滨海新区试点集体土地流转 成立土地储备中心

　　集体建设用地的流转是国土资源部前年才开始试点，现在安徽芜湖试点做得比较好，但国土资源部没有推广。流转问题目前仍处于探索阶段，滨海新区方面希望，在发展过程中，作一些比较超前的探索，拿出一些能够操作的办法

　　本报记者 孙荣飞 王芳洁 发自天津

　　近日，天津滨海新区管委会主任皮黔生在新闻发布会上表示，由滨海新区管委会和市国土资源和房屋管理局共同组建滨海新区土地整理储备中心。

　　由于之前滨海新区土地管理权和农用地转用指标计划均分散在组成滨海新区的8区主管部门，土地储备中心的成立意味着原先分散于8个区级政府国土房管部门的权力将统一起来。

　　提高供地效率

　　“以前我们的模式是项目引进来了，然后我们再去征地。”天津市国土资源和房屋管理局滨海新区分局一位官员表示，现在新区工业引进项目很快，但没有足够的存量土地来支撑。

　　天津市国土资源和房屋管理局滨海分局局长蔡云鹏向记者介绍，征地报批周期长，整个从组织报批到完成征地的过程，大体需要近半年的时间。这往往要么导致项目搁浅，要么项目投产运行数年，批文仍未办下来。

　　在土地权力没有集中的情况下，滨海新区的征地、供地效率一直没能改善，但堪称宏伟的规划蓝图却已然“书写”，新项目的上马几乎是“分分秒秒”的事情。

　　根据滨海新区方面的介绍，未来新区将划分为八大功能区：先进制造业产业区、滨海高新技术产业园区、滨海化工区、海港物流区、临空产业区、滨海中心商业商务区、海滨休闲旅游区以及临港产业区。

　　皮黔生表示，前七个功能区的规划已经编制完毕，后一个也正在编制中。但该规划下的1085平方公里土地仍分散在各种所有者手上，目前的利用用途也并未随规划而转换。

　　6月27日新区管委会宣布市规划局、市国土资源和房屋管理局和市环保局在新区设立分局，蔡云鹏以市国土资源和房屋管理局副局长身份赴任新区分局局长。

　　蔡云鹏对本报表示，此举是旨在加快审批程序，“我们都在抓紧，都在把审批的效率提高，我们来这里办公也是为了下一步提高效率的一个很重要的举措。”

　　用地紧张

　　“我们现在土地这块压力很大。”新区管委会一位官员表示。

　　近年来，滨海新区一直面临着建设用地紧张的问题。今年，天津市下达滨海新区的农用地转用指标是1239公顷,占全市的指标总量34%,这已经是2005年下达滨海新区土地利用计划指标的4.3倍，但仍是杯水车薪。

　　新区内项目开工和土地需求依然在持续升温。26日国内最大的由中石化投资的1250万吨炼油、100万吨乙烯项目在新区开工建设，占用土地面积230公顷，其中100公顷是农用地，而将于2008年投产的空客320组装厂占用土地达到了10平方公里。

　　而从总体情况看，滨海新区陆地面积为2270平方公里，其中农用地727平方公里，建设用地1211平方公里，未利用地(滩涂、盐碱地、荒地)331平方公里。但多数未利用地和一部分农用地将作为生态区来建设，无法转为建设用地。

　　试点集体建设用地流转

　　在目前的土地压力下，尽快流转1211平方公里建设用地中的非农集体建设用地，增量供应新区工业建设用地的需求已非常明显。

　　利好的消息是，国家已经明确将滨海新区纳入非农集体建设用地自由流转的试点。但从滨海方面得到的消息是，目前相关的流转细则仍在制定当中。

　　蔡云鹏表示，集体建设用地的流转是国土资源部前年才开始试点，现在安徽芜湖试点做得比较好，但国土资源部没有推广。流转问题目前仍处于探索阶段，滨海新区方面希望，在发展过程中，作一些比较超前的探索，拿出一些能够操作的办法。

　　但蔡云鹏也谨慎提醒：“集体非农建设用地流转是把双刃剑，需要做周密的准备，我们现在正在努力地推进。”

　　天津市社会科学院经济社会预测研究所所长卢卫对《第一财经日报》表示，目前，天津市东丽区华明镇已悄悄进行了农村集体土地流转，“他们的做法是对集体土地评估，作为资本参与工业开发，成为股份，保证农民长期利益。”

　　滨海新区管委会一位研究部门负责人(政策研究室主任王恺)表示，在土地征用过程中滨海新区将借鉴上海浦东“三统一”政策，即统一医疗、统一保险、统一教育，在征用中把农民变成市民。这种解决办法的优点是土地的属性简单，市场配置容易。但该方案也将带来征用成本高，地价上涨，而这并不符合天津滨海新区的财力。

　　上述负责人还透露，滨海新区不会“以破产的趋势和对子孙后代长期负债办法来获得土地”，为此将来的路子是避免土地减少而农民不减少的隐忧。

　　此前，皮黔生对本报明确表示，关于土地管理改革的专项方案将于8月底报国务院批准。针对征地农民的安置补偿问题，专项方案将作出周详的安排。

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　　环渤海工业地产破局

　　本报记者 林明 发自北京

　　国内工业地产的版图布局正在面临一场悄然变革，由于区域定位和经济发展态势决定了环渤海的工业

房地产开始脱颖而出。而全球五大行之一的仲量联行日前对于工业地产的一项内部调研也显示，除了苏州、重庆、成都等城市外，以天津、大连、青岛为核心的环渤海城市将成为跨国集团最具致命吸引力的工业地产布局首选之区。

　　在工业地产布局考虑上，越来越多的城市生产经营成本成为首要考虑因素。以大连为例，就较为适合发展相对低成本的业务，而业务成本要求处于中流水平的企业可考虑选择青岛和天津，而上海等城市则成为高成本业务中的高端选择。

　　不同的工业地产类别也决定了城市的最终选择。易立夫告诉记者，综合工业类的尽管成本较高，上海、北京和广州这三大城市对这些业务仍具吸引力，而紧随其后的是一些已成气候的热点城市，如天津、大连、青岛和苏州等也开始爆发出

竞争力。

　　仲量联行北京研究部主管凯安娜女士说：“渤海三角洲区域，尤其是天津、大连和青岛就工业选址来讲发展日益迅猛。以日本、韩国、大中华区以及东南亚国家联盟为目标，大连正在成为北亚地区软件、业务流程外包(BPO)和IT带动服务(ITES)的中心。”

　　而相比之下，研发类工业地产由于其高价值和小规模工业活动的特性，一些海外投资水平较高以及那些拥有大量廉价劳动力的新兴城市开始受到首要关注，天津作为这两者的最好结合者，业已成为环渤海的指标性选择。

　　一些低成本制造类的则可能往内地城市迁徙，这些低附加值的大批量制造业务的理想地点是那些提供最低成本的城市，其中包括哈尔滨、济南和南昌等在境外不太知名的城市。

　　随着国内房地产市场调控力度的加大，住宅及商业类地产开发风险剧增，而面对大单客户以及具备产业支撑背景的工业地产似乎方兴未艾，这对于深陷地产市场的房地产开发企业来说，有可能是下一个掘金场所。