海外热钱流入楼市 房价已成汇率指标

　　张梦

　　近来，从海外流入国内的热钱，并未因中国政府限制外资炒房而停步。一些外资仍利用政策间隙进入中国楼市。有关专家指出，若热钱持续大量流入，将给中国的货币政策操作造成巨大的困扰，并加剧国内房价水平上涨的压力。

　　热钱加速布局中国

　　国家统计局近期的一份研究报告指出，自今年2月份起，押注人民币升值的热钱卷土重来。那么，这些热钱流动的风向标又将指向哪里？股市期货、货币汇率、还是房地产？对于仍然在赌人民币升值而进入的跨境资本来说，投资房地产再合适不过。在国内金融市场尚未放开的背景下，具有稳定高收益的房地产行业顺理成章地成为境外资本的投资平台。

　　事实上，逡巡门外并未离去的境外资本进入中国房地产市场的路径似乎更加明晰。8月21日，荷兰ING房地产收购深圳地产大鳄金地集团天津公司51%的股权，合作开发投资其天津项目“格林世界”；几乎同时，花旗集团也宣布斥资2000万美元参股上海徐房集团，以共同开发的形式参与徐汇区“建业里”改造工程。此前，荷兰ING集团和美国的花旗集团都已经尝试过以股权投资模式介入中国内地楼市。

　　对于7月下旬六部委联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，有关专家认为，只要人民币升值的预期不消除，限制境外资本大量进入商品房流通环节，必将把其赶入直接的房地产开发领域。一些业内人士心存隐忧：另辟它途的大量境外资本，仍然可能在中国的房地产市场卷起一场“热钱风暴”。从今年3月上旬日本央行宣布结束超宽松货币政策起，已经有不少境外房产基金开始从日本市场转战中国市场。但这些外资不管是以直接投资的名义，还是风险投资或股权投资的名义进来，他们都不是实际的房地产需求者。这些热钱仍在巧妙地利用着政策间隙，并且他们正在上演一出“变脸大法”。在一些热点城市和中西部省区，“变投资公司为合资公司”、“转沿海热点城市为内地二线城市”、“变单纯投资为园区开发”是现阶段“骑虎难下”的国际热钱普遍采取的“变脸大法”。而且这三种“变脸”方式实际上相互捆绑在一起。

　　房价已成汇率指标

　　恐怕很多人都没有想到，预测人民币汇率变化的一个重要指标竟然是房价。中央政府决定汇率政策时，一般决定的因素主要取决于汇率变化后对贸易产业和非贸易产业的整体影响。但因为国际游资将热钱放在了中国的房地产市场，使房价与汇率纠缠在一起。国际热钱的操作手法是，通过贸易途径将美元换成人民币，然后购买人民币资产。由于中国资本市场风险较大，那么大量游资就进入了房地产市场。这样做的目的是希望能够一箭双雕，首先是从房价上涨中获得利润，然后再坐等人民币升值。这样一来，汇率就被房价绑到了一起。当汇率与房价绑在一起后，一切都变得复杂了。

　　与金融市场相比，房地产市场本来是流动性较差的市场，不适合短线投资。但由于地方政府追求GDP，通过政策刺激人为地提高了房地产市场的流动性，实际上将房地产市场变成了投资市场，进而演变为投机市场，这就为国际游资提供了难得的获利场所。据人民银行上海分行统计，境外资金直接流入房地产的比重，2001年是16.1%，2002年上升到23.5%，2003年超过了25%，2004年前5个月达到32.6%。而到了今年初，国际热钱对上海房地产市场的投资更是掀起一个高潮。其中花旗银行斥资8亿元买下陆家嘴写字楼物业，澳大利亚麦格里集团旗下MGPA花8亿元收购新茂大厦。今年前3个月，外资机构在沪房地产收购资金已经超过去年全年。

　　与外资投资一样疯狂的是，房地产市场价格仍然持续上涨。据业界人士分析，不断攀高的房价让中央政府的汇率决策陷入两难境地。如果坚持人民币汇率稳定，中国经济就得承受输入型通货膨胀的压力和贸易纠纷，同时还要承担外汇储备资产不断贬值的损失。而如果让人民币升值，则不仅接受了在压力下出台政策的尴尬现实，而且可能导致房地产市场发生崩盘，进而给银行业带来危机。

　　封堵热钱流入渠道

　　今年7月，建设部、商务部等六部门联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(简称《意见》)，对外商投资房地产的市场准入、开发经营以及境外机构和个人购买房产等三大领域进行明确规范。《意见》出台之后，境外机构和个人在境内购买房地产比较活跃的形势得到扭转。然而，对外资在房地产开发环节上的调控作用不大，最终结果可能是限制了热钱炒房，却加剧了热钱炒地。

　　近日，上海房地局推出2006年国有土地使用权挂牌出让1号公告，在其“竞买资格及要求”一项中，出现了一条以往从未有过的规定：参加竞买土地的境外投资者必须领有一年期外商投资企业批准证书和营业执照。据悉，在此之前的上海土地招拍挂中，只要资金充足，境外自然人也可以参与竞买土地。

　　据了解，此前大部分外资在参与国内土地的竞买时，都会通过一个在境外注册的子公司参与竞争，而不会以国内注册公司的名义。即使对于国内一些H股上市企业来说，他们也更愿意利用境外身份进行交易。除了税收因素以外，币值也是其中非常明显的一条考虑因素。而此次门槛的提高，要求企业在内地注册并拥有“外商投资企业批准证书”，则意味着投资者就已经具备了境内企业的身份，那么也就只能用人民币支付土地款。这对大多数公司来说，面临着汇差的损失。与此同时，外汇虽然可以通过增资形式注入公司，但从目前来看，由于严控外资房地产投资，这使得审批时间很难被严格控制到土地款交易期限之内。除了企业资质之外，保证金的支付也是难题之一。由于此次门槛提高的具体操作规定没有明确，外资公司保证金支付方式也变得难以确认。

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