二手房如何计算土地使用年限

　　李季

　　在通常情况下，购房者在购买房屋后，其房屋所有权归个人持有，但是土地所有权却是归国家所有。一般住宅的土地使用年限为70年，那么，规定中的这70年土地使用年限，在房屋买卖之后该如何计算？

　　根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。北京市房屋土地管理局在关于实施《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》中规定：钢筋混凝土结构、砖混结构的房屋，其土地使用年限最高不超过70年；砖木结构的房屋，其土地使用年限最高不超过50年。

　　土地使用权两种获得途径分为，一是出让土地使用权；二是划拨土地使用权。土地使用权出让，是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。划拨土地使用权，是土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。国有划拨土地主要用于公益事业、学校、

　　那么，

　　已购公房、央产房

　　已购公房和央产房同属福利分房制度下的“产物”。取消福利分房后，已购公房和央产房也可上市进行交易，由于是成本价的房屋，因此买方在购买这类房屋时需要缴纳一定的土地出让金。根据其房屋权属的特殊性，这类房屋的土地使用年限计算方法也分为几种不同方式。

　　（1）已购公房和央产房的土地是以划拨方式取得的，即从该楼的第一套房屋首次进入二手房市场，缴纳土地出让金之日起核定其土地出让年限。其他房屋上市时，依上述办法分别计算使用年限，最终保证同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。

　　例如：某栋钢混结构房屋1998年竣工，该楼第一套房屋首次进入二手房市场的交易日期为2000年，因此该栋楼的整体土地使用年限也从2000年开始算起，即最终土地使用年限截止日期为2070年。如果2003年业主将这套房屋出售，那么购房者购买后的土地使用年限为70年-（2003年－2000年）＝67年。也就是说，新业主即将有67年的土地使用时间，该套房屋的新购买时间2003年+67年＝2070年。同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。

　　（2）已购公有住房新占土地是以出让方式取得的，其70年的土地使用年限以原签署的《国有土地使用权出让合同》或《转让合同》，以及下发的《国有土地使用证》核定土地使用年限为准。（一般是从竣工日期算起）

　　例如：某砖混结构的房屋1997年竣工，它的《国有土地使用证》下发时间为2000年，而该房屋所下发的《国有土地使用证》上标注的使用年限为“1997年至2067年”，也就是说该房屋的土地使用年限从1997年开始算起。那么，如果这套房屋的业主于2004年出售该房产，其新的土地使用年限＝70年－（2004年－1997年）＝63年。该套房屋的新购买时间2004年+交易后核定的土地年限年63年＝2067年，即这套房屋的最终土地使用年限到2067年为止。

　　二手商品房、经济适用房

　　经济适用房是为了适应新的社会经济形势，由政府推出的新型房产种类，适合于中低收入家庭承受能力、具有经济性和适用性的社会保障住房。经济适用房的性质较为特殊，整个开发的楼盘并不具备土地使用权证。基于这种情况，经济适用房的土地使用年限以楼盘原始竣工的时间为准。而这一种土地使用年限的计算方式也等同于二手商品房，因此经济适用房和二手商品房的土地使用年限都是以

　　例如：某砖混结构的房屋2000年竣工，如果该房屋2006年出售，那么，购房者所购买这套房屋的土地使用年限＝70年－（2006年－2000年）＝64年。该套房屋的新购买时间2006年+交易后核定的土地年限年64年＝2070年，即这套房屋的最终土地使用年限到2070年为止。