预期改变理性回归

　　正略钧策管理咨询(原新华信管理咨询) 合伙人 郝炬

　　2007年中国土地交易中可谓风起云涌，地王之争此起彼伏，最终的成交价远高于起拍价，动辄每平方米过万元的地价成本，部分已经高出周边房价，让人惊讶不已，而且其中土地之争的参与者大都是实力雄厚的房地产上市公司，良好的资本平台、充裕的资金实力都使得他们成为土地拍卖的主角。

　　仔细分析之后，我们会发现房地产企业之所以高价拿地，主要的动力来自于依据于以下三个预期：

　　第一、中国土地供给现状导致土地资源的稀缺性，长期而言土地资源将持续增值在业内人士中早已成为共识。18亿亩耕地的底线是国家保障农业安全的硬性标准，无论如何也不能突破，而中国的城市化进程在未来的十年中将推动大量的人口进城，带来的刚性需求将加剧土地资源紧缺；从中国当前的经济发展来看，短期内并没有明显减速的迹象，从其它国家土地价格波动分析得出经验判断，中国土地价格在经济上行周期中大幅下跌的风险很小；同时从国际金融格局来看，全球流动性过剩导致美元疲软，对人民币增值压力依然存在，会加大国内人民币资产的价值重估，土地、房产资源升值依然是长期趋势。

　　第二、自去年以来全国性的房价上涨，使房地产企业利润增加，现金回流加快，今年大部分房企对房价上涨的短期预期一直保持乐观。对于以盖房出售的大部分房地产开发商而言，近年来的“黄金时代”机会难得，乐观的市场预期，尤其是对房价上升的预期使得部分开发商加快土地储备，不惜高价拿地，以便实现规模的扩大和业绩的提升。虽然市场仍有不少声音对此提出置疑，但大部分开发商乐观的态度依然如故，对市场向好的预期过度，甚至在近期楼价出现调整时都未及时做出合理的应对。

　　第三、资本市场与土地、房市的联动，成为房地产企业加快拿地力度的重要推手。今年资本市场对房地产企业颇为青睐有佳，包括远洋地产、SOHO中国等多家房企成功登陆H股市场，而A股市场中万科、金地等企业也顺利增发，而站在资本市场门口等待上市的更是排起了长队。“我们不在上市的路上，就在增发的途中”，而资本市场对于房企价值评估最重要的一点就是土地储备，想上市就拿地，上完市要增发要业绩还要拿地，“土地储备——上市融资——融资后买地——股价上涨再融资——再买地”的循环，已经成为房企不得不走的一条道路，拿了地有资本市场接盘，资本市场的宽松已经成为推动房企在土地储备重要推手。一旦资本市场提高门槛或适度收紧，将对已吞入肚中大量土地的房地产企业造成巨大的现金流压力。

　　我们仔细对房地产企业运作进行分析，会发现土地、现金作为最关键的两个因素，土地意味着未来的中远期业绩，而现金流则决定了企业近期的生存，房地产企业的运作核心则是根据对未来市场的预期，在两者之间寻找最适合的平衡，维持企业的长短期发展。