不动产投资：在京沪穗三地当房东要付多少税(2)

　　上海：房东税负将增加

　　据了解，由于上海即将对租房行为恢复征收城镇土地使用税，因此上海房东出租房屋税负将会增加。至于增加的幅度有多大，这要根据出租房占地面积或分摊面积的大小来确定。

　　近日，上海公布了《上海市城镇土地使用税实施规定》，对城镇土地使用税做出了相应调整。虽然城镇土地使用税的调整，将加大囤地开发商的成本，但对于沪上出租房屋的房东来说，也不是一个好消息，因为从一定程度上来说，这部分税费的征收，肯定会加大房东的税负。

　　据了解，上海城镇土地使用税按照区域不同共分6级，其中内环线以内区域为一至三级；内环线以外外环线以内区域分布二至四级；外环线以外区域三至六级。各级土地每平方米年税额分别为1.5元至30元不等，其中30元的收税标准针对的是内环线以内的部分土地(具体见表2)。

　　记者从上海部分地区财税部门了解到，虽然相关政策已经出台，但是具体的实施细则尚未公布，如各纳税等级区域的具体范围尚未确定，因此该税种何时开征，目前尚无法得知。

　　那么房东出租房税负增加幅度有多大呢？这要根据物业的占地面积或者分摊面积来确定。下面结合具体案例来进行解析。如上海的李先生出租位于静安区内一套面积为100平方米公房产，租期一年，每月租金收入为6000元，一年的租金收入为72000元。按照目前通行的做法，以5%的标准征收综合税，那么李先生需缴纳综合税3600元；此外，还需要按租赁合同金额的0.1%缴付印花税，金额就是72元。两个税合计，共3672元。

　　如何确定土地使用税额，需要具体计算出租房的占地面积或分摊的土地面积，还需要按纳税等级范围确定每平方米土地使用税的纳税金额。高层住宅楼一套出租房的土地分摊面积，往往不到建筑面积的十分之一。假定李先生的房产是处于一级区域内的高层住宅，土地分摊面积为10平方米，那么其土地使用税为300元。相比较而言税负约增加8%。但如果假定李先生的房产为新式里弄，此类房产由于层数很少，因此土地分摊面积相应较多，假定为50平方米，那么他应该缴纳的城镇土地使用税应为1500元，税负约增加41%。

　　由此可见，出租房税负增加受到土地分摊面积大小的影响较大，分摊面积越大，税负增幅也越大。可以预见的是，此后带院落的独幢别墅，因为土地使用总面积超过建筑面积，以及带院落的二层公寓房(其土地分摊面积可能与建筑面积相近)，其税费成本受城镇土地使用税影响最大。当然，税负增加幅度同时还要受到土地纳税等级的影响，如李先生的房产位于二级区域，虽然其土地分摊面积为50平方米，但是缴纳的土地使用税为1000元，税负增加27%，低于一级区域水平。

　　北京：按5%税率征收

　　记者拨通北京财税咨询电话得知，目前北京地区针对房屋出租情形征收优惠综合税，税率为5%。

　　据北京中原法务部有关人士介绍，在2004年之前，北京针对个人出租房屋的行为，与国家税收政策一致，征收包括房产税、营业税等7种税费。

　　2004年4月，北京市地方税务局修订个人出租房屋管理办法，其中改变最大的就是提出对个人出租房屋应征收的各项税费可选择两种方式计算缴纳，其一是按照政策规定的分税种计算缴纳，其二是按照综合征收率计征，并确定税率为5%。而北京市地税局同时说明，纳税人可以根据自愿和不增加税负的原则自行选择，因为分税种计征税负明显高于按综合征收率计征的方式，因此实际上从此之后，北京针对个人出租房屋的行为，税负为租金的5%。

　　在今年年初，北京市地税局再次下发通知，重申个人出租房屋税负为5%，并指出其中4.5%为各地方税费，0.5%为个人所得税。

　　广州：出租豪宅征收10%

　　在广州出租自有房屋，税负随着租金的不同而不同，其中出租租金较高的豪宅，则要承担最高的税率，达到10%。

　　与北京上海相比，广州个人出租房屋计算缴纳税费方式有所区别。北京、上海采用的是统一标准，即不管物业租金收入高低，都统一为一种综合征收率，但广州却是区别对待，具体表现为租金越高，税负也就越重。

　　据记者从广州地税局了解到的信息显示，从2006年6月1日开始，个人出租房屋取得租金收入以综合征收方式计征。按照该标准，营业税、城建税、教育费附加、房产税、个人所得税五项税款采取综合征收率的征收办法(另还需单缴印花税、城镇土地使用税)，对个人出租住宅房屋月租金收入未达1000元的，综合征收率为4%；月租金收入1000元以上(含1000元)，2000元以下的，综合征收率为8%；月租金收入在2000元以上(含2000元)，综合征收率为10%(见表4)。

　　有关人士解释说，虽然广州地税局规定个人出租房屋需缴纳城镇土地使用税，但是这项规定并未真正执行，因此到目前为止，广州市个人出租房屋实际上只需缴纳综合税和印花税。不过按照广州市设计的计征办法，对房东来说，涨房租也等于增加自己的税负。如张先生出租一套位于天河区珠江新城丽晶华庭内的一房，今年8月份时月租金为1950元，张先生每月需要缴纳的综合税为156元。10月份退租，张先生以2100元出租给另外一个人，那么其每月需要缴纳的综合税则相应上涨到了210元。