，土地购置总价款181.59亿元，权益价款118.00亿元，而今年前五个月拿地金额高达227亿元。

　　4月8日，在经过30余轮竞拍后，该地块最终由中交地产以52.65亿元摘得佛山南海一宗土地，楼面价9875元/平方米，溢价率35%，同时需配建九年制学校、体育活动中心、农贸市场、社区服务中心、文化活动中心等。

　　4月30日，中交地产和花样年今年也联合以46.34%的高溢价拿下绍兴镜湖296亩宅地，成交价为41.56亿元，楼面价达到17560元/平米。地块周边镜湖金茂逸墅项目在售，高层、小高层近期成交价格约2.6万元/㎡，高溢价下的利润空间明显有限。

　　尽管近几年中交地产在较为激进的策略下实现了销售规模的突进，2019年中交地产实现签约销售额293.9亿元，同比增长也达到了97.5%。但中交也复制了绿城的低利润率的缺点。2019年中交地产毛利率下滑超5个百分点，仅为25.01%。净利润率有2017年的13.52%逐渐下降至2019年的7.98%，今年一季度更是只有4.22%，盈利能力出现疲软。

　　反观中交要复制的绿城中国，据执行总裁郭佳峰称，今年绿城拿的项目利润率方面，土拍拿地低一些约9.5%。而事实上，绿城今年溢价拿地的项目净利润率要达到9.5%的难度很大的，甚至从2014年以来，绿城服务的净利润率就没有超过8%。

　　在央企房地产公司中，头部赫然排列着华润置地、中海地产、招商蛇口、保利地产、中国金茂、中粮地产等，千亿规模并不能让中交冲进前三，况且利润率更是存在明显的差距。2019年，华润等央系房企的净利润率达到23.16%、26.02%、19.31%、15.92%、19.74%的水平。

　　债务激增 背靠央企可以任性？

　　据中交地产公告，2020年5月末，中交地产借款余额385.45亿元，累计新增借款金额168.98亿元，累计新增借款占2019年末净资产比例为269.88%。其中，信托计划等新增净额105.73亿元。

　　2020年5月末，中交地产担保余额100.52亿元，累计新增担保金额20.01亿元，累计新增担保占2019年末净资产比例为31.96%。

　　2019年，随着中交地产合作拿地比例的提升，公司整体资产负债率、净资产负债率有所下降，但今年销售端低迷，拿地激增，尤其是信托融资大幅增加，这将使得公司整体的负债率或又将上升。

　　背靠央企，中交地产的融资也需要通过信托等高息渠道，且大量融资的背后是财务成本的激增，这对于公司本就微薄的利润率来说又将形成一定的压制。