不动产投资：在京沪穗三地当房东要付多少税

　　文/本刊记者 甄爱军

　　文前提要：目前京沪穗三地针对个人出租房屋均以综合征收方式计征税收。相比较而言，在广州出租房屋最不合算，如房租高于1000元/月，则需被征收8～10%的税费，而在北京和上海，则只有5%左右，要低得多。

　　房东出租自己的住宅，需要缴纳多少税费？据记者从京沪穗三地了解到的信息显示，三地所缴纳税费额度各不相同。按照三地现行的执行税率，综合比较而言，广州房东的税费负担最重，北京上海相对较小。但是考虑到上海将对出租房屋征收城镇土地使用税，这将在一定程度上增加上海房东的税费负担。

　　据了解，目前三地均是房东自愿前往税务部门自行申报并纳税(可到街道办事处办理)，并没有强制执行，因此不少房东对此并不重视。但专家提醒，依法纳税不但是每个公民应尽的责任，同时还能够有效保护房东自身的权益。

　　出租房多为缴纳综合税

　　目前京沪穗三地针对房屋出租情形，大都采用综合税的方式进行计征。

　　按照相关法律规定，个人出租房屋，应携带房屋所有权证或房产共有权证、国有土地使用证和租房合同等有关资料，主动到房屋所在地地方税务机关办理纳税申报。

　　相关人士表示，目前出租住宅所涉及到的税种包括房产税、城镇土地使用税、营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税、个人所得税等7种税费。

　　记者了解到，如果以分税种计征方式纳税，其税费将会占到房租收入中的很大一部分，有业内人士做过测算，房产税、个人所得税等7种税种全部缴清，月租金将会减少近三成。其中房产税、营业税、个人所得税为“大头”，税额分别为12%、5%和20%(出租过程中发生的有关税费可在税前扣除)，这显然对房东不利。北京中原市场研究部有关人士给记者举例说，如以出租中关村一套公寓，月租金收入为5000元，就这3种税费，需支出将近1100元，占月租金收入的两成多。

　　因此在楼市处于低迷状态时期，国家为了刺激房产投资，相关部门曾在2001年调整住房租赁市场税收政策，对以市场价出租的个人用房，其营业税按租金3.3%征收，房产税按4%征收，个人所得税扣除相关费用按10%征收。例如同样以中关村这套公寓房为例计算，每月租金在5000元左右，需要缴纳的税费为736元，较全额缴纳支出可减少三成多(具体计算公式可见表1)。

　　国家即使调整了住房租赁市场的税收政策，但是对于房东来说，还是极不合算。还是以上述案例计算，仅营业税、房产税和个人所得税三项税费之和，便占到月租金收入的14.7%，如果再加上教育附加、城建税以及印花税等，接近16%。

　　据了解，各地均是本着纳税人自愿和不增加税负的原则，确定分税种计征或按综合征收率计征方式。因此，出于合理避税原则，目前各地均按综合征收率计征方式来缴纳税费，由各地财税部门具体制定综合征收税率。记者拨打京沪穗三地财税咨询电话得知，目前北京、上海租房综合税率相同，均为5%；广州有所不同，分三段征收，税率分别为4%、8%和10%。虽然各地均表示需征收城镇土地使用税，但是北京、广州尚未明确强制征收，而上海财税部门近期则已对该税种进行强调，只是恢复开征日期尚未确定下来。

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