住宅维修金缴纳额有望大幅降低

　　早报记者 刘秀浩

　　建设部和财政部近日联合发布《住宅专项维修资金管理办法》(下称《办法》)。按照新的《办法》，业主将对维修基金有更大主控权；对于上海等高房价地区来说，缴纳方式的改变，也将使业主缴费金额大幅下降。《办法》强调，维修基金必须专款专用，擅自挪用住宅专项维修资金的，除没收违法所得，还可处以挪用金额最高2倍的罚款。

　　据悉，《办法》自2008年2月1日起实施，1998年12月16日建设部、财政部发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(下称《维修基金管理办法》)(建住房[1998]213号)则同时废止。

　　缴纳费用或大幅降低

　　按以往的规定，购房者按购房款2%～3%的比例，向售房单位缴纳维修基金。此次新规确定，商品住宅的业主，按照所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金。每平方米建筑面积缴存的数额，为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

　　由于上海等城市房价相对建造成本来说往往相差数倍甚至数十倍，一旦以建造成本缴纳，则缴费金额将会明显下降。

　　以上海市中心城区一套100平方米的房产为例，2万元/平方米的售价，2%缴纳比例计算，一套房子需要缴纳的维修基金将达到4万元之多。而如果以建安成本计算，业内人士表示，即使是在上海这样的城市，住宅建安费用在1200元/平方米左右，即使以2000元/平方米的高位计算，5%的维修基金也只有1万元，两者相比差距4倍。

　　改变缴费方式之后，《办法》同时规定，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交，成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

　　业委会直接管理

　　根据1998年版《维修基金管理办法》的有关规定，在业主缴纳维修基金时，由售房单位代收；在业主办理房屋权属证书时，售房单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。在业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。也就是说，维修基金尽管属于全体业主，但在不同阶段，由不同单位代管；而在业主办理房屋权属证书至业主委员会成立前，维修基金由房地产行政主管部门代管。

　　在新的《办法》中，业主将真正成为这部分资金的主人。新管理办法规定，业主大会成立前，住宅专项维修资金由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管，但资金必须进入专户管理银行开立的住宅专项维修资金专户中。

　　在业主大会成立后，资金由业主委员会管理，业委会将资金存入专户管理银行开立的住宅专项维修资金专户。与此同时，住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。《办法》同时规定，业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门的监督。

　　延伸新闻

　　维修金挪用最高罚2倍

　　可买国债但须持有到期

　　早报记者 刘秀浩

　　《办法》规定，住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。此前，由于缺乏适当监管，维修基金曾经出现过被挪用的情况。

　　按照新《办法》，维修基金除设立专项账户之外，并由政府部门监管之外，还制定相当严厉的处罚措施。

　　《办法》规定，直辖市、市、县人民政府建设主管部门，或者直辖市、市、县人民政府财政部门，挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设主管部门，或上一级人民政府财政部门负责追回款项与追责。还可并处挪用金额最高2倍的罚款；挪用行为构成犯罪的，要依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。直辖市、市、县人民政府财政部门违反本《办法》相关规定的，由上一级人民政府财政部门责令限期改正，并对直接负责人员依法予以处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。业主大会违反《办法》相关的，由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令改正。

　　另外，住宅维修基金能否进入股市，《办法》未作明文规定。但在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，维修基金可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。但前提条件是，购买前，要经业主大会同意；如果小区没有成立业主大会，则要经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。而且，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

　　办法禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

　　《住宅专项维修资金管理办法》摘选

　　交存

　　●业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

　　从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

　　●住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。

　　使用

　　●下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

　　(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

　　(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

　　(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

　　(四)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　●下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

　　(一)住宅专项维修资金的存储利息；

　　(二)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

　　(三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

　　(四)住宅共用设施设备报废后回收的残值。

　　监督管理

　　●房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

　　受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。

　　●直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

　　(一)住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

　　(二)发生列支的项目、费用和分摊情况；

　　(三)业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

　　(四)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

　　业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。