新浪财经房产|大眼楼管 青柠

　　新浪财经讯 6月12日晚间，泰禾集团披露了姗姗来迟的2019年年报。不出预料，这份财报很“难看”。营收下降2成、扣非净利润巨亏4亿多、销售净利率仅3%、短期有息负债是现金4.88倍，而在这些恶化的指标背后，是泰禾经营问题的暴露，流动性压力下，上海一项目被爆自去年10月左右便陷入停工，此外多个项目在2019年还存在滞销情况…也许泰禾当下最紧急的问题是还债，但后续如何抓好经营、提升盈利水平才是解决问题的根本。

　　融资成本全面走高 非银贷款占比大

　　毫无疑问，泰禾现在最紧急的问题就是“还债”。

　　截至2019年末，泰禾集团贷款合计为969.99亿元，其中需要于1年之内偿还的有555.11亿元，占比高达57.23%。而同期公司的现金及现金等价物余额为113.78亿元，远远不足以偿还1年内短债，偿债压力大。

　　对比泰禾集团近三年的融资情况可以发现，公司对高成本的非银贷款一直有较大依赖，2017年-2019年公司非银贷款在总贷款（银行贷款+债券+非银贷款）的占比分别高达61.18%、61.27%和61.43%，同时非银贷款融资成本也由2017年的8.67%逐年上升至9.17%、10.65%，长期以来不算合理的融资结构进一步加重了公司的资金负担。

　　除非银贷款之外，公司的银行贷款和公司债融资成本也分别由2017年的7.14%、7.27%上升至8.48%、9.07%，各个渠道的融资成本全面走高。

　　资金重压之下，黄其森无奈选择在股权上作出让步，拟引入战略投资，解决资金困局。据市场消息，泰禾此次引入央企可能性更高，此前市场盛传的厦门国贸已出来辟谣，否认接盘泰禾。据媒体报道，有知情人士称厦门国贸确实与泰禾接触过，但最终没有谈妥。事实上，除了泰禾的资金缺口较大以外，公司后续的盈利能力也是关键，或许这桩“买卖”没那么好谈。

　　业绩较此前披露的数据下滑加大 上海一项目被爆停工7个月

　　缺钱很大程度上还是因为生意做的不好。

　　泰禾集团主要从事住宅地产和商业地产的开发及运营。其中住宅业务收入占比较大，主打高端产品，以泰禾“院子”、“大院”、“小院”、“园系”、“府系”等系列为核心品牌，而商业地产产品则以“泰禾广场”、“泰禾新天地”、“泰禾中央广场”为核心品牌。

　　年报显示，2019年，泰禾集团实现营业收入236.21亿元，同比下降23.77%；实现归属于上市公司股东的净利润4.66亿元，同比下降81.74%；扣非净利润为-4.02亿元，同比下降118.97%。

　　与此前先行披露的2019年度经营数据“营业收入237.48亿元，同比下降23.36%；归属于上市公司股东的净利润8.27亿元，同比下降67.62%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-2.36亿元，同比下降111.14%“相比，年报披露的净利润相关指标有较大出入。

　　泰禾集团表示，前后数据差异主要由于：根据会计师事务所审核后的存货跌价准备测试结果，补充计提了存货跌价准备约3.77亿元；核减了由于本年处置项目的剩余股权应按公允价值重新计价并确认的利得收益约2.72亿元；根据汇算清缴结果，确认了由于税务亏损导致的递延所得税资产，对部分项目计提的应交所得税进行了调整；根据补提的存货跌价准备，计提了相应的递延所得税资产。

　　截至2019年末，泰禾集团的存货跌价准备余额为9.76亿元，较2018年末的3.07亿元增长了217.92%。此外，值得一提的是，这也是公司近几年第一次对库存商品计提跌价准备。

　　2019年泰禾对泰禾红悦项目、上海大城小院一期、北京金府等7个项目新增计提跌价准备。其中，上海大城小院一期单个项目计提额达到3.26亿元。年报显示，该项目原预计在2020年1月1日竣工，截至2019年底的预售率仅27.82%，并且该项目还是公司预售金额前五的项目。而据网友爆料，上海大城小院项目已经停工7个月。再次指向泰禾的资金问题。

　　值得一提的是，相对于营收，净利润下滑幅度要更大，盈利能力堪忧。Wind数据显示，2019年公司的毛利率为13.39%，较2018年的26.31%腰斩，远低于2019年29.61%的行业平均值（与公司收入相邻的30家A+H上市公司作为样本）。而2019年公司的净利率则仅为3.18%，同比下滑了约10个百分点，远低于行业均值16.14%。

　　结转放缓 商业地产收入大幅下滑72%

　　曾经的泰禾也是风光无限，规模千亿的头部玩家。2017年-2018年公司的销售规模可以排到行业前20，克而瑞数据显示其2016年-2018年的销售额分别为408亿元、1007.2亿元和1303.4亿元。而2019年则大幅下滑到808.7亿元。

　　一般来说，房地产有两年左右的结算周期，当期业绩一般反映的是两年之前的销售情况。那么为何在此前销售额持续增长的情况下，收入却发生大幅下滑？因为结转水平下降。

　　2019年，泰禾集团房地产业务营业收入为218.54亿元，同比下滑26.05%，结转面积94.50万平方米，同比下滑24.08%。其中，商业地产结转面积大幅下滑53.32%，导致商业地产销售收入大幅下滑71.95%，而住宅地产在结转面积同比下滑5.91%的情况下，虽仍实现了6.56%的收入增长，但远远不敌商业地产收入下降带来的冲击。

　　而与结转下滑相对应，公司预收账款则持续增长，wind数据显示，2017-2019年分别为225.24亿元、373.80亿元和496.76亿元。由于施工节奏放缓，项目不能及时交付，预收也就不能及时结转。而开发项目的长时间停滞则可能产生存货跌价。

　　除了跌价损失外，项目开发周期太长也会直接影响其接下来的去化，进一步影响回款。Wind数据显示，2019年泰禾集团的存货周转率和总资产周转率仅为0.12、0.1，而行业均值分别为0.28、0.21。

　　年报显示，中国院子项目（预售率58.99%）、昌平拾景园-54（83.8%）、泰禾中央广场嘉华（56.89%）、南昌茵梦湖（0.33%）、上海院子（51.86%）等项目2019年的预售面积均为0。

　　截至2019年末，泰禾集团拥有土地1303.98万平方米，总建筑面积为3270.14万平方米，剩余可开发建筑面积仅为1011.5万平方米。克而瑞数据显示，公司的总货值由2017年的7429亿元下降至2518.8亿元。显然在支撑现存项目动工都比较艰难的情况下，公司已经无力大规模补充土储，这一土储水平远远不足。