转自：金融时报-中国金融新闻网
2022年12月27日，首单生物医药产业园REITs上市；2022年12月30日，首批新能源公募REITs获受理；2023年1月5日，首只民企仓储物流公募REITs发售……近10天内，我国公募REITs市场接连迎来“新成员”，扩容增类步伐不断加快。
国家发展改革委投资司副司长、一级巡视员韩志峰近日表示，2023年基础设施REITs很可能会进入快速发展期。希望到2023年底，基础设施REITs能够超过60只，总发行规模超过2000亿元。
业内专家普遍认为，随着首发和扩募项目加速推进和落地，我国公募REITs市场已由个案试点阶段转入常态化、多元化推进新阶段，2023年公募REITs市场底层资产及发行人多样性有望继续提升，带动更多增量资金进入市场，从而更好服务实体经济高质量发展。
民企公募REITs再扩容
1月5日，嘉实京东仓储基础设施REIT正式发售，认购价格为3.514元/份，按5亿份的发售份额数量计算，预计募集资金总额为17.57亿元，较基础发行规模溢价7.27%。
值得一提的是，这既是我国第三只上市的仓储物流公募REITs，也是首只民企仓储物流公募REITs。在此前的网下投资者询价阶段，该产品认购倍数便高达126.04倍。业内人士认为，底层资产的稀缺性是其受到投资者青睐的原因之一。
当前市场对于物流园区作为底层资产的公募REITs产品较为认可。同花顺iFinD数据显示，截至2023年1月4日，国内已发行的两只仓储物流REITs——中金普洛斯REIT与红土创新盐田港REIT自上市以来分别上涨29.49%、33.7%。
据产品申报材料显示，嘉实京东仓储基础设施REIT项目底层资产包括位于重庆、武汉和廊坊的3处物流园区，合计建筑面积35.1万平方米，项目资产出租率均达到满租状态，租约期限均在5年左右，高于行业平均水平。值得一提的是，这3处物流园区不仅是全国或者地区性物流中心，还均为我国物流仓储中稀缺的高标准物流仓储，未来供需两侧长期扩容升级潜力巨大。
优质民企的属性也提高了产品的吸引力。“公募REITs为投资者参与基础设施投资提供低门槛渠道，民企逐步参与发售公募REITs，能够提高REITs市场产品种类，丰富投资选择。”川财证券首席经济学家陈雳对《金融时报》记者表示。
此外，就民企自身而言，中信证券首席经济学家明明对《金融时报》记者表示，从国泰君安东久新经济REIT到嘉实京东仓储基础设施REIT，发行REITs有助于盘活民企手中持有的存量基础设施资产，降低民企资产负债率、促进其有效投资。后续，越来越多的民企尝试REITs试点，将产生一定示范效应，提升民企参与REITs发行的积极性。
首批新能源项目已获受理
2022年最后一个工作日，公募REITs项目受理迎来一波小高峰。上交所官网显示，中信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中信建投国家电投新能源REIT”）、中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中航京能光伏REIT”）和中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新为“已受理”。
其中，中信建投国家电投新能源REIT、中航京能光伏REIT均为全国首批受理的新能源项目，公募REITs覆盖底层资产类型进一步扩大。2022年12月初，证监会副主席李超表示，进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域。
陈雳表示，能源结构调整是全球的大趋势，也是我国发展的重要战略内容，因此，新能源行业有较为确定的投资价值，不过直接参与新能源项目投资的难度大、资金门槛高，而新能源公募REITs能较好地解决这类问题，为普通投资者提供较低门槛的新能源投资渠道。发行首批新能源REITs有利于盘活光伏、风电等新能源基础设施资产，促进新能源行业投融资良性循环。
对于新能源公募REITs的投资价值，明明认为，以新能源项目作为底层资产的REITs产品供给较为稀缺，同时需求又相对旺盛。在新能源公募REITs供给逐步上量的过程中，阶段性供需矛盾或能为相关产品的二级市场价格提供一定的溢价空间。从上交所披露的待上市新能源REITs招募说明书来看，也能为投资者提供相对较高的分派收益。
“随着新能源公募REITs项目的受理，我国公募REITs覆盖的资产范围进一步扩张，同时也有利于充分发挥公募REITs这一工具对于能源等新基建项目有效投资的促进作用。”明明进一步表示。
扩容增类有望更进一步
自去年8月以来，监管持续释放政策支持信号，扩大试点范围，推动更多品类的优质项目发行上市。截至2022年末，共有24只公募REITs正式挂牌，总发行规模783.6亿元。此外，据不完全统计，目前已有超百家原始权益人发布公告，拟进行公募REITs的发行及申报工作。
从底层资产属性来看，目前已上市的24只产品中，产权类有15只，特许经营权类有9只，覆盖仓储物流、清洁能源、产业园区、保障性租赁住房及生态环保、高速公路等六大领域。
“随着公募REITs新发项目的上量以及未来扩募的常态化，公募REITs市场在扩容增类的道路上有望更进一步。”明明认为，未来，三大类资产可能纳入公募REITs的底层资产：一是新基建，例如5G、工业互联网、数据中心；二是传统基建，例如铁路、机场；三是其他分类，例如景区、水利设施。
“基础设施REITs是我国稳投资、补短板的重要金融工具，具有流动性高、收益相对稳定、安全性较高等优势。2023年，经济发展势头强劲，各方参与基础设施投资热情高涨，在有关政策的带动下，预计公募REITs很有可能迎来高速发展。”陈雳表示，除现有的产业园区、高速公路、仓储物流、生态环保、新能源等类型外，预计公募REITs底层资产类型将逐步扩容至数据中心、通信铁塔等新型现代化基础设施领域。
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