新浪财经房产|大眼楼管 青柠

　　大眼楼管“聚焦房企高溢价拿地风险”系列：

　　1、房企高溢价拿地前赴后继 “碧恒万融”却反而谨慎

　　2、绿城中国限价项目遭业主维权 拿地面临利润与质量的两难

　　3、龙光地产开年不惧疫情勇猛拿地 多元化转型不平坦

　　4、荣盛发展2020年销售目标1210亿元 今年以来拿地均价4053.72元/平方米

　　5、金科股份举债扩张路漫漫：拿地成本上升 多项目盈利堪忧

　　6、阳光城逆市拿地：盈利偏弱 土储成本增长售价反降

　　7、华夏幸福大力度拿地背后：销售连续下滑 负债猛增

　　8、德信中国规模渴求：权益比低至5成 拿地太贵盈利难

　　9、中交地产前5月拿地力度居首 新增借款为上年净资产2.7倍

　　5月份土地市场交易景气持续回升，成交面积创下年内新高，溢价率增至16.2%，实现2020年以来的五连涨。其中，一、二线城市溢价率环比上行，平均溢价率升至14.9%，三四线城市溢价率则出现回落，但仍高达16.3%。而在此背景下，各房企的拿地政策也出现了明显的分化，一些房企选择谨慎等待伺机而动，而部分房企则选择高溢价加仓，这其中有些项目的盈利空间堪忧，甚至有亏本赚吆喝的风险。新浪财经大眼楼管特推出“疫情之下土地市场升温，谁在高价拿地”系列报道。

　　“河北王”荣盛发展2018年、2019年分别以1015.63亿元、1153.56亿元稳居千亿阵营，但增速显著放缓，2020年销售目标为1210亿元，目标增速仅不到5%。除去疫情影响之外，面对巨额到期债务以及不算充足的土地储备，在现金捉襟见肘的情况之下，公司进行了大规模融资，而在不尽合理的财务结构下，融资成本对公司并不友好。同时，公司上半年拿地成本也有所上升，高溢价竞得的数个地块，未来项目盈利空间不算乐观。

　　存在一定的拿地需求 资金压力较大

　　荣盛发展公告数据显示，自2018年以来，公司的新增土地储备面积便持续低于当年销售面积。2019 年公司曾经的计划为新获取建筑面积约 1672.51 万平米的新项目资源，但最终只有979.34万平方米新增建筑面积。

　　截至2019年末，荣盛发展的土地储备为3726.64万平方米，约可满足3年左右的销售，在千亿房企中并不算充实。2020年公司仍面临着不小的拿地需求，wind数据显示，年初以来，荣盛发展招拍挂拿地28宗，金额达到104.4亿元，合计建筑面积为257.54万平方米，是去年全年新增建面的26.30%，而购地金额却是去年全年的34.57%，公司的拿地成本上升。

　　截至2019年末，公司的现金及现金等价物余额为13.45亿元，而短期有息负债高达389.21亿元，还债有较大压力。

　　1-5月，荣盛发展的销售金额仅为330.63亿元，较去年同期仅同比增长3.18%。

　　而公司目前的补仓还不算够，疫情影响销售回款叠加偿债压力之下，公司的现金流承压。在较大的用资需求之下，荣盛发展上半年多次进行融资。

　　2月，其境外间接全资子公司在境外发行 3 亿美元的高级无抵押定息债券，债券期限为 364 天，票面利率为 8.75%；3月公司还发行了14.1亿元超短期融资券，发行期限270天，利率6.98%。值得一提的是，疫情后资金迎短暂宽松窗口期，尤其是国内资金成本显著下降，部分千亿房企发债利率低至2%-3%，荣盛6.98%的利率偏高；同时3月公司还公告称，拟分期发行不超过120亿元的公司债；5月，荣盛发展称将设立一笔购房尾款资产支持票据，金额不超过40亿元，同时还将注册发行一笔非公开定向债务融资工具，规模为不超过50亿元。

　　wind数据显示，2013年-2017年，荣盛发展的净负债率持续超100%，最高达129%，2018年、2019年连续两年下降至83.15%，而年内大规模的融资需求或令降杠杆率再度回升。

　　拿地溢价高 多个项目盈利空间堪忧

　　wind数据显示，荣盛发展今年以来的拿地均价为4053.72元/平方米，而2019年为3083.71元/平方米。今年3月和4月拿地均价较高，每平方米达到5200多元，拉高了整体水平。

　　今年3月、4月，公司购入的19宗土地合计78.61万平方米，廊坊10宗、青岛2宗、滁州2宗、永州2宗，芜湖、成都和重庆各1宗。这些土地中大部分都伴有溢价，有6宗地块溢价率超30%。

　　其中芜湖经开区一地块成交总价7.07亿元，溢价率高达121%，楼面价为4122元/平方米。资料显示，该地块位于经开区梦溪路以东纬二次路以南1#地块，土地面积77959.5平米，系2020年芜湖首宗居住性用地，恒大、保利、金地等都有参与竞拍。

　　芜湖经开区这一地块周边有万春新苑、宜居春水湾小区，网上数据显示，这两个小区的现房价大约在7000元/平方米左右。此次荣盛发展拿地楼面价为4122元/平方米，约有3000元左右的价差，除去建安等成本以外，未来项目盈利空间不乐观。

　　3月26日，安徽滁州市7宗地块入市出让，吸引荣盛、碧桂园、中粮等多家房企参与。荣盛发展一举拿下两宗地块，其中2.97亿元拿下的3号宗地成为滁州新地王，成交楼面地价5880元/㎡，溢价率57%。该宗地位于城南政务新区敬梓路与永乐路交叉口西北侧，规划用地性质为商住，商业3%-10%，绿地率≥35%，建筑密度≤35%。

　　而位于明湖板块的安居路与丰成路交叉口西北侧的7号宗地则被荣盛以3.75亿元竞得，成交楼面地价4138元/㎡，溢价率58%，为商住用地。

　　值得一提的是，荣盛发展此次拍得的3号宗地附近目前有名儒园、碧桂园黄金时代等成熟小区，目前附近二手房均价在7000元/平方米左右；而7号宗地周边楼盘有华侨城欢乐明湖、北京城房·金城学府等，目前房源均价约在8000元/平方米左右。相较楼面价，这两宗地块未来的利润空间都不算大。

　　而公司斥23.51亿元巨资拿下的天府新区成都直管区煎茶街道青松村三组、茶林村六组地块，采用“设置最高限价+竞配建并无偿移交租赁住房面积比例”方式进行拍卖，地块开拍30分钟后达到最高限价，进入竞配建无偿移交统筹住房的环节。最终，荣盛发展以50%的溢价率拿下，无偿移交统筹住房比例12%。

　　该地块位于青松湿地片区，科学城中路东段南面，天府大道东侧，目前周边配套较少，主要配套在更靠北的科学城板块，目前科学城板块的房价约在16000-20000元/平方米左右。荣盛此次拿下的地块位置更偏，短期内预计房价不会超过科学城板块，而此次地块还有12%的无偿移交统筹住房，楼面价已高达1万元，未来盈利空间同样不算乐观。