黄长清：公募REITs是房地产去杠杆的重要工具

天风证券资产证券化业务负责人、资产证券化业务委员会主任黄长清

　　新浪财经讯 由金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办的 “2018第七届金砖论坛”于11月20-21日在上海举行，主题为：定义未来。天风证券资产证券化业务负责人、资产证券化业务委员会主任黄长清出席并演讲。

　　黄长清称，目前国内推出REITs已经没有实质性的障碍，等待下一步的落地。他认为，REITs有利于推动地产行业从债务性杠杆融资模式向权益性资产管理模式转型，对于不动产转型非常重要。“房地产去杠杆、去库存公募REITs是非常重要的一个工具。”

　　以下为演讲实录：

　　黄长清：大家好，我是黄长清，之前一直在证券公司从事投行业务，不动产证券化也做了很多案例。有一个总体的感觉，目前地产企业，包括一些非地产企业，他们做不动产证券化的动力越来越强，现在也有很多越来越优质的物业，包括各种业态都在尝试。

　　但另外一个感觉就是，随着房地产的政策不太明朗，金融机构，尤其是目前银行是地产证券化的主要投资人，他们的投资也经常受到信贷政策的影响，比较偏弱于主体。单位不动产证券化做起来也越来越难，虽然需求很强，资产供给也越来越大，但是从发行规模来讲，并没有呈现同比例的上升，利率也没有明显下浮。地产证券化并没有减少多少，主要原因在于目前这个产品还是一个偏债性的产品，而且是一个融资驱动的。

　　所以接下来从我个人的角度，我觉得在公募REITs没有退出的情况下，我觉得可能需要从以下几个方面，从三个维度实现一个转型。第一个从债权模式向股债权衡转型，对于地产金融来讲，它是比较看重地产标的本身的价值，而不是获得一个固定回报。如果要投资人有很强的动力要加入，我觉得除了获得固定回报之外，还需要有一些浮动回报。这里面就是股性的特点，所以未来肯定是股债结合的模式。

　　第二个维度就是从强化主体能力转型，在不动产里面，除了传统的住宅商业，还有一些物流地产、养老地产、酒店，其实很多是对于这种品质要求非常高。因为我们从中国的消费结构来讲，也是从这种物质型的消费往服务型、享受型的消转型，未来对这个有很强的需求。所以资产服务能力强的机构，有些正常项目，他们并不提供增信，但是如果他们提供专业的服务，能够提升现金流的回报，提升物业的估值，我觉得也会获得投资者的认可。

　　第三从资产信用往资产价值进行转型，三年之后要换本，能不能通过公募REITs退出，包括我们券商从业人员，很少有人去挖掘资产价值，因为我们获得是一个固定的成交佣金，投资人获得是固定的利息，所以大家没有关注物业未来的价值。所以我觉得，这一块其实未来有很大的发展空间，所以我觉得不动产证券化，未来肯定是一个趋势，但是肯定会从目前比较静态的、单一的战线，往动态股债结合的这种动态模式进行转型。

　　大家其实都形成了一个共识，REITs其实目前在国内推出，已经没有实质性的障碍，而且REITs对于不动产转型非常重要，有利于推动地产行业从债务性杠杆融资模式向权益性资产管理模式转型。现在大家提到的去杠杆、去库存，我觉得回归到不动产行业，我觉得公募REITs是非常重要的一个工具。另外公募REITs有两个重要属性，一个是资本结构，就是股债结合的模式。虽然说我境外的公募REITs，90%以上是权益型的，但是REITs开展之后，可以发债，所以资本结构我觉得跟传统的证券化是不一样的。第二个是公司治理结构，这方面有点像上市公司。

　　所以对于我们券商来讲，一方面如果公募REITs推出来之后，我们认为有很多强资产的，不管主体是否强弱，通过公募REITs实现融资，需求会越来越强，带来更多的机会。第二个，他其实是一个资本运作的平台，我们也可以有一些投资的业务机会，所以我觉得对各方来讲，都是非常好的一个蓝海领域。

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责任编辑：谢长杉