解读执行中拍卖与变卖财产的规定

　　本报记者 徐来

　　今天，最高人民法院向社会公布了《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，这一新的司法解释的出台，对进一步规范民事执行中的拍卖、变卖措施，及时指导人民法院正确处理拍卖过程中遇到的问题，有效地制

　　约执行人员的执行行为和拍卖企业的拍卖行为，保证拍卖程序的顺利进行，切实依法维护当事人的合法权益将产生积极影响。其中，司法解释中关于评估和拍卖机构的确定方式、流拍后债权人是否可以申请以物抵债等相关问题成为社会关注的焦点。为此，最高人民法院副院长黄松有就上述相关问题作了详细解读。

　　解读一：处理查封财产拍卖是首选

　　执行程序中处理查封、扣押、冻结的财产时，为什么要首先选择拍卖的方式？最高人民法院副院长黄松有说，执行程序中之所以要对查封、扣押、冻结的财产进行变现，目的在于用卖得的价款清偿债务。执行财产卖得的价款越高，就越有利于实现债权，同时也越有利于保护债务人的合法权益。因此，选择何种方式对执行财产进行变现处理，至关重要。拍卖具有公开、公平竞争等特点，对查封、扣押、冻结的财产通过公平竞价的方式公开进行拍卖，有利于杜绝暗箱操作，实现价格的最大化。相反，变卖措施则缺乏公开性、透明度和竞争性，程序上也比较随意，不仅不利于执行财产卖得最高的价格，而且容易导致权力滥用。正是基于这种考虑，司法解释强调人民法院在处理被执行的财产时，应当把拍卖作为首选方式。

　　但是，另一方面，因拍卖必须遵循严格的程序，难免要花费时间和费用，从交易成本上考虑，一概采取拍卖措施进行变价，在很多情况下未必对当事人有利。此外，对于某些特殊的执行财产，也需要采取简易的方式迅速作出处理。因此，人民法院在坚持优先进行拍卖的同时，把变卖这种简便经济的变价方式作为必要的补充。司法解释第三十四条作出明确规定。

　　解读二：对评估结果不服可以提出异议

　　司法解释中规定当事人及其他利害关系人可以对评估报告提出异议，甚至可以申请重新评估。

　　在拍卖之前，由专门机构或专业人员对查封、扣押、冻结的财产依据一定的方法、程序和标准进行价格评估，可以为合理地确定拍卖保留价提供重要的参考依据。但是，评估是一项非常复杂的工作，容易受到各种主客观因素的影响和制约。实践中，不同评估机构对同一执行标的物的评估结论往往不一致，有时还会出现很大的差异，有些评估结果甚至与标的物的实际价值有很大出入，当事人意见很大。为防止因评估价格过高或过低影响拍卖保留价的确定，给当事人的利益造成损害，司法解释第六条明确赋予当事人和其他利害关系人一定的救济权利，使他们在认为评估报告有问题的情况下，可以向法院提出异议。为保障当事人和其他利害关系人能够及时了解评估结果，司法解释中还规定，人民法院应当在收到评估报告后五日内将其发送当事人及其他利害关系人。

　　记者注意到，关于重新评估的问题，司法解释并没有采取完全放开的做法。对此，黄松有解释说，这主要是考虑到评估结果仅仅是确定拍卖保留价的一个参考因素，在评估阶段如果花费太多的时间、精力和费用，会增加当事人的负担，且影响到执行的效率。因此，司法解释第六条第二款就规定，在有证据证明评估机构、评估人员不具备相关的评估资格或者评估程序严重违法的情况下，当事人或者其他利害关系人才可以申请重新评估。

　　解读三：三种方式确定评估、拍卖机构

　　实践中，依照现行法律、法规的规定，评估和拍卖都要收取评估费或者佣金。在执行程序中，法院把查封、扣押、冻结的财产委托给哪个评估、拍卖机构进行评估或者拍卖，直接影响到该评估或拍卖机构的经济效益。因此，委托评估或者拍卖机构这一环节很容易出现违法违纪问题。

　　为了进一步完善委托评估、拍卖制度，司法解释第五条和第七条对委托评估、拍卖机构规定了三种方式：第一种方式是由当事人双方协商一致后经人民法院审查确定，这种方式充分体现了对市场主体意思自治的尊重。第二种方式是在当事人双方协商不成的情况下，由人民法院召集当事人双方采取抽签、摇珠等随机的方式确定评估、拍卖机构。关于评估和拍卖机构的确定，既要考虑法院执行工作的效率和廉政建设，又要考虑评估和拍卖行业发展的需要，还应该体现优胜劣汰的原则。鉴于此，司法解释还规定了确定评估、拍卖机构的第三种方式：在当事人双方提出申请的情况下，应当通过公开招标的方式确定评估、拍卖机构。公开招标的方式有利于委托到那些资质高、信誉好、收费低、服务好的评估、拍卖机构进行评估或拍卖，从而有利于最大限度地维护当事人的合法权益。

