大增长前夜的西贡地产市场

　　文/天泰集团董事局主席、中城联盟轮值主席 王若雄

　　2006年9月，我在越南胡志明市(西贡)参加一个会议，通过对越南目前最大的南西贡开发区的参观考察，侧面了解了一下越南房地产。

　　西贡老市区的街道两侧，很难看到成片规划的居住区，市容比较凌乱，这与越南当前的土地政策和住房政策有很大关系。目前，越南大部分公务员和企业人员依然处在类似中国福利分房的体制下，人均居住面积十分有限，大约10多平米，相当于中国大城市1990年代初的水平。

　　在越南，大部分私人盖房都是自己申请购买一块土地，然后自己设计建造。好在越南政府有一些大的控制性规划，商业区、行政区和办公区有所划分，交通规划尚可。我们沿街看到的几个

房地产在建项目，大体只有1-2个楼座，建筑面积不超过5000平米。

　　因为西贡市区高层住宅极少，所以土地变得稀缺，只有拆了旧的才能盖新的，大部分正在施工的住宅周边都是一些旧楼，很难见到像中国各大城市正在兴起的造城运动。

　　在越南的最后一天，我们专程参观了西贡最大的城市开发项目——富美兴南西贡开发区。该项目的投资商是中国台湾地区华商——中央贸易开发关联企业(下称“中央贸易)。这个项目有3000公顷，正在开发的有1000多公顷，这样巨大的项目在中国也很少见。

　　1992年，中央贸易进入越南；1998年越南改革开放后不久，中央贸易参与了新顺出口加工区的开发，与他们同期进入的还有中国香港、新加坡、马来西亚的一些华人企业。他们的开发模式主要是土地整理。以新顺出口加工区为例，大约有300公顷，其中工业区为195公顷，土地由越南政府无偿或低价格提供，中央贸易负责规划、基础设施的建设、配套以及招商。现在这个加工区已经成为西贡最成功的开发区，共有10个国家的109家企业进驻，总投资额为8.2亿美金，年出口额18亿美金，就业人口5万余人。

　　这种类似中国开发区的开发模式，在运营手法上和中国有所不同：政府把土地一级开发交给企业，并且是外资企业。这样虽然将相当一部分土地增值利益交给了企业，但对于政府而言，既提高了开发效率，降低了成本，也在一定程度上避免了腐败。

　　富美兴开发区则是以居住和商务为主的新城市开发，作为一级土地开发商，中央贸易10多年前就介入其中。据中央贸易的陈总介绍，富美兴区的居住者大部分是越南有钱的私人业主和外国人。这里的公寓

房价格已达到1000美金/平米左右，一套房屋至少需要5-6万美金，独栋

别墅则需30-50万美金，这个房价已经赶上了中国青岛。富美兴区也开始进行土地出售，接近老市区的土地价格大约为700-800美元/平米，已经赶上了中国青岛市中心的土地价格。

　　这个价格让我们有些望而生畏，不得不对越南的地产市场进行重新审视。这也使我们愈加佩服海外华人同胞们的战略眼光。他们进入越南市场就像10多年前进入中国大陆市场一样，前期经过漫长的等待和准备，换来今天巨大的收益，这种长线作战的开发方式值得我们学习，尤其是中国大陆的地产商将来走出国门时，这种经验必不可少。我相信，他们在与本土政府以及其他企业交往时也形成了一套办法和经验，包括规避各种政治和政策风险。

　　西贡大约800万人口，年人均收入为1800美元，尽管富美兴区当前土地和住宅价格已在高位运行，但越南福利分房制度尚未废除，这是越南地产市场大增长的前夜，8000多万人口的越南地产市场未来的发展空间十分巨大。中国地产商们在承受当前国内调控压力和市场压力的同时，是否能像中国的制造业一样，考虑一下到海外寻找更大的市场？也许中国大陆地产商进入越南等发展中国家房地产市场的日子已经不远。