预期改变理性回归(2)

　　房地产企业会在房价上涨、资金回笼快、融资环境宽松的预期下，获取更多的土地储备，快速提升公司业绩与规模；但如果房价上涨放缓、资金回笼减慢、融资难度加大的预期下，则会适度放缓土地储备的速度，增加现金持有来降低风险。这一快一慢的节奏把握，看起来简单，实则难度极大。

　　尤其是近期相关政策的调整与变化，虽然没有改变上述第一条预期，但对后两者都有了明确的影响。

　　首先，从十七大以来，国家政策的民生导向越发明确，而对于住房这一问题则更是大家关注的焦点，温家宝总理在新加坡访问时明确表示将加大廉租房的建设，而对于高档房市场也要加强调控力度。建设部官员也明确，在土地供应中廉租住房、经济适用住房、“两限”普通商品住房、中低价位和中小套型普通商品住房等五类住房用地不低于居住用地的百分之七十。

　　近期国家相部门陆续出台办法，加大了对土地出让过程中的管理，调整土地出让规模，严控开发周期与购地资金到位、加大了房地产企业的资金压力和囤地成本。其中对于每宗土地开发建设时间的规定，加大闲置土地处置力度，将使得开发商进行长期储备土地，以期获取更高土地红利的意图更加难以实现。

　　从资金面角度来看，央行在明年将采取适度从紧的货币政策。今年的央行十次提高存款准备金利率，已经达到了14.5%的历史高点，而利率也五次加息，由于国内物价指数的高位，不排除进一步升息的可能，将从资金供应面收紧口袋，在房地产信贷难度加大的同时，也进而影响到消费需求。由商务部171号文件及25号文件，表明了严格限制了外资投资房地产的态度，而在07年，限外令已经在国内房地产市场产生了影响，对于海外资金进入形成了较大的限制，如果资本市场尤其是香港对国内房地产企业上市一旦风吹草动，对房企而言无异于釜底抽薪。

　　从销售预期方面，国家在未来大力推出的廉租房、两限房无疑会分流部分中低端需求者，如果供应量较大的话可能会对房价产生一定的影响，但具体举措出台有待观望。近两年房价的快速上涨已经让部分待购者改变消费决策，市场观望气氛较浓，而房产交易缩量上涨，部分区域开始适度调整。

　　在12月12日，银监会发布了个人住房贷款新政策的细则，其中明确要求商业银行在认定房贷次数时，须以借款人家庭为单位。其中令人关注的是对于已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录的家庭，不论其贷款是否还清，再次向银行申请购买第二套(含)以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。这一政策意味着对于住宅升级以及以投资性用户，将付出40%以上的首贷同时要支付1.1倍于基准利率的利息成本。

　　这一细则出台将进一步降低购买意愿，会较大影响到房地产企业的销售价格与速度，改变买卖双方的预期。而销售节奏的放慢、价格上涨乏力将降低房地产开发商的资金回笼速度，增加现金流压力。对于土地储备过多的企业，将面临能否有效快速消化吸引。

　　07年的冬天，政策的不确定性和对未来预期的变化，让房地产企业也感到一丝丝的寒意，也使得大部分房企更加理性的对待土地储备，预计在未来的半年中，土地招拍招过程中会更加冷静，转让价格会更加合理。对于部分已经获得较充裕的土地的开发商而言，放缓土地储备节奏，加快当前项目资金的回笼，等待政策的进一步明晰，不失为降低风险的妥当对策；而对于部分现金流压力不大，且最近一直饿着肚子的企业，倒不妨主动参与，选择合适面粉以备未来度日。

　　(作者系北京正略钧策企业管理咨询有限公司顾问)