二套房贷首付四成 发展商称影响不大

　　建设银行广东分行于上周末执行新政策，将居民购买第二套住房的按揭首付提高至四成(详见9月23日本报03版)。广州多家发展商表示，首付提高可能会抑制部分买家近期的购房意愿，但对于楼市全局影响并不大，也不会对楼价造成剧烈影响。

　　主流买家对首付提高不敏感

　　据了解，“房贷首付将调高”的传闻在此前已经传开(9月19日南方财富A17版曾以《第二套房首付比例提高到40%？可信度很高》为题，进行了准确预测)，发展商对于此次建行率先调高第二套房的首付比例普遍认为在意料之中。广州市房地产协会理事、广州工程总承包集团总经理助理杜慕群表示，从三成提高到四成的幅度不会改变大多数买家的购买意愿，除非房贷首付比例提高至五成以上影响才会增大。他认为，目前楼市供应总量仍然偏少，加之市场对房地产预期仍然看涨，即便难以支付四成首付，有真实自住需求的买家靠借钱也会买房。

　　另一家发展商负责人也表示，目前广州

商品房总价动辄上百万元，有实力在当前的房价下买房的购房者往往资金充裕，手头的购房资金普遍超过三成首付，他们所考虑的问题只是如何配置这些资金：是一次性付款，还是先用一部分钱去投资股市或其他投资品种，或者预留一部分资金用于

装修装饰。以改善居住条件为目的购房者往往不会在意首付比例是三成还是四成。

　　短期影响部分买家换房意愿

　　广州目前的购房主力，正是那些已经拥有住房、并有改善居住条件兼投资目的的换房群体。而即将到来的“十一”黄金周一直是发展商推售楼盘的旺季，因此也有部分谨慎的发展商认为该项房贷政策的调整，在短期内可能会对楼市销售带来一定影响。

　　一位不愿透露姓名的发展商表示，第二套房首付比例提高一成，可能会影响一小部分准备购房、但资金稍有不足的换房者的购房意愿，但对于首付比例一直在四成以上的别墅、高档公寓等则不会有影响。

　　广州最大的房产销售代理企业合富辉煌集团首席分析师黎文江认为，第二套房房贷首付提高一成，将直接影响那些收入一般、正在供楼、又需要换房的人群。这部分人原本希望通过出租原有住房“以租养供”，新政策出台后可能面临着是卖掉旧房减轻首付压力，还是放弃买房的选择。

　　提高房贷首付一直被认为是对房地产业最猛的一剂“药”。在台湾，房价经历三轮火爆上涨后一度上涨了3.8倍，但首付比例提高至5成后，楼市持续低迷了13年。但黎文江也认为，此次建行只是提高第二套房房贷首付，并没有提高个人购买第一套房的首付比例，因此不应视为是抑制购房需求的调控措施，而应理解为银行因逼近放贷额度而主动控制贷款发放的调节措施。

　　二手房炒卖行为有望受抑制

　　与建行房贷新政刚刚落地相比，广州二手房贷款其实已经有所收紧。占据广州二手房贷市场较大份额的汇瀚按揭公司营运总监江慧玲向记者透露，目前各银行已经采取不同的收紧措施，如暂停受理住房抵押贷款和部分消费性贷款。房贷方面，商铺、写字楼等商用物业，楼龄较长的住宅以及别墅等非普通住宅的贷款已经被个别银行叫停。

　　据江慧玲介绍，广州上半年成交的每笔二手房贷的按揭额平均比去年同期上升5万元以上，并且因为房价的上涨，越来越多的二手房买家希望可以贷足七成。市场人士预计，第二套房首付比例提高至四成，会对二手市场带来较大波动，特别是对于那些炒卖二手房的投机行为会有一定的抑制作用。　本报记者　王昊　　

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　　如何界定第二套房尚无定论　　

　　银行业人士指出，如果建行不对借款人第二套住房进行具体界定，则一般家庭购买第二套住房，只要不使用同一人名义，就可避免首付和利率被银行提高。这样一来，对房贷市场影响就很小。

　　“一刀切”不公平

　　关于第二套住房的判断标准一直是争议的焦点，由于难以界定标准，商业银行实际操作也难以严格执行。

　　据悉，关于第二套住房界定标准的争议，主要存在于三点：一是当时银行联网的个人征信数据库尚未建成，跨行跨地区的借款人贷款难以调查，不过随着个人征信系统的建成，这已不存在技术障碍；二是夫妻双方用各自名字购买住房，同一家庭内的子女和父母分别以不同人的名义购买的第二套住房，是否视同为同一人住房贷款。如果不视同，那么执行第二套住房提高首付意义不大；如果视同，对于那些因为家庭人口增加而需要确实提高居住生活环境质量的家庭来说并不公平；三是如果借款人购买的第一套住房是用自有资金购买，或者贷款但已还清，又或者是单位分配的房屋，这些情况下，如果仍然按第二套住房来执行首付，则令借款人难以接受。

　　建行广东分行称尚未界定

　　据建行广东分行人士反映，总行近日要求将第二套住房贷款执行四成首付的规定，目前尚未了解界定的具体标准。

　　其他银行被访人士认为，建行对所谓第二套住房提高首付，只是针对明显的投资炒楼者。如果建行不对上述问题进行具体界定，则一般家庭购买第二套住房，只要不使用同一人名义就可避免首付和利率被银行提高。这样一来，对房贷和房地产影响就很小。