二季度外资买楼34亿 落闸前最后的俯冲入门

　　本报记者 王芳洁 发自北京

　　日前，高力国际发布北京房地产市场第二季度发展趋势分析，投资与项目部助理董事黄卓伟称，二季度北京市场外资买楼总额为34亿元人民币。

　　由于基金公司的投资计划往往在年底制定，洽谈投资的时间大多在几个月到一年的 时间。如果排除政策因素，下半年活跃在北京楼市的境外资本将可能更多。

　　然而，有消息称，限制外资进入内地房地产市场的政策有望于近期出台，二季度的高额成交或将成为外资在北京楼市的最后狂欢。

　　外资买楼热情高涨

　　在二季度成交的34亿元中，有两单格外引人关注：德意志银行购买美林香槟小镇以及凯德置地购买西环广场。根据高力国际方面的介绍，德意志对美林香槟小镇174栋

别墅的估价约为4亿元人民币，而西环广场9万平方米商业及写字楼的估价则高达18亿元。

　　实际上，此前外界一直认为西环广场的买家会是华联集团，黄卓伟透露，这不过是买卖双方放出的烟幕弹。作为华联的长期合作伙伴，凯德置地此次并非“撬华联的墙脚”，西环广场交楼后，安贞华联将入主其商业物业。

　　尽管德意志买了美林香槟小镇，但并非表示外资今后将关注住宅市场，黄卓伟表示外资在物业选择方面一直更青睐写字楼和商业物业。这种偏好令宏观调控对外资非但没有负面影响，反而是利好。近期，北京市工商局出台政策严禁住宅商用，写字楼的市场价值将进一步攀升。

　　外资为何会如此热衷于内地楼市？黄卓伟向记者作出解释，首先土地属于稀缺资源，尤其是一些地段非常好的写字楼，本身物业的升值空间很大。第二，北京高端物业的租金回报率不断提高。最后一个原因才是外资看好

人民币升值潜力。

　　但黄卓伟强调人民币升值是最后一个原因，在货币制度改革过程中，人民币一直保持稳步升值的态势，平缓的上升曲线不足产生致命的吸引力。

　　虽然排除了因人民币快速攀升而形成的抛盘潮，但黄卓伟表示外资不会一直持有出租，通常外资持有物业的时间为3~5年，之后即会出售。

　　由于近期进入的外资较多，3~5年后会否形成一轮抛盘？黄卓伟给出否定的答案，因为彼时相关物业已经带租约，对市场形成有效供应，不会冲击到供应量。另外，很多投资机构设有开发部和持有部，因此买卖可能在集团内部完成，甚至不为人知。当然，每个公司持有物业的周期并不相同，所以同时出售的可能性也很小。

　　限制外资途径猜想

　　“对内地楼市，外资最担心的不是市场风险，而是政策风险。”金地集团总裁张华纲对记者表示。

　　因此有理由相信，一旦限制外资进入内地

房地产市场的政策出台，对于此类交易将是很大的冲击。在高力国际的发布会上，几乎所有的记者都针对该政策发问。

　　黄卓伟认为，政府之所以会采取措施限制外资，主要原因除了防止热钱投机外，最主要的还是要防止边际效应。由于外资买楼对于内地楼市来说还很新鲜，一旦成交大单便会引起强烈关注，其他投资者受舆论影响，会跟风进入。如此，投机规模不断扩大，最终吹大泡沫。

　　而高力国际中国华北区常务董事高晓辉认为，政策最关键之处在于如何界定热钱。《第一财经日报》此前曾报道，新政策将对真正的FDI(外商直接投资)和以投机为目的的热钱进行详细界定。

　　另外，由于目前中国对外资购买房地产项目并无限制，相关限制手段将从何着手？

　　高晓辉表示，就北京而言，外资与开发商确认合作后，要去外汇管理局报批，而外汇局则将确认合作是否真实，如界定为虚假合同，则截断此单买卖。也就是说，在外汇局环节，如果加以其他限制，便可以有效阻断外资进入。

　　黄卓伟则提供了另一条思路，几乎所有的外资投资都会向银行申请贷款，如果银行紧把贷款关，审核外资贷款机构以前的业绩，即能防止热钱通过空壳公司进入。当然，这个方法仅能对国有商业银行起作用。要防止热钱向外资银行申请外币贷款，则必须与国际银行达成一致合作。