郑斌：不要为了主动管理去主动管理 要学会扬长避短

铁狮门董事总经理郑斌

　　新浪财经讯 由金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办的 “2018第七届金砖论坛”于11月20-21日在上海举行，主题为：定义未来。铁狮门董事总经理郑斌出席并演讲。

　　谈到主动管理，郑斌认为要扬长避短，因为每家基金的风格都不一样，组织架构也不一样，资源配置上也有不同。有些成本控制比较强，有些融资退出比较强。如果要主动管理，就要根据组织架构来判断，哪些是擅长的哪是不擅长的，不擅长的外包出去，不是强调为了主动管理去主动管理。

　　以下为实录：

　　郑斌：大家好，我是铁狮门的郑斌，我们是一家全球化的房地产开发商，我们在全球都有很大的布局，全球有大概20个办事处。我们现在公司资产行业规模在500亿美金，主要是商业房地产为主，资产面积在700万平方米。2006年我们进入了中国，现在中国的资产80万平方米，其中80%聚焦于北京、上海、深圳这三个一线城市。除了在开发领域我们有比较强大的平台和经验以外，我们1997年开始进入基金管理领域，现在我们全球累计募集的资本，股权加上定投超过330亿美金。2012年，随着资本市场的崛起，我们设立了第一个人民币基金平台，现在我们资金成功发行五次人民币基金，累计股权资本90亿人民币。

　　铁狮门对存量资产还是情有独钟的，因为我们做的最大的一个存量资产，也是最成功的，就是我们现在的总部，1996年拿下来的，一共12栋楼，当时估值在18亿，现在可能超过80亿美金的估值。从中国的角度来说，我们看到的存量机会更多是在一线城市，二线城市由于新增固体比较大，他的存量升值空间相对来说会有挑战一些。一线城市由于流通性好，还有土地供给的稀缺性。他能给你想象空间更大一些，我们现在看中国的一线城市，主要就是三个，北京、上海、深圳，我们铁狮门在全球的分隔，很多由于城市的扩张，通过他的交通便通达性，有很多旧的厂房，旧的物业，现在由于高铁、地铁的连接，使得他的价值慢慢显现出来，功能还是比较旧的功能，业态还是比较旧的业态。通过我们的改造和招商能力，好的租户引进进来。

　　讲到主动管理，因为我们的思路比较特别，我们既是开发商又是资金管理人，基本上都是我们自己操盘的。讲到主动管理的话题，纯粹基金管理的角度来说的话，我觉得还是要扬长避短，因为每家基金的风格都不一样，他的组织架构也不一样，导致资源配置上也有不同。有些成本控制比较强，有些融资退出比较强。你要主动管理，你要根据组织架构来判断。即使黑石这么强大，也不是自己内部团队在做，有外部第三方的顾问帮他打理。所以要判断房地产到退出这么长的产业链里面，哪些你是擅长的，哪是不擅长的，不擅长的外包出去，不是强调为了主动管理去主动管理。

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责任编辑：谢长杉