　　解读四：不得进行无底价拍卖

　　司法解释明确规定拍卖应当确定保留价。保留价又称底价，是确认拍卖成交的最低价格，拍卖前确定一个合理的保留价，可以有效地避免被执行人的利益遭受损害。评估价一般被认为是对拍卖标的物内在价值的客观反映，因此，原则上应将评估价作为确定保留价的重要参考依据。但拍卖活动往往要受当地市场行情等多种因素的影响，完全以评估价作为确定保留价的依据，有时不利于拍卖成交，影响债权的实现。基于上述考虑，《规定》一方面赋予法院一定的权力，使其能够在评估价的基础上，综合考虑当事人的心理预期、拍卖惯例、当地的市场行情以及当事人和案件执行的具体情况等因素，灵活确定保留价；另一方面，又规定了一定的幅度限制，即在第一次拍卖时，保留价不得低于评估价的百分之八十；以后每次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。此外，对于未作评估的财产，明确规定应参照市价确定保留价，并应当征询有关当事人的意见。同时，司法解释第八条规定执行中的拍卖一律采取有底价拍卖的做法。

　　解读五：竞买人应当预交不低于百分之五的保证金

　　司法解释第十三条规定竞买人在拍卖前应当交纳保证金。对此，黄松有认为，主要有两个目的：一是防止某些竞买人在拍卖时故意出高价应买后不交纳价款，扰乱和妨碍拍卖的顺利进行。二是确保重新拍卖时所增加的费用以及重新拍卖与原拍卖的差价损失，能从保证金中及时扣除。在拍卖成交或者以流拍的财产抵债的情况下，如果买受人逾期不交付价款或者承受人逾期不补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的，司法解释第二十五条规定人民法院可以裁定重新拍卖，并由原买受人承担重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖的佣金。而只有在拍卖前要求竞买人预交保证金，才能保证法院能够及时将上述差价、费用或佣金直接予以扣除，使整个拍卖程序不因此而受到过分的妨碍或拖延。当然，并不是任何拍卖都要预交保证金，对于那些价值较低的动产的拍卖，可以不要求竞买人预交保证金。

　　解读六：动产拍卖不超过两次，不动产不超过三次

　　在拍卖实践中，流拍确实会经常出现。出现流拍的原因是多方面的，其中的一个主要原因可能是原拍卖所确定的保留价过高。所以，在出现流拍的情况下，一般都要考虑酌情降低保留价后再次进行拍卖。但另一方面，拍卖的次数又不能没有任何限制。因此，司法解释第二十七条和第二十八条对拍卖的次数作了明确的限制性规定。考虑到动产的价值一般较低，不动产、其他财产权的价值一般较高或者较为特殊，因此，对动产的拍卖以两次为限，两次拍卖仍然流拍又不能以物抵债的，就要解除查封、扣押，将该动产退还被执行人。不动产、其他财产权则可以拍卖三次，在三次拍卖仍然流拍的情况下，还应该考虑确定一定的期间，再进行一次变卖。如果上述努力都不成功，又不适合采取其他执行措施的，就应当解除查封、扣押、冻结，将该不动产或者其他财产权退还被执行人。将拍卖财产返还被执行人后，对该财产的拍卖就告一段落。当然，如果将来该财产升值，可以考虑重新启动拍卖程序进行拍卖。申请人也可以申请执行被执行人的其他财产。

　　解读七：流拍后债权人可以申请以物抵债

　　黄松有说，司法解释对拍卖过程中的“以物抵债”作了明确的规定。在拍卖未成交的情况下，准许申请执行人或者其他债权人以本次拍卖的保留价接受该财产抵债，既可以使债权人的债权尽快得到实现，又可以使债务人避免因降低保留价拍卖而遭受损失，还可以减少再次拍卖而增加的费用，提高执行的效率。依照司法解释第十九条的规定，不论是动产的拍卖，还是不动产、其他财产权的拍卖，在每次拍卖出现无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价即流拍的情况时，到场的申请执行人或者其他执行债权人都可以申请以该次拍卖所确定的保留价接受拍卖财产抵债，人民法院一般应当准许。人民法院也可以在每次流拍后主动征求债权人的意见，在其同意的情况下将拍卖财产交其抵债。司法解释中关于抵债的规定不需要征得债务人一方的同意，或许有人担心这样做会损害债务人的利益。实际上，司法解释中对这个问题已经有所考虑，即要求抵债时不能随意作价，而应以该次拍卖所定的保留价为标准进行折抵。

