“轻资产”的重装时代

　　苏晶

　　2007年在房地产代理业刮起的“上市风”持续到了2008年。其中，一直传出筹备上市消息的华燕（集团）有限公司在上市进程中终于有了突破性进展。2007年12月28日，保银资本携其他几家机构共同注资华燕集团，并于当日签约。据了解，在引进投资后，华燕将加快上市步伐，争取尽快在国内A股上市。华燕集团仅是地产代理商“圈钱”竞赛的一个缩影。在上海房地产代理“老大”易居中国2007年登陆美国股市后，国内许多以房地产流通服务为主营业务的公司就相继吹响了上市的号角。如今，深圳知名地产代理商世联地产、上海的北孚集团、百马房地产顾问等也都表达了上市融资的意向。

　　“轻资产”的地产代理商之所以能获得PE青睐，主要得益于中国房地产行业中长期发展潜力和房地产流通领域可持续发展的特性。从盈利方面看，一手新盘的地产代理机构，其毛利率大约在50%左右，远远高于二手房经纪机构约10%的行业平均毛利润。

　　2006年3月，瑞士信贷集团旗下的DLJ房地产基金、崇德基金与美国SIG等4家基金公司联手注资易居中国2500万美元。易居中国在2007年8月8日登陆纽交所后的首份业绩公告显示，易居中国上半年主营收入同比增长193%，同时，它又被评为中国房地产策划代理行业的领导品牌，资本市场正助推地产策划代理业的升级行情。

　　自2007年易居上市后，其交易首日股价就大涨40%以上。易居让同行业看到，相对于房地产开发企业，以房地产流通服务为主营业务的轻资产公司更有价值些，它也是中国第一家在美国主板市场纽交所上市的“轻资产”地产概念股。按照麦肯锡的说法，企业的品牌、人力、经验、客户资源、价值观、治理制度和管理流程都属于“轻资产”的范畴。以“轻资产”的方法扩张，将获得更强的盈利能力、更快的速度与更持续的增长力。易居中国的“轻资产”，就是自身并不做房地产开发，而是凭借独特的品牌、人力、经验、客户资源、价值观、治理制度和管理流程等，为房地产开发企业提供整合性的服务。

　　不可否认，易居的成功在中国房地产代理行业已具有标志性意义。自2004年以来，以合富辉煌、富阳、易居中国为代表的优秀企业迅速扩张并先后登陆资本市场。这些企业成功上市以及上市后的持续快速成长，充分证明了资本市场对策划代理企业有很大的促进作用。

　　虽然近期大量二手房中介因交易量萎缩而纷纷关闭门店，但房产中介和中国房地产市场的长期走势仍然被广泛看好。近日香港美联地产逆势进京，高调宣布北京美联地产总行开业，并称3月后将陆续扩张门店，力争在2008年年底前开张60家到80家门店。

　　业内人士指出，香港的二手房市场从开始到今天，也经历了多次调整，但每次调整都是一些原来不规范的公司受到调整，规范的房屋中介公司都会壮大起来。此前遭受重创的深圳市创辉租售房地产顾问有限公司也公开表态，已有多个投资者协议或意向增资部分城市的创辉子公司，目前已有多家大型机构投资者正在与创辉租售进行接触。

　　随着房屋交易量和价格的下跌，一些城市出现了一种前所未有的现象：房地产开发商纷纷使出促销花招，比如广州的开发商就推出了小幅打折和赠送家具的促销措施，引得广州市民通宵排队购房。据统计，在广州2005年107765宗一手商品房交易中，仅有40%通过中介完成，开发商既没有感受到销售压力，也不愿将利润出让给专业代理机构。事实上，在部分城市已经出现的向买方市场转变的迹象中，一向将主要精力放在融资和拿地上，对营销投入较少的房地产商开始意识到专业销售的重要性。

　　另一方面，近期成交量明显萎缩的城市，大都是前期房价涨幅和投资比例都较高的一线城市。出于规避风险和开拓市场的目的，大中型开发商需要加强对二三线城市的渗透。而对于每一个新进市场，自行组建销售团队的成本较高，委托给更熟悉本地市场的代理机构更加现实，这已经构成了一手房代理机构的巨大机会。

　　在当前复杂的市场环境下，对于代理机构的要求已经超出了传统意义，更加靠近开发商合作伙伴和金融投资者的角色。如果承接的业务是滞销楼盘、尾盘甚至烂尾楼，需要经过代理企业的再加工追加价值之后才能卖出好价钱，这就对代理企业的资金实力，以及技术、人力等专业资源的配置提出了要求，行业领先者的品牌优势将体现出价值。

　　在我们看来，目前购房者观望的心态严重，冻结了相当一部分成交量。而越来越严厉的土地政策和资金流转需求，也降低了开发商囤地的可能性，客观上形成了销售压力。但在前期拿地成本及估值、业绩等因素的制约下，降价这样简单的促销方式既可能导致价格体系崩溃，还可能导致收入下降幅度失控。当开发商不得不转变“肥水不流外人田”的思路，转而依赖“概念地产”、“泛地产”等的策划技巧加强购房者对产品（及价格）的认同，消除对市场走势（及价格）的疑惑心理时，“轻资产”的地产代理业的黄金时期就将到来。

　　（作者为北京安邦集团研究总部研究员）

　　来源：经济观察报网