　　在执行实践中，还可能会出现两个或两个以上执行债权人都申请以拍卖财产抵债的情形。司法解释第十九条第二款规定，在这种情况下，应由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；如果各个债权人的受偿顺位相同，则以抽签方式决定承受人。但是，如果债权人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额，然后将补交的价款分配给其他债权人。

　　解读八：不动产所有权自拍卖成交或抵债裁定送达时起转移

　　拍卖财产的所有权或者其他权利何时转移给买受人，直接关系到拍卖的效果和各方当事人的利益，是强制执行实践中必须予以解决的问题。

　　黄松有说，这个问题尽管非常重要，但我国民事诉讼法并未作明确规定，而法院却不能因为我国法律对此还未作明确规定而不作出判断和处理。从近现代各国的物权立法来看，物权变动大致可以分为两大类：一类是因合同等法律行为引起的物权变动，另一类则是非基于法律行为引起的物权变动，强制执行程序中的拍卖行为所引起的物权变动应理解为非基于法律行为引起的物权变动。对于非基于法律行为引起的不动产物权变动，许多国家的法律一般都没有将登记作为其生效要件。这样做一是为了弥补登记生效要件定义过于严格，不能完全符合社会交易便捷要求的不足；二是该类物权变动或有法律的直接规定，或有国家权力的介入，其变动事实上已经发生，而且有明确的存在状态，已经符合了物权公示的要求，登记与否对交易安全没有大的影响。也正是基于上述考虑，司法解释第二十九条没有把登记作为不动产所有权转移的生效要件规定，而是规定不动产的所有权自拍卖成交或者抵债裁定送达时起转移给买受人或承受人。

　　解读九：拍卖价款和标的物应及时交付

　　司法解释对拍卖成交后价款和标的物的交付均提出了特殊的要求。

　　一是关于拍卖价款的交付。《规定》第二十四条和第二十五条提出了两点明确的要求：一是买受人应当在拍卖公告确定的期限或者法院指定的期限内交付价款；逾期未交付的，人民法院可以裁定重新拍卖。这主要是考虑到拍卖只是执行程序中的一个环节，如果买受人无限期地拖延支付价款，势必影响到执行的效率，债权的实现也因此受到影响。二是价款应当交付到人民法院或汇入人民法院指定的账户。这一规定主要是为了加大人民法院对拍卖价款的实际控制和监督力度，尽量避免在这一环节出现新的问题和纠纷，防止拍卖程序复杂化。

　　二是关于拍卖标的物的交付。《规定》第二十三条和第三十条提出了两点明确的要求：一是在买受人将价款足额支付到法院之前，不能将拍卖成交裁定送达买受人，也不允许将拍卖标的物实际移交给买受人。这一点同样是为了避免在标的物实际移交后，买受人拖延支付价款，使拍卖程序衍生出新的问题和纠纷，影响执行程序的顺利进行。二是在裁定拍卖成交后，人民法院应当在拍卖价款全额交付后十日内，将拍卖成交裁定送达买受人，并应当在拍卖成交裁定送达后十五日内，将拍卖财产移交给买受人。今后各级法院要严格按照这一期限移交拍卖的标的物。当然，实践中可能存在着拍卖标的物依法不能移交的情形，例如在执行前，拍卖的房屋已经出租给了第三人，租赁合同还有一段时间才到期。如果存在上述类似情形，人民法院应当在拍卖前及时向所有的竞买人予以说明，以免在拍卖成交后引发不必要的争议。

　　解读十：拍卖费用将大幅度降低

　　拍卖机构进行的拍卖是一种商业活动，拍卖成交后，拍卖机构都要收取一定比例的佣金。佣金比例的高低，直接影响到申请执行人、被执行人、买受人以及拍卖机构的切身利益，是各方关注的一个焦点问题。目前，民事诉讼法对执行程序中拍卖的佣金收取比例未作规定，各地法院在实践中一般是参照拍卖法的规定进行操作。各地法院在实际操作中，佣金偏高或偏低的现象时有发生。鉴于此，司法解释第三十二条对佣金收取的比例分段作出了具体的规定，从而大大降低了拍卖费用。